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政策調控風聲再起 金九銀十在即樓市何去何從?

作者: 來源:南方日報 時間:2016-08-29

傳統旺季“金九銀十”還未到,廣州樓市已經一片沸騰。近日,伴隨著芳村和黃埔兩個地塊的高溢價出讓,開發商“封盤漲價”和二手房業主反價成為市場熱議的焦點。無獨有偶,就在廣州黃埔長嶺居地塊創下出讓價格新高同日,珠海和廈門等城市的土地出讓,同樣遭遇了“土豪”開發商高價拿地的“盛況”。

國家統計局最新數據顯示,今年1—7月份房地產開發企業土地購置面積同比下降7.8%,但土地成交價款卻大幅增長7.1%,顯示出今年土地出讓價格整體走高的趨勢。而在價格堅挺銷售暢旺的一線和二三線熱點城市,土地市場更是屢屢出現“面粉貴過面包”的情況。

隨著蘇州、南京等熱點城市相繼出臺調控政策后,目前已有傳言北京、廈門等城市即將收緊政策。業內人士認為,由于部分城市房價和地價出現過熱傾向,為防止出現系統性風險,未來熱點城市出臺收緊政策已成為大概率事件,而商品住房市場也有可能會迎來調整期。 南方日報記者 牛思遠

○市場

土地市場熱度不減8月再創新高

8月16日,廣州芳村華大物流地塊高溢價拍出,帶動部分周邊二手房業主惜售反價。合富置業業務總監關文德表示,目前芳村二手交易市場中,樓梯樓二手均價為1.6萬—2萬元/平方米,電梯樓二手均價為2.6萬—3萬元/平方米。

“業主看樓面價都這樣的價位,將來樓價肯定破5萬元/平方米。”關文德說,華大物流地塊樓面地價約3.5萬元/平方米,對周邊二手房市場業主和買家的心態影響明顯,開始出現業主惜售乃至反價2%—3%的情況,也加速買家入市的決心。

而一手樓方面,新出讓地塊周邊7個樓盤均紛紛趁熱打鐵加推新貨,多個項目當日去化超過五成。

據陽光家緣統計數據顯示,8月15日—8月21日,廣州新建商品住宅成交均價突破18000元/平方米,環比漲幅接近兩成。其中,荔灣區樓盤集中網簽,成交量環比漲幅達到107%,成交均價達到32458元/平方米,直接拉動了全市成交均價的上升。

無獨有偶,蘿崗長嶺居地塊8月25日競拍出讓,最終以溢價240.9%、約2.7萬元/平方米樓面地價成交。當天就有樓盤以“極端天氣”為由宣布“封盤”。另一些項目則選擇湊熱鬧通宵開盤,并對外釋放“賣完即漲價”的說法。某樓盤當晚賣房賣到凌晨三時,而最旺的某樓盤則據稱當晚賣出40套攬金1.2億元,“賣到POS機無紙可用”。

事實上,并非只有廣州的土地出讓市場火熱。2015年下半年以來,土地市場明顯回暖,一線城市成為企業搶地的“主戰場”,地價也不斷攀高。

就在蘿崗長嶺居地塊出讓的同一天,珠海出讓四宗商住用地,溢價率均超過500%。當天,這4宗地連續刷新了珠海全市樓面地價的單價記錄,最貴的一宗溢價率達545%,樓面地價超2.9萬元/平方米。

而也在這一天集中拍賣6宗地的廈門,集美、同安、翔安的區域樓面價全部被刷新,6宗地總成交金額達171.1億元,其中價格最高的一宗樓面地價約3.8萬元/平方米,甚至超過廣州和珠海的“紀錄保持者”。

根據中原地產統計,截至8月25日,今年全國共誕生208宗溢價率超過50%的地塊,分布在25個城市,全部為一二線城市或者輻射區。其中,蘇州誕生28宗,數量最多;上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上;天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

○分析

房價漲幅趨緩高價地風險漸增

本輪土地市場的回暖,幾乎與房價升溫同步。不過,從今年5月開始,國內商品房交易已明顯開始降溫。

國家統計局最新數據顯示,7月份70個大中城市房價環比上漲城市個數減少,下降城市個數增加,總體漲幅連續3個月收窄。其中,前期上漲過快的一線城市和少數熱點二線城市漲幅收窄尤為明顯。

而到今年7月,商品房銷售額和銷售面積增速也已降至今年以來新低。1—7月份,全國商品房銷售面積75760萬平方米,同比增長26.4%,增速比1—6月份回落1.5個百分點。商品房銷售額57569億元,增長39.8%,增速回落2.3個百分點。

不過,雖然房價和成交量增幅已經放緩,但土地市場卻似乎并未冷卻。

雖然從全國的數據來看,1—7月份房地產開發企業土地購置面積11167萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1—6月份擴大4.8個百分點,但房企1—7月份土地成交價款3848億元,仍保持同比增長7.1%,增速回落3.1個百分點。

在購地面積同比下降且降幅擴大的情況下,土地成交價塊卻仍增長,增速回落幅度也遠小于購地面積的降幅,這無疑意味著土地購置價格的大幅上升。

此前,歷經數小時、百輪舉牌的高強度、高溢價土地拍賣,往往只在一線城市出現,且只限于優質地塊。如今,土地出讓市場的這種火熱不僅蔓延至二三線城市,而且似乎已經司空見慣。

中原數據顯示2016年年內,全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗,其中溢價率超過100%的達到了150宗。而2015年同期,單宗土地成交金額超過10億的只有150宗,其中溢價率超過100%的只有6宗。

高溢價的土地是否一定預示著未來的高房價和高收益?答案是不一定。對于剛剛刷新紀錄的蘿崗長嶺居地塊,就有開發商和業內人士私下表示并不看好。甚至有評論認為,該項目“如果經營得好,每平方米虧10000元;如果經營不好,每平方米虧20000元。”

合富輝煌(中國)市場研究中心的分析報告認為,在當前的行情下,土地高溢價成交已是常態。不過,如果“面粉價格”低于或等于“面包價”,還可以算作是“適度的高溢價”,適度的高溢價有利于維持市場熱度,促進購房者加快入市。但假如“面粉價格”大幅高于“面包價”則是屬于過高溢價,會加大房企的經營風險。

該報告的統計顯示,近5年廣州的土地出讓中,僅有4宗土地出現了“面粉價高于面包價”,分別出現在2013年和2016年,流動性寬松和市場行情火熱是這兩個時期的主要特征。

然而,截至目前多數當時高溢價土地開發的樓盤依然面臨較大壓力。2013年兩宗“面粉貴過面包”的土地,其銷售資金回籠尚未達到土地出讓金額的50%。而另一方面,過高溢價拿地,也會增加政府維護市場穩定的難度,有可能會加速調控政策出臺。

○走勢

部分熱點城市或出臺限購政策

今年初,隨著上海、深圳遭遇政策等嚴厲打壓,南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒,無論房價和地價,都上漲迅速。這四個城市被業界定義為“強二線”,除蘇州未納入統計外,在國家統計局的70大中城市房價數據中,南京、合肥、廈門的新房價格環比漲幅已連續5個月占據前三。

“四季度市場可能會如之前所預料那樣漲幅加大。”合富房地產研究院院長龍斌在分析芳村地塊出讓價格創新高時分析,商品房庫存下降、市場預期向好等都是看好廣州樓市未來走勢的原因。但他也明確表示:“當然國家信貸房貸政策是否轉向則是未來市場短期走勢影響的關鍵。”

實際上,伴隨關于土地市場過熱的反思,以及蘇州等熱點城市出臺限購、限貸政策,有關下半年信貸等政策收緊的風聲漸起。

日前有媒體報道引述廈門市國土房產局相關負責人稱,廈門房地產市場監管工作從嚴從緊,根據市場情況,不排除未來會在房地產市場調控方面出臺包括重啟限購等在內的更加嚴格的措施。

同時,有消息稱上海市政府將考慮出臺樓市新政后,收緊銀行貸款政策,控制土地融資的同時,考慮調整購房貸款政策,購房認房又認貸,將首套房首付比例提高至五成。在而包括北京、天津、南京、合肥等熱點城市在內,近期都有消息傳出正在考慮出臺新的舉措控制房價。

隨著這些城市房價和地價的走高,當地樓市的風險也正被越來越多的人提及。國務院發展研究中心副主任王一鳴就指出,房地產風險是中國經濟面臨的重要挑戰之一,當前房地產去庫存取得一定進展,但一二線城市積累的風險在增大。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從政策面發展趨勢來看,官方頻繁表態及熱點城市收緊政策落地,預示著三季度后,一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面可能會出現轉向。蘇州、南京等城市樓市出臺新政后,三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調控已經進入“限貸”政策出臺的“前夜”,重啟“限貸”甚至“限購”已經是大概率的事件。“同時,土地市場也將出臺措施,以防止市場出現系統性的風險。”

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