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21城進入存量時代 經紀行業仍然存在“藍海”

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-06-21

“2015年全國存量房成交量已經占了新房、新建商品房成交量約40%,全國21個城市存量房的成交面積已經超過了新建商品房。”在近日“2016年房地產經紀年會”上,中國房地產估價師與房地產經紀人協會會長杜鵑表示。

隨著房地產行業規模的不斷擴大,近年來,我國房地產經紀行業飛速發展。盡管該行業已經誕生少數巨頭公司,但分析人士指出,房產經紀行業中,仍然存在“藍海”。其中,在產權保險、按揭服務、資金監管等方面,市場仍有大量空間。

待監管的行業

杜鵑在上述會議上表示,近年來,隨著房地產市場從增量為主,轉為存量為主,以及一二手聯動業務的開展,房地產經紀行業促成交易規模不斷增長,比例不斷提高。

據估算,2015年房地產經紀企業促成的交易額已經超過了5萬億,一線城市通過經紀行業促成交易比例已經超過80%。

根據銷冠科技發布的《2016中國房地產經紀人生存現狀報告》,2013年,房地產代理收入增幅一度達到30%的歷史水平。2014年后雖然受到房地產市場銷量下滑的影響,房地產代理收入增長率下滑較大,但是2015年受益于良好的房地產市場形勢,房地產經紀行業業務量大幅上漲。該機構估計,2015年全國房地產經紀行業共實現傭金收入約960億元。

與之相應的,房地產經紀人數量也有明顯增長。據該機構統計,截至2015年底,擁有全國房地產經紀人資格者共54033人,其中登記人數30725人。

銷冠網絡發布的上述報告還顯示,該行業的從業者以男性為主,年齡多在30歲以下。69.1%的經紀人平均月薪在3000至1萬元之間,從全國范圍來看,高于一般市民。但經紀人的工作時間較長,僅有14%的經紀人每天工作時間在8小時以內,87.4%的經紀人每周休息時間少于一天。

但如此大體量的行業,仍然存在各種問題。杜鵑指出,主要體現在:行業交易信息披露不真實、不完整,產權調查不及時不準確,交易資金監管不到位、不規范。同時,部分房地產經紀企業違規提供首付貸,進行場外配資,少數網絡平臺推行眾籌購房,違規集資放大市場風險。

今年5月4日,國務院常務會議提出培育和發展住房租賃市場的措施,推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。為經紀行業提出了新的方向。6月,住建部在全國范圍內開展房地產中介專項整治工作,并通報了7起房地產中介機構和從業人員違法違規典型案例。

世聯地產董事長陳勁松認為,未來三年,整個行業的規則將會在探討基礎之上更加開放和市場化,且更加有規則,一旦這樣,中國存量市場才真正起步。

據21世紀經濟報道記者了解,有關部門和企業正在呼吁對房地產租賃、二手房買賣等進行立法,從而更好地進行規范。近期監管層也可能率先出臺相關的規章制度。

資管“藍海”

按照銷冠網絡的分類,房地產經紀行業的業務主要分為新房服務業務(與新房服務相關的代理銷售業務、電子商務業務以及金融服務)和后地產服務業務(二手房經紀服務、房屋租賃服務、物業管理服務)。

根據國泰君安的預測,如果房地產銷售額平均每年保持10%的增長速度,到2020年,一手房代理市場的規模預計能夠達到800億。現在中國代理市場規模為360億,距離800億的市場規模還有較大空間。

以二手房經紀以及租賃經紀業務為核心的后地產服務業務,市場規模可達到千億級。其中,租賃經紀市場的傭金業務規模約在300-500億,二手房傭金規模約在900-1400億,市場容量很大,前景樂觀。

據了解,在房產經紀行業中,以新房代理為主的世聯行(002285,股吧)已經在2009年實現上市。中原地產、鏈家地產正在謀求上市的過程中。我愛我家、麥田等企業也受到外部資金的青睞。多家機構預測,未來該行業將會吸納更多的資本進入。

鏈家控股董事長左暉在“2016年房地產經紀年會”上表示,過去兩年時間,粗略估計有超過250億人民幣進入房產經紀行業,并推動該行業的快速進步。

左暉還表示,從2010年到2015年,全國房地產交易額增長100%。其中,二手房交易額由1萬億增長到4萬億。預計到2020年,二手房市場可達到6萬億的規模。

他還認為,除了做一手房和二手房代理以外,就房地產經紀行業而言,還可以在資管領域有所作為。“今天中國大概150萬億到200萬億存量資產,我們中國存量資產規模超過美國人資產規模。”基于此的房地產金融領域,具有較大的發展空間。

陳勁松持有類似的觀點,他認為,房地產存量領域已經迎來“大風口”,未來在產權保險、按揭服務、信用評級、資產管理等房地產金融領域大有可為。雖然目前金融領域的準入門檻較高,但逐步開放將是大趨勢。

具體而言,他認為,如果租賃被作為解決房地產庫存的重要渠道,REITS(房地產信托投資基金)市場必須要發展起來。與此同時,資產證券化也應當逐步放開,從而更好地助力資產管理領域。一旦這些政策門檻放開,房產經紀行業的更多細分領域將迅速發展。

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