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“地王”高漲難抵市場趨勢回落

作者: 來源:經濟參考報 時間:2016-08-23

雖然相當長時間內我國熱點城市“地王”熱度持續高漲,但全國房地產市場多項綜合指標已經回落,“地王”熱度不減或難抵房地產投資和交易趨勢性回落,加上政策調控收緊影響心理預期,未來熱點城市房地產市場階段性調整或將不可避免。

 

本輪熱點城市房地產市場高溫不退,除了住宅市場投資投機性需求回潮驅動外,土地市場“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目也平添了幾把“虛火”。據中國指數研究院數據,2016年7月,全國百城新建住宅平均價格環比上漲1.63%,已經連續15個月環比上漲;其中,南京、合肥、廈門已經連續三個月環比漲幅居于前十位。部分一二線城市土地市場高價地頻出,“面粉貴過面包”現象已成為常態,7月份甚至被稱為“地王月”。據市場統計數據,7月后半個月,不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出,而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。

 

但全國房地產市場趨勢性回落可能業已形成。據國家統計局數據,2016年7月全國房地產開發景氣指數在6月份回落0.39點的基礎上繼續下滑至94.01點,主要是多項房地產市場綜合指標回落。2016年1至7月,全國房地產開發投資同比名義增長5.3%,增速比1至6月回落0.8個百分點;其中,住宅投資增速回落1.1個百分點。住宅銷售面積同比增速也比1至6月回落1.9個百分點,而住宅銷售額回落速度快過住宅銷售面積1.3個百分點,顯示出房價上漲動力有趨緩跡象。土地市場上不斷涌現的“地王”現象,對房地產開發企業的土地購置意愿也形成較大沖擊,全國房地產開發企業土地購置面積同比下降7.8%,降幅比1至6月擴大4.8個百分點。

 

當前我國熱點城市房價和地價相互推動并螺旋式大幅上漲,已經過度透支市場購買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市,還是南京、合肥、廈門等二線熱點城市,所謂供求錯位并非因為住宅供不應求,而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。受投資投機性需求驅動,去年年底以來我國熱點城市住宅市場供求弱平衡被打破,房價出現了快速、大幅上漲。但房價對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離,必然導致后續住宅市場增長動力不足。特別是當前二線熱點城市房價非理性上漲,已經遠遠超過基本面所能承載的極限,存在很大的風險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市,絕對房價已經超過部分國際大都市,而二線城市房價追趕一線城市,也與自身的人口流入、基礎設施和經濟實力并不相符。

 

近日部分二線熱點城市紛紛收緊房地產調控政策,南京調整土地公開出讓競價方式;蘇州重啟住房限購政策,提高二套房貸款首付比例;合肥房貸新政以家庭為單位“認貸又認房”。這些政策調控措施的出臺,勢必影響到房地產市場心理預期。同時,經過前期住宅需求的集中釋放,加上房價持續大幅上漲,熱點城市房地產市場客觀上也存在調整需要。而歷史上大多數“地王”項目都“叫好不叫座”。可見,“地王”熱情雖高,或難抵住宅市場趨勢性回落,今天的“地王”很可能是未來房地產市場運行的重要風險隱患,值得高度警惕。


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