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上周廣州樓價破1.9萬元/平 一手住宅價環比增長18%

作者: 來源:南方日報 時間:2016-08-30

  近日,伴隨著芳村和黃埔兩個地塊的高溢價出讓,傳統旺季“金九銀十”還未到,廣州樓市已升溫。

  據陽光家緣網簽數據顯示,截至8月28日,廣州8月份網簽8718套,網簽均價17627元/平方米。這是自2013年以來,月網簽均價最高的記錄。而上周,網簽均價達到19078元/平方米,逼近“2”字頭。

  29日,廣州房地產中介協會發布9月份經理人指數預測報告。報告顯示,受廣州土地市場情況影響,加上房貸抵扣個稅或將得到實施的利好消息刺激,預計客戶將會加速入市腳步,超七成經理人開始看好后市成交量價。

  一線城市中廣州房價走勢最平穩

  在中國“北上廣深”四個一線城市中,廣州的房價走勢最為平穩。根據合富輝煌(中國)市場研究中心發布研究報告稱,在2012年至2016年五年間,廣州僅有五宗地出現“面粉貴過面包”的局面。而有兩宗,出現在今年8月份。

  最新一宗“面粉貴過面包”的地塊,是8月16日拍出的荔灣區華大物流地塊,折合樓面地價高達35216元/平方米。而該地塊周邊的新房項目有新世界凱粵灣 ( 詳情 圖庫 團購點評 )、華發荔灣薈 ( 詳情 圖庫 團購 點評 ) 、珠江鵝潭灣 ( 詳情 圖庫 團購 點評) ,均價在2.8萬元—3.3萬元/平方米。

  拍下該地塊的是雅居樂集團控股有限公司。雅居樂主席兼總裁陳卓林于8月23日業績發布會對外稱:未來該地塊上的項目售價將超過每平方米5萬元。

  根據雅居樂發布的2016年半年報,該集團報告期內營業額為225.58億元,同比增長30.4%;毛利為45億元,同比降低11.9%。該集團整體毛利潤率及凈利潤率分別為20.0%和4.4%。陳卓林在業績發布會上稱:下半年的業績會好過上半年,預計凈利潤和毛利潤會上升3%。

  無獨有偶,蘿崗長嶺居地塊8月25日競拍出讓,最終以溢價240.9%、約2.7萬元/平方米的樓面地價成交。而地塊所在長嶺居板塊內一手房售價1.1萬元—1.8萬元/平方米不等。

  截至8月24日,廣州住宅和商住土地出讓金合計共218.41億元。其中,住宅土地104.34億元,商住土地114.07億元。

  八月樓價7個區上漲4個區下跌

  本輪土地市場的回暖,幾乎與房價升溫同步。據陽光家緣網簽數據顯示,截至8月28日,8月份網簽8718套,網簽均價17627元/平方米。

  在8月22日-8月28日的一周里,全市一手住宅網簽2580套,環比增長18%。均價方面升至19078元/平方米的歷史高位。

  區域方面,上周全市有七個區環比上漲。海珠、白云連續漲價,海珠均價更是接近4萬元/平方米。四個均價下跌的區域,除了天河因為受到成交結構影響,從5萬元/平方米的高位回落,大跌16.6%外,荔灣、黃埔、番禺三個區都屬于合理波動的下跌。

  在成交量方面,受到土地拍賣熱潮的刺激,近期樓市推新、成交積極,上周網簽量再次走高,達到2580套,連續三周破兩千套。

  根據經理人指數預測報告顯示,本月成交量指數環比上升14%,提升至72.3%。意味著超過7成經理人看漲9月市場成交。另外去貨速度亦上漲11.7%,消費者入市意愿指數上漲10.4%達到73.4%。

  據悉,廣州房地產中介協會經理人指數是根據全市各區約800名具有多年從業經驗的店長/經理人,對成交量、成交價、去貨速度、消費者入市意愿以及從業人員數量等5項指標的預測情況綜合加權計算。指數以50為分界點。指數越高表示經理人越看好市場;反之表示市場越低迷。

  業內人士不看好高價地塊前景

  高溢價的土地是否一定預示著未來的高房價和高收益?答案是不一定。對于剛剛刷新紀錄的蘿崗長嶺居地塊,就有開發商和業內人士私下表示并不看好。甚至有評論認為,該項目“如果經營得好,每平方米虧10000元;如果經營不好,每平方米虧20000元”。

  合富輝煌(中國)市場研究中心的分析報告認為,在當前的行情下,土地高溢價成交已是常態。不過,如果“面粉價格”低于或等于“面包價”,還可以算作是“適度的高溢價”,適度的高溢價有利于維持市場熱度,促進購房者加快入市。但假如“面粉價格”大幅高于“面包價”則是屬于過高溢價,會加大房企的經營風險。

  該報告的統計顯示,除今年外,近5年廣州的土地出讓中,有3宗“面粉貴過面包”。這三宗拿地時間是在2013年5月至6月間。建在這三宗地上的項目,有兩個項目的銷售資金回籠尚未達到土地出讓金額的50%,另有一個項目至今未開售。

  該研究報告顯示:拿地時間為2013年5月的廣州白云區“佳兆業天御 ( 詳情 圖庫 團購 點評 ) ”項目,土地成交總金額為7.99億元,而開售以來的銷售金額總計2.42億元,約為土地成本的30%。拿地時間為2013年6月的白云區“恒大御府 ( 詳情 圖庫 團購 點評 )”項目,土地成交總金額為23.09億元,開售以來的銷售金額總計為10.52億元,約為土地成本的46%。而在2013年5月拍出的南洲路地塊,其樓面地價高達34590元/平方米,項目至今仍然顯示“未售”。

  高昂的土地成本抬高項目銷售均價,上述樓盤的銷售并不理想。距離拿地時間已過去三年,房企依然無法迅速回籠資金。

  合富輝煌報告亦顯示,流動性寬松和市場行情火熱是2013年和2016年這兩個時期的共同特征。該報告稱,在當前市場環境下,高價拿地已成為常態,非高價則難以獲得“靚地”,但從機會與風險相匹配的角度,應特別注重“面粉”與“面包”之間的關系——資金回籠周期大幅延長、經營風險上升就是高價拿地的代價。

  業內人士分析認為,當前廣州是四大一線城市中政策最寬松的,而其政策平穩是基于整體樓價平穩。如果地價刺激廣州東部市場樓價快速上升,極易導致調控加碼。

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  長嶺居宅地因故中止掛牌出讓

  29日廣州市國規委發布公告,廣州開發區長嶺居YH-A4-3地塊因故中止掛牌出讓程序。

  據了解,本次中止掛牌出讓地塊編號為H-A4-3,地塊位于廣州市黃埔區長嶺路以北、嶺頭村以東,總面積41631平方米,容積率1.0-1.5之間,起拍價4.87億元,折合樓面價7800元/平方米。地塊不設最高限價,并且允許聯合申請競拍。

  8月26日,廣州土地市場繼上周二荔灣誕生高價地塊后又迎來熱門土地蘿崗長嶺居地塊CPPQ-A2-1的競拍。該地塊起拍價達10.792億元,初始樓面價約為8000元/平方米。

  此前,廣州市國規委已經叫停白云棠涌的宅地出讓,按照原本的時間安排,白云棠涌地塊將于8月26日進行網上競拍。

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