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二三線城市謹防“虛火”蔓延

作者: 來源:中華工商時報 時間:2016-06-23


  國家統計局日前公布的“2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,5月份全國房價依然呈現普漲格局,部分二線城市房價同比甚至趕超一線城市。

  然而,在房地產去庫存步伐加快的同時,房價過快上漲也帶來投資投機性需求回潮。專家建議,熱點城市政府宜關注投機性需求帶來的房價過快上漲現象,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。
  數據顯示,5月份全國房價依然呈現普漲趨勢,70個大中城市中,環比價格上漲的城市有60個,最高漲幅為廈門的5.5%,合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市漲幅單月環比均超過了1%。價格持平的城市有6個,價格下降的城市僅有錦州、牡丹江、常德和泉州4個。
  而一線城市樓市自4月以來房價總體漲勢放緩。據測算,一線城市新建住宅和二手住宅環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點。其中,深圳房價環比漲幅放緩最為明顯,其幅度只有0.5%。同比方面,70個大中城市中,同比上漲的城市有50個,占比超過70%;價格下降的城市有18個,持平的城市有兩個。
  值得注意的是,二三線城市房價同比平均漲幅繼續擴大,其中,廈門、南京和合肥的房價同比漲幅均超過20%,已趕超北京、廣州。杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房價漲幅也超過10%。加上一線城市,房價同比漲幅達到兩位數的城市占比已經接近兩成。
  全國整體房價繼續普漲主要源自于住宅銷售高速增長的帶動。1-5月份,住宅銷售面積增速高達34.2%,銷售額增速更是超過50%。
  在商品房普遍銷售良好的情況下,很多三四線城市房地產去庫存效果初顯。國家統計局投資司高級統計師李皎表示:“今年商品房待售面積逐月減少。5月末,待售面積為7.22億平方米,比4月末減少521萬平方米,其中,重點城市待售面積規模已降至去年末水平以下;非重點城市3月、4月、5月末待售面積分別比上月末減少63萬平方米、226萬平方米和394萬平方米,減少量逐月增多。”
  以去化周期一直處于全國前列的廣西北海市為例,據易居研究院監測,5月份北海的去化周期降至30個月,相比3月份減少了2.2個月,去庫存效果十分明顯。
  業內人士分析認為,今年初以來的樓市升溫將對化解庫存起到明顯推動作用,而隨著房地產建筑業“營改增”、一些地方鼓勵農民工購房等利好政策實施,樓市去庫存步伐將逐步加快,特別是三四線城市庫存現象將明顯緩解。
  記者調查發現,隨著近期房地產市場的持續火熱,投資投機性需求開始回潮,特別是杭州、廈門等部分熱點二線城市。
  杭州樓市4月份某熱銷項目負責人告訴記者,4月成交的424套房源中,1/4的購房者來自浙江省外。“在不限購政策利好下,外省市客源成為杭州樓市持續火爆的推動力量。”由于投資資金的涌入,目前杭州樓市呈現價格上漲趨勢。
  專家認為,應警惕二線樓市房價看漲的市場環境下,投資投機性需求回潮,從而導致樓市“供求錯位”、房價“虛火”上升。
  據易居房地產研究院測算,對于一線城市和重點二線城市來說,居民收入增幅遠小于房價增幅,其中北京、上海、海南、天津的房價收入比偏離度位居全國前四,這意味著,工薪階層想買房需要經過10年甚至更長的時間,嚴重超出6-7年的合理區間。房價節節攀升引起的“供求錯位”將愈演愈烈。
  同時,一邊是樓市瘋漲,一邊是實體經濟蕭條不振,對部分二線城市來說,房地產市場交易的火爆并不能掩蓋其實體經濟下滑的事實,這種投資狀況不可能支撐房地產行業平穩發展。
  浙江大學房地產研究中心主任賈生華認為,熱點城市政府宜關注房價過快上漲帶來的樓市亂象。樓市調控“去行政化”,不是縱容投機及杠桿炒作、對房價泡沫化的“不作為”。同時繼續因城施策,在三四線城市繼續通過人的城鎮化“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。

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