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“一城一策”樓市調控受挑戰 房價同漲同落

作者: 來源:第一財經日報 時間:2016-08-10

近年來全國各地房價普遍上漲,引起人們對所在城市的房地產市場價格變動的廣泛關注。

很多主要大中城市房價常常前后腳跟著“同漲同落”,更已成為中國房地產市場的一道獨特景觀。前不久公布的2016年二季度GDP增速超過預期,特別是商品房銷售十分活躍,上半年商品房銷售額增幅高達42%,顯示了房地產市場對GDP的貢獻十分明顯。另一方面,樓市表面的繁榮背后隱藏著巨大風險,值得高度警惕。今年7月中下旬,新華社甚至三天三次發文警示樓市。

深入理解這一前后腳“同漲同落”現象背后的城市房價聯動的普遍程度、模式和主要影響因素,是至關重要的。對于監管層來說,能夠有助于更好理解并解決全國性的房價過熱問題,更好避免未來可能的房價暴跌所引起的中國房地產市場的系統性危機。因為一些城市的房價漲跌,可能很大程度上是由別的城市房價的變動影響的。那么,在這些城市實施的“因城施策”、“一城一策”的樓市調控策略,很可能就難以真正奏效,如果它們的直接影響源城市房價變化還沒有得以有效控制。對樓市投資者來說,對于這個現象的深入理解,能夠對預判有關城市樓價的未來走勢有所幫助。

針對這一重要問題,筆者最近的一篇研究工作論文首次實證揭示了中國所有主要大中城市房價聯動的網絡結構。基于國家統計局2005~2015年70個大中城市新建住房房價指數并運用前沿的高維網絡分析法,這項研究結果表明,中國城市房價變動的關聯程度非常高,平均而言每個城市50%以上的房價變化竟是由其他城市的房價變化引起的,并且這種城市間房價的相互影響并不僅局限于省內或某個區域,而可以是跨區域甚至全國性的!這一發現直接意味著城市間樓市調控協同配合不僅是完全必要的,而且對于確保全國范圍的調控總體效果,甚至應該擺在更加重要的地位。“一城一策”的樓市調控有效性至少在某些城市會面臨很大挑戰,如果沒有實施較為精準的跨城市樓市調控協同配合的話。

上述研究結果的關注點在于新建住房,因為這是中國房地產市場交易的主體部分,份額達60%,同時也是GDP增長計算最密切相關的部分。城市房價聯動程度的衡量允許長達一個季度的城市房價信息傳導的滯后,與基于網絡的中國城市房價網絡搜索次數的有關前期研究相一致。針對國家統計局城市房價指數不準確、被低估的顧慮,有關的必要數據處理也能很大程度上避免研究結果產生可能的系統性偏差。

城市房價高關聯程度是一個非常值得注意的中國特色。因為無論是西方傳統的城市經濟學與房地產經濟學所接受的共識性假設,還是西方發達國家房地產市場給人的直觀印象,都是不同城市間房地產市場基本上是分割程度較高、價格關聯程度較低的。

近年來,中國快速上漲的房地產價格引起了國內外的廣泛關注。比如,國際貨幣基金組織2011年就曾將中國房地產市場潛在的價格調(資料、團購、論壇)整列為影響2008年全球金融危機之后經濟復蘇的主要風險之一。近期關于中國房地產市場是否過熱、是否存在泡沫的討論,更不絕于耳。如此之高的城市房價變化的相互關聯程度,意味著某些過熱的城市房價會引起其他城市房價水漲船高,但同時,如果某些城市房價先期出現大幅下跌,其外溢的結果可能也會比想象的更為糟糕,也更加難以控制。

那么如何識別那些較多影響帶動其他城市房價漲跌的“系統重要性”城市呢?

該研究進一步從一個城市房價發生變化時、在全國大中城市房價關聯網絡中對其他城市的凈影響程度(亦即對其他城市的影響減去其所受到的其他城市影響),定義中國城市房價變化相互影響網絡中的系統重要性城市,并運用統計數據客觀分析加以確定。

研究發現:這些系統重要性城市的分布,與中國經濟地理版圖、國家區域性發展戰略規劃中的核心城市高度吻合,且明顯受到國家重大區域性政策的影響。

這些中國房價溢出網絡中的系統重要性城市,集中分布在中國經濟發展的三大傳統核心區域——環渤海經濟帶(尤其是核心的京津冀地區)、長三角地區和珠三角地區,再加上近年來國家在長江中上游地區大力哺育的兩個新興經濟帶——中三角(長江中游城市群)和成渝經濟區。這五大區域的核心城市,即京津冀地區的北京、天津、石家莊,長三角地區的上海、南京、杭州,珠三角地區的廣州、深圳,中三角地區的武漢、長沙、南昌,成渝經濟區的成都、重慶,在全國城市房價變化的相互影響網絡中扮演了更為顯著的角色,是該區域乃至全國房價關聯網絡中的推動者。

很有意思的是,由房價數據統計分析得出的這些系統重要性城市在整個中國房價關聯網絡中的影響力,在最近幾年,尤其是在2014年3月中共中央、國務院頒布了《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》之后,顯著加強。

因為國家的這一戰略規劃進一步強調了這些核心城市所在城市群在未來全國經濟發展與城鎮化過程中的重要地位。這同時進一步表明了國家區域發展政策確實是系統重要性城市影響力的關鍵因素,也是另一個重要的中國特色。這一發現在一定程度上印證了近期一些學者提出的“快速城鎮化帶來的城鄉人口轉移是中國過去十多年來房地產價格不斷上漲的主要推動力”的推論。

顯然,這些核心城市均具有較高的行政級別。一個很自然的問題是,除了較高的行政級別和核心城市地位外,究竟還有哪些因素決定了這些城市的系統重要性呢?

這項研究根據城市經濟學與房地產經濟學研究的相關理論,詳細檢驗了城市的教育與醫療衛生條件、基礎交通設施、氣候與環境、人口與經濟發展等因素的影響,結果發現人口規模與經濟總量(GDP)是除較高行政級別之外重要的兩個決定因素。這一結果也表明我國依然處在快速城鎮化的轉型發展過程中,西方城市經濟學與房地產經濟學理論所強調的醫療衛生、教育、基礎設施等因素,在該階段中尚未能在城市影響溢出網絡中發揮應有的作用。

最后,不管是由哪些因素導致了中國大中城市房價變化相互影響程度如此之深,如此高的相互影響程度都是一個值得監管部門高度警覺的現象。同時這也表明了正確識別并穩定核心城市房地產市場對穩定整個中國房地產市場的重要性。

對于廣大購房者和樓市投資者,在關注所在城市的房地產市場當前價格變動的同時,也應關注國內其他有關核心城市的房地產市場價格漲跌和由此而來的外溢,以便未雨綢繆。這項研究所產生的中國城市房價影響力指標也能為更加科學客觀的中國一二三線城市分級提供直接的統計依據。


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