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調控從放松到收緊 二線樓市又一輪回?

作者: 來源:新京報 時間:2016-07-25

市場總是逃不開周期性的魔咒,在中國經濟中占據相當份額的房地產市場顯然也不會例外。兩年前,二、三線房地產市場的限購、限貸政策開始大量解禁,政策的放松促進了房地產市場的轉暖。從2016年開始,不僅一線城市,多個二線城市高價地頻出,樓市升溫。按照7月18日國家統計局發布統計數據顯示:與6月相比,7月份全國70個大中城市中,價格下降的城市僅有10個,上漲的高達55個。在這樣的背景之下,應對過熱市場的政策調控似又呼之欲出。

現象

樓市升溫,部分熱點城市重啟調控

從近期的情況來看,二線城市中已有部分開始收緊房貸。6月30日,領漲全國的合肥首先開展調控,市住房公積金管理中心發布通知,調整合肥市住房公積金貸款政策。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。具體執行時間從2016年7月1日起。而此前在合肥,無論有幾套房,只要沒有使用過公積金就算首套,首付最低2成。

7月15日,廈門市國土資源與房產管理局發布通知,宣布自當日起調整住房信貸政策,對樓市進行調控。主要措施依然是采用限貸手段,該文件規定:停止向第三次及以上申請公積金貸款的職工家庭發放住房公積金貸款,同時對于名下有一套房但未結清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執行40%首付提升到60%,而有兩筆貸款記錄且未結清的則由原先的50%首付變為不可貸款。

而除合肥、廈門外,南京、蘇州等熱點城市也相繼傳出將實施調控政策,控制樓市的過熱增長。

有業內人士向記者明確表示,南京、蘇州等地有必要針對性地抑制投機性需求,抬高房貸門檻,讓市場逐步恢復理性。因此調控從限貸政策進行切入的可能性很大。據了解,目前南京執行的“認貸不認房”政策相對寬松,首套房最低首付比例為30%,二套房為45%,貸款利率也有一定的優惠。

探因

信貸寬松、供需失衡,成主推手

在采訪過程中,也有很多業內人士指出,從2016年開始的這一輪市場爆發,主要原因是信貸政策加杠桿的刺激釋放了大量需求。在許多熱點二線城市,無論是從土地供應還是從商品住宅供應的角度看,都是無法滿足其需求的,供需關系的不平衡推升了市場預期。反過來,預期的提升又促使房企堅定了拿地決心以及投資者的追漲行為,這些行為又會作用于房地產市場。

“一方面我們貨幣寬松的狀況沒有改變還在延續;另一方面,由于人口流動導致一線城市的供求關系趨于緊張,人口往一些大城市流動會帶來城市供求關系失衡的可能性,打破城市弱平衡現象。” 新城控股集團高級副總裁歐陽捷告訴記者,“再加上大城市有控制城市邊界、土地供應,狼多肉少,勢必會導致地王,從而推升市場。”

“今年上半年,重點房企整體購地金額、面積分別較去年同期上升68%、52%,且地塊單價、溢價率明顯抬頭。”中原地產首席分析師張大偉也表示,在中原地產監測的40個城市中,6月一、二線城市平均樓面價地價均創下歷史新高,且二線城市六月平均溢價率同樣創下歷史新高。從目前的情況來看,政策寬松與否將是繼續影響2016年下半年市場的最主要原因。“本輪房價上漲的原因并非市場自發爆發,而是政策刺激的結果。對于政府來說,房地產是當下唯一能夠提振經濟的行業。”張大偉分析稱。

預期 市場分化明顯,分城施策成調控思路

對于二線城市是否會進行全面調控,大多數業內人士表示無需過分擔心。相對于一刀切的政策調控,因城施策的調控思路很可能成為下一階段調控的主流。

從市場表現看,去年下半年至今,大部分一、二線城市樓市出現復蘇和好轉,除北上廣深等一線城市外,合肥、南京、蘇州、廈門等地樓市同樣火熱,土地市場上的地王也從一線城市開始向二、三線城市蔓延。如此居高不下的房價漲幅的確給政府帶來了一定的調控壓力,但并非所有的二、三線城市均是如此。

“目前二線城市已經出現分化,這是由于城市的供需關系不同決定的。”歐陽捷表示。“像南京,每年有50萬左右的大學畢業生,相當一部分留在南京,同時南京還是很多蘇中、蘇北的移民目的地,與安徽相鄰從而形成了一個很具有吸引力的城市,所以南京房價上漲的動力非常充足。而反觀濟南、青島、長沙甚至沈陽、長春這種人口流出的城市,其房價上漲的壓力就沒有那么大。”

張大偉也認為,大多數非熱點城市,像中西部的二三線城市,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面沒有實質性的改變,去庫存的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。

(作者:陳禹銘)




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