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聶梅生:惡性去庫存實質是轉移房地產泡沫

作者:喬玉龍 來源:地產中國網 時間:2016-08-08

7月22日,博鰲房地產論壇第16屆年會在三亞舉辦,針對供給側改革、房地產去庫存、養老產業等問題,全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生接受了地產中國網的采訪,她認為,供給側改革當中避不開土地與金融的改革,地根與銀根永遠是最重要的兩個要素。就當前全國的去庫存狀況,她坦言,在去庫存的過程中有一種做法是只管把房子賣光,而不管把房子賣給了誰,這種是惡性的去庫存實際上是把房地產泡沫轉移給了投資客,是非常危險的。

地產中國網:您如何評價目前全國房地產的去庫存現狀?

聶梅生:一些二線城市原來的房價較低,此輪全面上漲的情況,有一些城市是在補漲。如今政府在提倡租售并舉,確實滿足了居住使用的需求,這種去庫存的方式是良性健康的。另外一種去庫存是房子賣光了,但都是投資客,如果都不去住,那就是惡性的去庫存。房子從開發商手里轉移到了投資客手中,這樣的庫存就是泡沫,等于是把泡沫搬了一次家。

我們當前房地產市場的問題是租售比太不平衡了,租金與房價的比例完全失衡。美國的房價體系是按照當年房子的租金來按比例決定房屋的價格。中國的房價與租金完全脫節,脫節后就希望有機構自持,機構的持有者在中國寥寥無幾。未來會鼓勵機構去自持,以實現租金與房價的平衡。

地產中國網:您如何看待現在大面積出現的鬼城現象?

聶梅生:新城目前很多都是睡城,這個是城鎮化不可避免的一個階段。我們通常是先修基礎設施,然后把人填滿進去,有些成功的區域是可以把人填滿的,這說明當初的規劃定位是正確的。有一些可能過了十年也無法填滿,就容易形成睡城,比如鄂爾多斯,當初的定位就是有問題的,導致他無法形成一個成熟的城鎮。

地產中國網:您認為房價上漲期還會持續多久?您如何看待北京的商住限購政策?

聶梅生:大部分的普漲已經形成了,在這樣的態勢下,平均房價的上漲還會持續一段時間,但是漲幅會很微弱。國家對房價的調控目標是房價漲幅不能超過GDP,如今GDP是6.7%,而房價已經超過16%,已經比GDP高出了太多,因此漲幅會在未來回落。

關于北京商住限購,我認為就需要看人能聚集多少,入住率相當高的情況下才會有發展。我認為對于中國樓市而言,商住產品比住宅產品的庫存壓力更大,供給側改革要能忍得住新生態。

地產中國網:如何看待近期洪澇災害造成的城市問題?

聶梅生:基礎設施還是需要提升,基礎設施的量達到了,但質還需要提高。這也與中國的城市人口密度太大有關系,尤其是一些大城市的流動人口逐步增加,城市的人口容納量激增,就容易造成城市功能的下降。

地產中國網:我們看到近年來您在養老地產的推進上也投入了很多的精力,您如何看待當前我國養老產業的發展?

聶梅生:對于養老產業的定義目前還在探索,但是能夠達成共識的是它是有生命力的。目前的情況是養老產業會和險資去合作,包括土地這部分可以用農地來進行。養老產業是一個跨界的產業,比房地產跨界要多很多,所以需要多個部委合作來進行,所以需要習主席、李總理來出面來解決這個問題。

2016年以來就有很強的政策支持,習主席近期專門針對養老地產主持了一次會議,表達了政府對養老產業的支持。以伊春為例,國企如果要拿地做養老地產,政府是直接劃撥土地的。如果是民企,政府會回補85%的資金進行配套,并且在稅費方面有很多減免,包括國開行在內的機構都會提供4%以下的低息貸款。這對于房企而言,資金壓力會大為減輕。


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