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房地產稅不等于房產稅

作者: 來源:和訊房產 時間:2016-07-27

 

 

7月23日,G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上,財政部部長樓繼偉重提房地產稅改革。

 

為此,已歷時兩年的房地產稅提法和此前已經在上海(樓盤)、重慶(樓盤)試點5年的房產稅成為撩動樓市神經的敏感話題。

 

“房地產稅不是房產稅,加一個字,就是完全不同的另外一個稅種。”中國社科院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。

 

“房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來,”業內一位分析人士認為,在樓市熱度不減、地王頻出的半年試點,中央再次提出加快房地產稅稅制改革,透露著決策層對當前整體樓市的關注和思考,釋放出樓市調整信號。

 

一項新稅種

 

“房地產稅包括很多環節,比如開發、流通、保有等。針對保有環節的稅收,才是我們一直頻繁提及的房產稅。”對此,中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌曾解釋說。

 

而據記者查閱公開資料發現,早在2012年9月,國家稅務總局政策法規司巡視員叢明就曾經強調,要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念,如果按照原值征收則是房產稅,如果按照評估價值征收則是房地產稅,評估價值里包括了地價。

 

2013年之后,擴大個人住房房地產稅改革試點范圍表述多次被國家層面提及,而在當時,“房地產稅”和“房產稅”的表述并未引起關注。

 

“根據財稅部門的政策設計,房地產稅在設計上將提出逐步提高直接稅比重,減少房產建設和交易環節稅費,增加保有環節稅收,配套推進清費立稅。”財政部一位相關官員曾對和訊房產表示。

 

“對于房地產稅而言,主要是把土地的部分加進去,這里面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”上述財政部官員指出,“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”

 

目前,開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金,開發商則將這部分費用作為開發成本制定房價,將其“轉嫁”到購房者身上。而按照叢明的說法,房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅,上述官員表示,“二者具有相通性,屬于重復征收。”

 

一位地方財政廳相關負責人告訴和訊房產,此前中央曾考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例,這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產稅分期繳納。

 

“這樣,一方面可以解決房地產稅征收中的不合理部分,減輕繳稅人負擔;另一方面也可以逐步消減地方政府對土地財政的過度依賴,引導房價趨于理性。”上述官員表示。

 

但是,這一方式在隨后的推進中仍然受到了地方掣肘。

 

“畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源,占地方財政收入的三分之一,甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業稅中分期支付,則難免會觸動地方利益。”該負責人對此表示,中央與地方在這一問題上仍存在分歧,初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式,并用稅率調整來尋找平衡,逐步實現清費立稅。

 

“房產稅試點不成功”

 

而對于已經試點多年的房產稅而言,盡管原本一直被業內稱為樓市調控的“另一只靴子”,但試點至今日,卻變得有些“索然無味”。

 

“重慶和上海的房產稅試點可以判斷為不成功,沒有擴圍的意義。”陳淮此前曾公開對已經試點多年的房產稅政策作出了判斷。

 

做出如此判斷的一個重要依據,是房產稅試點對兩地房價的抑制作用并不明顯。

 

“從近幾年來看,重慶和上海的商品房成交價格都有所上漲,”國務院發展研究中心一位負責人表示,“盡管上漲幅度不同,但房產稅作為抑制房價的利劍,目前的效果仍然沒有表現出來。”

 

從上海、重慶房產稅試點來看,房產稅目前還僅限增量即新購相關房產,征收范圍并未涉及存量。與此同時,現在住房信息系統仍不配套,業內人士多認為,短期內房產稅可能還主要針對增量住房,其改革總體將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。

 

“征收房產稅,需要居民住房信息聯網、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統、協調推進。從試點的情況看,我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。”中國財稅法學研究會會長劉劍文坦言。

 

另一方面,對于決策層而言,房產稅的試點方案依據仍然是國務院會議精神,不僅不是法律,而且違背現行《房產稅暫行條例》中“非經營房產不征稅”的規定,如要擴大鋪開,其中可能出現的一系列問題也就沒了法律保障。

 

但時至今日,房地產稅的立法工作遲遲沒有公布進展,此前,業內人士曾透露,主要是由于幾個參與部門對于征收的幾個基本要素難以統一意見。


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