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2016年深圳樓市上半場:調控見效 地王頻現

作者: 來源:證券時報網 時間:2016-07-14

今年上半年,深圳房地產市場的“劇情”精彩。一季度延續了去年的火熱行情,隨著“3.25新政”的落地,成交量大幅下滑,但價格依舊堅挺,6月初深圳連續出現兩塊地王,讓置業者再次驚慌。

深圳中原總經理鄭叔倫認為,“3.25新政”的限購升級加上4月1日評估價上調影響,將火熱的深圳樓市直接速凍,市場觀望情緒濃厚,6月兩塊地王一定程度上提振了市場的信心,東進戰略、軌道交通等城市規劃的實施會進一步提高深圳的城市競爭力,長遠來看,深圳樓市仍具潛力。

調控見效

放眼全國,今年房地產市場的主要任務是去庫存,但在深圳,政府不得不動用政策手段抑制房價過快上漲。去年“3.30政策”,二套房首付降至四成,營業稅“5改2”,直接吹響了深圳房價全線上漲的號角。今年的“3.25新政”為此降溫,政策的無形之手對深圳房地產市場影響明顯。

今年1月份,深圳新建商品住宅存量僅為419萬平方米,去化時間低至7.4個月,到了3月份,更是降到了373萬平方米、去化時間6.5個月,房價因此快速上漲。

在這種情況下,“3.25新政”推出并立即落地。深圳市政府辦公廳3月25日深夜發布房地產調控新規,本市戶籍居民家庭限購2套住房;非深戶籍家庭限購1套住房,且需提供3年以上在深連續繳納個人所得稅或社會保險證明;二套房最低首付比例為四成。

調控政策立竿見影,深圳4月份新房成交量接近腰斬,降至25.26萬平方米,環比下降46%。新房成交量在5月份繼續下降,6月份有所回升,去化時間升至10.4個月,但是價格依舊堅挺。

二手房市場更容易受到政策的影響。除“3.25新政”外,4月1日,房產交易評估價進行了例行更新,二手房交易成本明顯上升。3月份,深圳二手房價連漲18個月達到歷史新高的56149元/平方米,當月增幅高達6.7%。到了4月份,二手房均價環比下跌2.4%,5、6月份有所回升但仍低于3月份高點。4月份成交量直接腰斬,5月份再度腰斬,導致二季度與一季度相比,成交量整體下降6成,回到2014年的水平。

深圳中原研究中心數據顯示,6月底,深圳新房均價已經高達61756元/平方米,半年上漲45.4%,但成交量較去年下半年下滑31%;二手房均價為55883元/平方米,和年初相比上漲16%,成交量同比下降2%。

連現地王

“3.25新政”像一道分水嶺,讓一季度和4、5月份的市場表現差異明顯。但到了6月份,深圳連續出現兩宗地王,市場出現復蘇跡象,成交量回升,價格繼續上漲。

面粉貴過了面包。6月2日,深圳龍華新區出讓今年第一塊商住用地,該地塊為深圳首次試點商品房現售的項目用地。最終,中國電建和廣州方榮聯合體以82.89億元的價格奪標,樓面地價高達每平方米56781元,問鼎全國單價地王。有市場人士分析,這個地價要賣到每平方米8.5萬至9萬才能賺錢,而由于是現售,屆時價格還需要更高。而該地塊周邊樓盤特發和平里、潛龍曼海寧等目前價格在每平方米5萬至5.5萬元之間。

隨后的6月8日,深圳公開出讓光明新區一宗商住地塊,建筑面積50.9萬平方米,龍光地產以總價140.6億元競得該地塊,刷新2016年全國總價地王紀錄。該價格溢價率159.79%,折合樓面價27620元/平方米。

地王效應明顯,6月份深圳新房成交量回升至34.65萬平方米,環比增加41%,新房均價環比上漲10.64%,二手房6月份成交量、價格較4、5月份亦有所回升。

“通過市場的自我調節,下半年的深圳樓市有望在適度靈活的貨幣政策下穩健發展。”鄭叔倫表示,“在市場漸漸復蘇之時,客戶對價格的敏感度仍非常高,新盤的定價尤為重要,開發商不宜因地王效應在定價上貿然激進,否則只會打擊客戶入市的積極性,市場回暖之路將更加漫長。”

(作者:于德江)




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