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上海10萬天價接棒廣州地王游戲 樓市再現補漲信號

作者: 來源:時代周報 時間:2016-08-24

8月16日注定是廣州土地市場沸騰的一天。

碧桂園、保利、龍湖、融創、招商等30余家品牌房企云集廣州荔灣區華大物流地塊競拍現場,長達一個多小時的角逐歷經55輪競拍,但半路卻殺出程咬金,蟄伏已久的雅居樂在樓面價推高至30540元/平方米的節點果斷出擊,以扣除配建面積后35216元/平方米的樓面價成功競得,刷新廣州單價地王紀錄。

不斷積攢,是等待某一天的爆發。

廣州單價地王甫一落地,各路媒體便把長槍大炮對準雅居樂。“瞬間被問暈。”雅居樂品牌部一位工作人員如是稱。

次日,上海接棒廣州,延續“地王”游戲。但顯然,這次的籌碼更大。

8月17日,上海土地市場先后出讓靜安區、寶山區、青浦區三宗地塊,單日內出讓收入合計184億元。其中,今年以來上海內環首次出讓的靜安區地塊引得18家房企參與競拍,最終融信中國以110.1億元總價競得,樓面價達100315元/平方米,溢價率139%,刷新全國范圍的歷史單價“地王”紀錄。

炒樓氣氛低是廣州樓市之所以健康的一個重要因素。但同為一線城市,廣州與上海一前一后卻拍出總價與樓面價均差3倍有余的地王,從這點看來,廣州似乎已經遠遠落后于北上深三城。隨著雅居樂競得地王的帶動,廣州樓市能否漲潮聲起?

補漲信號?

與北京、上海、深圳相比,廣州似乎壓抑太久。

今年上半年,深圳、南京、杭州、上海等城市土地市場一片火爆,但廣州卻自顧自的冷清。據統計,2016年上半年,廣州共成交32宗土地,成交金額200.58億元,同比下降5.5%,成交面積309.72萬平方米,同比下降16%。

“攪亂一池春水。”無意間,雅居樂拿地產生的地王效應似乎替廣州找到補漲理由,該城市超30個樓盤應聲漲價。

當天,包括碧桂園、金地、越秀、綠地、龍湖、祈福集團等在內的多個開發商旗下樓盤紛紛發“海報”,在遙祝雅居樂成功競得地王的同時亦表達了漲價的意愿。數個位于廣州廣鋼新城的樓盤隨即封盤漲價。

地王效應似乎并不只是體現在對樓盤銷售的助力上。8月16日,在雅居樂以35216元/平方米刷新了廣州全市單價地王紀錄的同一天,廣州白云棠涌宅地的報價期也正式開始。

該地塊在3小時內報到封頂價。其中,編號91854796的競拍人一次性加價近2.4億元,直接將競拍價報至封頂,折合樓面價18852元/平方米。

合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示,開發商真金白銀投入,能促使該區域土地價值得到重新評估。“今年預計還會有不少區域地王出現,進而帶動區域房價上升。”

但地王素來不是用來仰望的,能否打破地王魔咒進而盈利,是包括雅居樂在內的所有開發商都應該考慮的問題。

對此,黎文江謹慎地表示:“新地王5萬元/平方米售價可保本,建議等幾年后才出售。”

合富房地產研究院院長龍斌對此持同樣觀點,他認為,地王歷來有風險,項目兩年后能否賣到4.5萬-5萬元/平方米還是有不確定性,雖然市場總的趨勢向上并沒有大的疑問。

這并非沒有先例。2014年2月,廣州廣鋼新城第一批土地出讓中,中海分別以17.11億元、39.49億元、39.38億元拿下廣鋼新城3宗商住綜合用地,加上安置房面積,成交樓面均價分別為19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。刷新了荔灣區宅地單價地王。而華發斬獲地塊折合樓面地價23546元/平方米,金融街斬獲地塊折合樓面均價22031元/平方米,再度刷新地王價格。但彼時周邊樓價僅為1.8萬-2萬元/平方米。

時代周報記者從廣州市規劃局官網陽光家緣處了解到,2015年9月19日開盤的中海花灣壹號,截至12月2日僅賣出345套。在其未面世前,業內普遍認為,中海花灣壹號要實現盈利,入市價至少要3.8萬元/平方米以上,但根據網易數據顯示,2016年7月27日-2016年8月17日一個月間,該項目共售出88套。其中2016年8月14日,該樓盤成交7套,均價為32301元/平方米,8月17日成交2套,均價為 31580元/平方米。

廣州資深地產專家韓世同告訴時代周報記者,廣鋼新城第一批土地地價的確過高,中海即便綜合后續競得多個相對地價較低地塊開發,仍難免出現保本微利現象。

同樣推出項目的金融街融穗華府銷售形勢亦不樂觀,2015年11月7日開盤到12月2日,25天里售出住宅45套,成交均價約30031元/平方米 ,其中有10天為零成交。2016年7月27日-2016年8月17日一個月間,該項目共售出33套,其中8月17日售出2套,成交價32736元/平方米。

一線排位

作為經濟與政治地位上的一線城市,廣州在房價上卻已遠遠落后于曾經比肩的北上深甚至部分二線城市。

2015年全國千萬級以上豪宅成交數據顯示,上海、北京、深圳、杭州、廣州的成交套數分別為7844、3522、2921、1020、821,盡管821套的成交量已超過廣州往年最高紀錄的700多套,但與北上深的頂豪市場的相比,仍存在不小差距,并且有不斷擴大的趨勢。

截至6月末,深圳房價已高達47446元/平方米,北京上海6月的房價分別是45400元/平方米和41865元/平方米,其中北京如果考慮到高層得房率75%,真實房價已經是60533元/平方米。而廣州則僅為20963元//平方米。

而從各地政府官員表態中,亦能看出房價孰高孰低。住建部部長陳政高曾在全國兩會期間表示,一線城市北京、上海、廣州、深圳房地產市場變化非常大,正與四個城市保持著密切的溝通聯系,這四個城市承擔調控主體責任,正想方設法穩定市場。在此之前,3月1日,新華社、《人民日報》等官方媒體已經紛紛提示,要警惕一線城市房價非理性上漲。

在陳政高表態之后,上海市委書記韓正表示,上海市房地產市場最近出現了一些非理性的、過熱的市場情緒,抬高了房價,必須高度關注。他認為,對于一些違法違規擾亂市場的行為,應當依法嚴肅處理,以維護房地產市場健康穩定。

在博鰲亞州論壇上,北京市常務副市長李士祥在接受媒體采訪時表示,北京一直在控制房價過快上漲,房價上漲在合理區間內,今年年初以來上漲幅度為11.3%,“不是最高的”。而對于通州房價的暴增,北京市委副書記、市長王安順多次強調,要堅決杜絕違法建設,堅決控制地價、房價。“控房價是我最關心的問題之一,不能副中心還沒建,房價就呼呼上來了。”

和其他政府表態要力控房價維持在合理水平不同,廣州政府則認為與上述三個一線城市相比,廣州仍有很大上漲空間,力挺樓市。

廣州市長陳建華在香港創興銀行總部調研時曾發聲說,廣州培養了中國1/3的地產商,目前地產行業TOP20有7個是廣州的,廣州房價還只是北京、上海的一半,另一半就是我們的空間,我們有這個信心。“廣州的經濟總量,今年將超過香港,明年將超過新加坡,所以地產在廣州還有很好的前景。”

廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文對此表示,與北京、上海、深圳等一線城市相比,廣州炒樓投資的氣氛不重,樓價相對較低、水分較少,市場也以居住剛需改善為主,還有一定的上升空間。

(作者:古月)


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