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高溫不退 部分二線城市房價上漲存在透支風險

作者: 來源: 時間:2016-06-22

今年年初一線城市房地產市場高溫遭遇政策調控升級后熱度明顯下降,而二線城市接力一線城市房價上漲勢頭,出現了房價大幅上漲,加上土地市場溢價率屢創新高,地價上漲進一步固化房價上漲預期,導致二線城市房地產市場出現高溫不退現象。雖然二線城市房價上漲邏輯固然有類似一線城市房價上漲的因素,但基本面條件并不支持二線城市房價追趕一線城市,需要高度警惕部分二線城市房價上漲帶來的透支風險。

二線城市樓市高溫不退

今年以來,二線城市房地產市場啟動幾乎與一線城市同步,只不過房價同比漲幅稍微落后于一線城市而不被市場廣泛關注。2016年2月末,南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價格環比漲幅分別為2.6%、1.3%、2.3%,低于深圳3.5%的環比漲幅,但同期北京、上海的環比漲幅分別為2.1%、2.4%。南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅分別為13.3%、6%、10.1%,而同期北京、上海、深圳分別同比上漲12.9%、20.6%、56.9%。

“兩會”期間對一線城市房地產中介“過橋貸”、“首付貸”等違規房地產融資和房價過快上漲的關注,導致“兩會”后一線城市出臺了嚴厲的房地產調控措施,市場成交出現萎縮,自4月以來房價總體漲勢放緩。據測算,一線城市新建住宅和二手住宅環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點。其中,深圳房價環比漲幅放緩最為明顯,其幅度只有0.5%。

一線城市房地產市場熱度快速傳導,二線城市房地產市場成為市場投資炒作熱點。據國家統計局發布的2016年5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,環比價格上漲的城市有60個,廈門漲幅最高,為5.5%;合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市漲幅單月環比均超過了1%;廈門、南京和合肥的房價同比漲幅均超過20%,已趕超北京、廣州;而杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房價漲幅也超過10%。今年前5個月全國熱點城市地王頻出,而熱點二線城市在此輪“圈地”中表現最為搶眼,出現了29個總價地王和69個樓面價地王。其中,南京占據了13個總價地王和12個樓面價地王位置,蘇州市有7個總價和15個樓面價地王,杭州、寧波、合肥、廈門、福州、石家莊、武漢、天津、無錫等也頻繁出現地王。

二線城市房價上漲 存在透支風險

雖然二線城市房價上漲也具備一線城市人口流入、基礎設施相對完善、教育資源集中等優勢,但整體看,二線城市基本面并不支持房價短期內大幅上漲。一是從供求分析看,本輪二線城市房價上漲更多是投資投機性需求回潮的驅動。在本輪房價升溫啟動前,二線城市住宅供求大體處于弱平衡的狀態,即經歷過前期市場高溫和市場調整和刺激之后,房價絕對水平與地方城鎮居民收入和經濟狀況相適應,剛性住宅需求和改善性住宅需求釋放整體穩定有序。按揭貸款利率和成數下降,實際上對剛性和改善性住宅需求的成本負擔減輕作用并不明顯,除非是投資投機性住宅需求回潮,才有可能促成房價短期內大幅上漲。二是從人口流入分析,二線城市人口規模向千萬人接近,已經快達到二線城市經濟總量所能容納的極限,未來人口流入壓力并不明顯。據機構分析,我國購房主力人口將于今年達到峰值,并將從2018年開始趨勢性下降。我國人口老齡化進程加速,必將加劇住房過剩,縮小未來住宅交易價格上升空間。從住宅購買潛力分析,二線城市家庭收入增長慢于房價上漲幅度,除非投資投機性資金持續流入,否則無法支撐房價高位盤整或上漲。

高度警惕二線城市投資投機性住房需求。在本輪二線城市住房交易回暖過程中,投資投機性住房需求有所抬頭,市場成交活躍,價格上漲明顯。當然,任何成熟市場都無法徹底根除投資投機性需求,但要限制投資投機性需求發展空間,否則容易形成資產價格泡沫,并營造非理性繁榮。

近期香港房價明顯回落,反映出房價高位運行脆弱性。雖然房價較去年9月下降13%,但成交量卻跌至25年來低位,反映出市場人氣的極度渙散,房價繼續下跌可能性也在增加。據香港地產商預測,香港房價仍有10%的下跌空間,而多數香港人認為房價還沒到底部。房價高位套牢使得香港負資產案例顯著增加。2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從去年四季度的95宗增加至1432宗,暴增14倍,創2011年10月以來新高。2003年,香港曾經出現105697宗負資產案例,由此帶來的資不抵債的破產事件數不勝數。

過度炒作 不利于金融穩定

房地產市場運行關系到實體經濟消費與投資,投資投機性住房需求對房價的過度炒作,恐不利于宏觀經濟金融穩定。特別是投資投機性住房需求掩蓋了市場的真實需求,由此引發的住房供應增加,可能會加劇未來市場的調整壓力。近期,有媒體報道個別房地產開發企業在房價上漲高峰期錯估形勢而高價拿地,現在面臨資金鏈條斷裂的風險。

值得注意的是,房價高位上漲使得住宅變現的壓力急劇上升。對投資投機性住宅需求而言,除非房價再度出現明顯上漲,才有可能成功套現。從香港房地產市場調整經驗看,要高度警惕房價被透支上漲的風險。歷史和現實均已表明,房地產市場的穩健運行,在很大程度上關系到宏觀經濟金融的穩定。在當前我國加快推進供給側改革的過程中,需要進一步發揮穩定住房消費政策的效用,鼓勵剛性和改善性住房需求釋放,但也要對投資投機性住房需求保持高度警覺,避免房價被非理性炒作。

(作者:項崢)




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