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我國房地產市場在不同城市表現過熱和趨冷分化

作者: 來源:經濟日報 時間:2016-06-16

 

  調控的目的應該是去庫存,如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加注重因城施策,甚至一城一策
  房地產市場的供給側改革,亟待探索一些制度性改革,包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度“今年前5個月,商品房銷售繼續保持較高增速,商品房待售面積持續減少,去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而,房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題,也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。
  今年以來,一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響,一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制,市場逐漸趨于平穩。
  但比房價更為“躁動”的是地價。6月初,北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓面價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓面價4.3萬元,是當前房價的3倍多。“面粉”遠貴過“面包”。“地王現,房價漲”的情形再次出現,“地王”拍出之后,周邊再售樓盤有停止銷售后再開盤的現象,有的項目再開盤之后每平方米單價至少上漲幾千元。
  縱觀全國房地產市場,分化已經成為最主要的特征,且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時,三四線城市樓市仍然比較低迷。
  數據顯示,5月末,商品房待售面積72169萬平方米,比4月末減少521萬平方米。其中,住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末,商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高于去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市,以上數據表明,樓市仍將處于較為漫長的去庫存過程中。
  房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長,對經濟的帶動作用明顯,它的變化對于宏觀經濟的起落發揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居,居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應,已經有不少關注。而對于三四線城市由于樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力,也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。
  今年以來,在“去庫存”的大背景下,一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如,針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說,除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。
  根據市場的反應,首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應,樓市出現了回暖態勢。但從總體而言,三四線城市的樓市仍處于較為漫長的去庫存過程中。很顯然,本輪調控更為顯著的結果是,能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域,以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。
  “調控的目的應該是去庫存,如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現,“調控應該更加注重因城施策,甚至一城一策”。
  盡管樓市調控對于市場的作用必不可少,房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看,決定樓市未來走向的還是供給和需求,因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力,適當供給,滿足需求。
  清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,從房地產行業的角度分析,房地產市場的供給側改革,亟待探索一些制度性改革,包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度,以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。
  解決居住需求的手段不僅有購買,還有租賃。近日,國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,強調建立租購并舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分,通過擴大租賃供給在市場中的占比優化市場供給,更好滿足多層次、多方面的住房需求。
  對于需求端而言,我國有龐大的農民工群體生活在城市,有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調,通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。
  而農民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶,推進戶籍制度改革,降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡昉曾表示,應該發展新型城鎮化,進行戶籍制度改革,讓農民工得到城市戶口,成為真正的市民,享受均等的就業服務和社會保障。
  此外,造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異,中小城市的吸引力不足,人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件,擴大中小城市的吸引力,實現大中小城市的協調發展,能夠有效分散一些城市的過熱。
  住房天然帶有投資屬性,但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題,讓住房更加回歸其居住本質。

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