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連發三文評論樓市 新華社究竟釋放出哪些信號?

作者: 來源: 時間:2016-07-26

編者按:中國經濟增速走“L”型的時候,部分城市房價卻一飛沖天。今年以來,地王數量不斷刷新紀錄更令人咋舌。上周五公布的二季度GDP增速同比持平一季度,房地產投資的慣性增長正是核心動力之一。

 

樓市表現可以反映中國經濟轉型、國企改革的進程。相應地,其中的問題也是層層嵌套。在樓市銷售量價增速雙雙連月回落的檔口,市場激辯樓市景氣期是否已經過去?實際上,更直接的問題是,一旦政府加杠桿托底經濟L型的情況出現些微的變化,過高的樓市杠桿會帶來多大的危機?

 

本周二到周四,新華社連發三篇時評,講中國樓市的現狀。綜合來看,中國樓市問題雖然尚未到危如累卵的地步,但在經濟新舊動力轉換的關鍵階段,面對積重難返的舊問題和層出不窮的新問題,宏觀調控的分寸和政策落實的力度實在是執政智慧的莫大考驗。當然,還得有些運氣。

 

新華社三評論:19日:一評樓市變局:警惕繁榮背后有風險;20日:二評樓市變局:小心地產市場的“地王”盛宴;21日:三評樓市變局:“去庫存”要打持久戰。

 

猜測一:更多城市或通過降信貸杠桿控房價

 

《一評》中,新華社稱,本輪部分城市房價暴漲、地王頻出,更多與金融杠桿的撬動有關。房價過高背后最值得警惕的風險是過高的金融杠桿。

 

根據該評論,雖然加杠桿雖然有助于消化房地產庫存,但杠桿過高令房子變成金融產品,泡沫就會滋生、蔓延樓市、金融體系甚至整個經濟體。因此,一旦發現房地產過度杠桿化的苗頭,就必須消滅。

 

如何防止房地產過度杠桿化,除了“因城施策”的老生常談,從宏觀調控層面,該評論指出:

 

防范住房金融風險,關鍵要繼續實施逆周期的宏觀調控政策,并加快相關領域改革,以便釋放更多合理的新需求,并調整供給以匹配新需求。針對下半年和明年可能出現的市場短期調整,宜采取“細水長流”的調控策略,不宜“頻施一攬子猛劑”,把握好貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機、節奏和力度,協調搭配,保持調控有“溫度”可持續。

 

今年上半年,一線京、滬、深,二線四小龍“廬、鷺、蘇、寧”等城市的政府監管層多措并舉控房價。或許,到下半年,降低信貸杠桿將成為更多城市為房地產市場降溫的重要方案。

 

猜測二:國企央企搶地王勢必有所收斂

 

根據《二評》,新華社針對上半年的“地王頻現”至少羅列出四大問題:

 

1)近九成異常交易地塊沒有報備,市場信息有失真,不少地王身世成謎。

 

2)國企央企成為地王主力,必須直面其“在改革重組中爭取賬面好看”的問題,給予分析引導。

 

3)對開發商來說,風險還是在過度杠桿:

 

在當前相對寬松政策下,部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”,企圖以房價上漲自我解套;在積極擴張戰略下,部分企業上半年債務融資規模較大,后續償債壓力如何舒解?

 

4)后患無窮:

 

一方面,普通住宅供應不足,供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。另一方面,很多“地王”項目要想上市盈利,未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這里面包含產業風險、金融風險以及國有資本流失風險,不能視而不見。

 

據媒體6月報道,央企“地王”的瘋狂讓監管層坐不住。繼住建部召集開發商座談之后,國土部也出來喊話為土地市場降溫,國資監管部門近日亦“約談”了相關國企央企,要求收斂在土地市場的追高拿地行為。

 

央企借地保命是怎么一回事?據《華夏時報》6月下旬報道來梳理,主要是這么個邏輯:

 

當前地產央企“退出并購潮”來襲,許多地產業務不夠“發達”的央企非常擔心自己即將成為被并購的對象。為了在并購浪潮中生存下來,這些央企只能在“留給自己不多的時間里”快速做大地產業務,這就意味著這些央企存在迫切拿地的需求。

 

更重要的是,地產企業高價拿地可以較好地為地方政府“補充”財政收入,“地王”使部分地方政府和開發商的利益保持一致。

 

央企‘地王’憑借國企背景獲得低息貸款,拿高價地,這意味著用更高的成本、更大的代價去經營,按照目前一二線城市高價‘地王’頻出的狀況,房價必須要漲一倍左右,多數地王才能解套。

 

新華社時評指出,不可聽任國企央企“地王輪流坐,下周到我家”的現象繼續,但并未就如何約束給出具體指引。從近期監管層表現看,他們頻繁運用的方式是“約談”,但專家指出,滅地王的關鍵在“財稅體制改革”。

 

 

猜測三:下半年將有更多去庫存的細化政策出臺

 

《三評》回到了房地產市場最根本,也是人人都看得見的問題——去庫存。

 

當前的現狀是,第一、部分二線城市和三四線城市庫存總量仍在高位。第二、相比住房,商業地產去庫存問題更大。

 

該評論指出,化解樓市庫存,無論國家層面還是地方政府,都在積極出招,這更需要有系統思維,科學規劃,細化政策。

 

比如,讓新市民不再為購房猶疑,基本公共服務的全覆蓋就需要“加速跑”,免除他們的后顧之憂。化解商業地產存量,地方政府應合理把控土地供應節奏,不能一邊庫存高企,一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策,那么一旦改變土地用途,土地出讓金的補繳標準是什么,是按照起拍價還是參考周圍其他地塊的價格等,都需要政策進一步細化。

 

由于人口凈流出是樓市去化難的關鍵之一。評論指出,去庫存應通過“人”的城鎮化,而非加杠桿。

 

事實證明,加杠桿只會導致樓市“虛火”上升,放大樓市“虹吸效應”,資金過度向一二線城市集中,既使熱點城市房價高位跳漲,也增加了三四線城市去庫存的難度。

 

繼全面放開二胎之后,為尋找人口“新紅利”,最新的消息是,中國計劃設立移民局類似機構來吸引海外人才。彭博報道援引知情人士稱,公安部可能通過合并及擴大邊境防控和出入境管理部門來創立移民局,這個新機構可能在年底前成立。


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