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資產泡沫“重災區”?房地產政策面臨收緊預期

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-07-28

持續上漲近一年的房地產市場,正在出現政策反轉的可能跡象。

7月26日,中共中央政治局召開會議,分析研究了當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。其中提到的“抑制資產泡沫”,引發外界廣泛探討。

由于近幾年房價快速上漲,以及極強的“吸金”能力,房地產被認為是資產泡沫的“重災區”。分析人士指出,去年以來,由于實體經濟不振、股市連續震蕩,各路資本蜂擁進入房地產業,并推動地價和房價的快速攀升。這一過程又在信貸支持下被加速。

按照政策基調,這種現象極有可能在未來受到制約,與此同時,熱點城市的樓市政策也有可能收緊。

房地產市場局部出現泡沫

盡管中央政治局會議并未明確指向房地產,但鑒于去年末以來市場的爆棚,房地產業仍被認為是資產泡沫的“重災區”。

根據國家統計局的數據,今年上半年,全國商品房銷售面積64302萬平方米,同比增長27.9%;商品房銷售額48682億元,增長42.1%。按照住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點,今年全年,房地產銷售面積和增速都將超過2013年,創歷史新高。

今年6月,北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅(不含保障房)價格,分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門,漲幅也均超過30%,合肥的漲幅達到29.1%。

這是中國房地產發展史上最迅猛的行情之一。盡管供需兩端的指標增速從5月就開始出現下滑,但房價和地價都已達到歷史高位。

上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,過去多年來,房地產市場總體供不應求,其價格雖有上漲過快的時段,但有一定合理性。2014年之后,供需關系逆轉,行業內生動力不足,房地產價格的過快上漲,帶有一定的“泡沫”成分。

對于“泡沫”的界定,嚴躍進認為,如果把價格虛高作為對泡沫的定義,那么從短期市場可承受能力角度看,無論是土地價格還是房產價格,都存在資產泡沫風險。另外從區域市場看,實際上目前熱點城市都有所存在。

上海證券也指出,中國長期性的資產泡沫主要存在于樓市。房地產由于其深且廣的產業關聯性和帶動性,過去很長時間內被定位為國民經濟的主導產業。房價增長持續大幅度超出其它價格(如消費價格、工業價格)的增長,中國房地產行業增長持續大幅超出工業增長、整體經濟增長, 并顯然傷害到了實業發展。

從“泡沫”的成因上看,大量資金的流入被認為是主要因素之一。數據顯示,2016年上半年,全國新增人民幣貸款7.53萬億元,同比增加14.96%。分部門看,住戶部門貸款增加2.95萬億元,占比達到4成。其中,短期貸款增加3260億元,中長期貸款增加2.62萬億元。

也即,上半年全國新增的人民幣貸款中,有超3成以購房的形式直接進入房地產領域。有分析就指出,在股市、債市均增長乏力的情況下,其他的資金也在尋求渠道,變相進入房地產。新增貸款總體流入房地產市場的比重接近50%。

在這部分資金中,國有資本是一股難以被忽視的力量。根據中原地產的數據,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗,其中有超過半數被國企央企獲得。

國資瘋狂拿地,在推高資產泡沫方面,有著一定的推動作用。其一,抬高土地價格。在上述219宗高價地塊中,溢價率超過50%的地塊多達167宗,占比76.3%;而溢價率超過100%的地塊也達到109宗,占比49.8%。其二,推動房價上漲預期。高價地的頻繁出現,對于開發商的定價策略有著較大的刺激,而周邊二手房的價格更是短期內上漲明顯。

政策調整路徑漸明

事實上,在此次中央政治局會議前夕,官方媒體已經針對房地產市場的異動進行發聲。7月19日、20日、21日,新華社連續發布三篇評論,分別針對市場風險、“地王”危機和“去庫存”戰略,文章對信貸風險、央企國企拿地,以及加杠桿去庫存等現象進行了批評。

這一系列文章的發布,被認為是監管層對當前市場現象的一種批評,并暗含了未來政策調整的可能。

在此之前,一些熱點城市已經出臺差異化政策,對當地市場進行調整。其中包括,上海、深圳提高限購門檻,北京在局部區域(通州)提高限購門檻,并通過打擊首付貸等進行去杠桿。南京、蘇州實施限價政策,并在土地交易市場推出價格過高時自動中斷交易的“熔斷”機制。廈門全面提高貸款購房的首付比例和貸款利率。

分析人士普遍認為,在此次中央政治局會議之后,未來與房地產相關政策微調的可能性仍然很大。

總基調是因城施策。中原地產首席分析師張大偉指出,會議提出的“宏觀政策要穩”、“微觀政策要活”等表述,意味著總體政策不會有大的調整,但不同城市的房地產政策存在微調的可能,包括信貸政策、稅收政策,以及限購、限價等行政性手段。具體而言,熱點城市的政策可能從緊,而非熱點城市政策不排除放松的可能。

嚴躍進認為,會議上提出的“風險隱患”說法,說明樓市高杠桿引發的金融風險仍然存在。下半年房地產市場領域的金融環境會呈現一個“外松內緊”的格局,換言之,從風控角度看,部分城市的信貸政策有收緊政策的可能。

作為今年五大重點任務之一的“去庫存”,會議的表述為,“去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來”。而在去年年底的中央經濟工作會議上,表述為“通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。”

張大偉指出,此前“去庫存”,實質上是以加杠桿的方式來推進。但隨著政策基調從“加快”變成“有序”,意味著不會鼓勵“加杠桿”。這也意味著“去庫存”的力度可能會減緩,但質量會提高。

而在對市場影響最大的貨幣政策上,受訪者普遍認為,鑒于當前的經濟增速放緩、民間投資萎縮劇烈的背景,未來信貸政策恐很難有所收緊,但繼續放松的可能性也不大。

嚴躍進認為,由于房地產市場在國民經濟中地位重要,房地產政策的取向不僅僅取決于市場本身,還要視宏觀經濟走勢而定。加之當前市場出現的明顯分化特征,這也使得樓市政策的復雜性大大增加,過去“一刀切”的手段不再適用。

對于未來的市場走勢,受訪者普遍認為,在經歷過4月的市場高點后,市場本身就已進入下滑周期,下半年市場降溫將不可避免。而若政策層面有較大動作,不排除會加劇波動的可能。

上海證券認為,房地產市場存在的資產泡沫將對經濟帶來考驗,但在保持匯率穩定、泡沫不再擴大的前提下,通過城鎮化進程,以及對農村集體資產的“確權”和可交易化處理, 仍可在中長期內消化上述泡沫。

(作者:張敏)




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