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房地產行業進入“寡頭時代” 中小型房企如何生存?

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-08-31

 

 

土地市場的狂熱給了外界這樣的一種觀感:未來房地產行業仍然會是一個蒸蒸日上的產業。大型房企亮眼的業績又加強了公眾的這種印象,畢竟今年上半年,不止一家房企賣房就超過千億。

 

但被忽略的是,房地產行業的集中度正在快速提高,寡頭時代來臨,上半年僅萬科一家的市場占有率便升至3.9%;發生在大型房企之間的合作變得更加頻密,如今區域最高價地塊的締造者,有不少正是手握大量資金、操盤能力過人的房企聯合體。

 

更加被忽略的是,中小型房企目前的生存境況。隨著拿地的難度加大,傳統的房地產開發模式已經難以為繼,留給這些房企的生存空間已經十分狹窄。

 

21世紀經濟報道記者調查顯示,不少中小型房企開始尋求新的發展模式,但并不是所有公司都有 格力地產 那樣的好資源。無論是被動的并購、還是主動的轉型,或許將使這些陷入發展困境的房企,步入新的發展軌道。而那些無法適應新時代的,將會被淘汰。

 

大象們的游戲

 

萬科高級副總裁譚華杰曾形容,未來的房地產市場,將越來越像是大象之間的游戲。投射到現實,就是熱點城市高價地塊頻出、龍頭房企抱團取暖,成為了2016年上半年房地產市場的寫照。

 

中原研究中心的數據顯示,截至8月24日,2016年年內,全國已經出現單宗土地超過10億的地塊300宗,其中溢價率超過100%的區域最高價地塊達到了150宗。單宗地超過100億的總價地王達到了4宗,分布于深圳、上海、杭州、天津四地;超過50億的有24宗,超過30億的有77宗。

 

高價地塊的“角逐戰”中,頻現國企和央企的身影。貨幣寬松政策的宏觀背景,令央企的融資成本更低,也給了他們拿下區域最高價地塊的底氣。中原研究中心的數據顯示,今年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%,國企拿下了過半的區域最高價地塊。

 

相比前幾輪地王潮,這一輪資金更為龐大,動輒百億,因此,更多的高價地塊捕獲者選擇了攜手合作。 金地集團 不久前在上海拿下88億總價地王,就要引進一家合作伙伴。據接近金地的人士透露,不是龍湖就是招商。“現在只要你拿下了一塊地,就有人找上門來合作。”這位人士補充。

 

保利和碧桂園這兩家“千億房企俱樂部”的房企,今年在佛山也已經共同開發了兩個樓盤;而碧桂園合作的對象也不僅僅保利一家,此前碧桂園與萬達簽約將在汕尾碧桂園的商業地塊上聯合開發萬達商業廣場,將這個項目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的地標性商業綜合體。

 

大型房企的合作也不僅僅局限在房地產開發領域。5月份,恒大和招商局集團就簽訂了戰略合作協議,雙方將開展多產業的全面合作,地產、金融、互聯網、健康及文化旅游等產業將是雙方戰略合作的重點領域。在地產領域,雙方將在住宅、城市綜合體、綠色建筑等方面加強緊密合作。

 

但對于大部分中小型房企來說,情況就不那么樂觀。沒有充足的資金,他們早早地被攔在了買地的大門之外。有一家深圳本地的小房企負責人告訴記者,地價過高、融資成本也不具有優勢,通過招拍掛拿地已經是不可能的事,目前只能夠通過部分舊改的項目在夾縫中求生存。

 

轉型,或者消失

 

中原首席分析師張大偉認為,目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績,但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸。他指出,房企的可持續發展關鍵還在于戰略轉型。

 

不少中小型房企早已開始思考這個問題。實際上,在轉型路上起步較早的花樣年,如今已經成為了社區服務領域的佼佼者。其旗下現已有花樣年、彩生活和美易家三大上市平臺,并已經將萬達物業收入囊中。

 

花樣年提供的資料顯示,加上此次收購的萬達物業6400萬平米估算,花樣年旗下社區物業管理規模將突破4.3億平方米,成為全球物管面積最大的公司。

 

而原本以高端房地產為主業的 華麗家族 轉型的模式則更為新奇,已經完全跳出了房地產界既有的發展路線。據華麗家族方面透露,公司將在存量項目開發完后退出房地產,未來的發展戰略將是以科技投資為發展方向,目前在金融、 機器人 、石墨烯、臨近空間飛行器等領域均有所布局。

 

銀河證券機械軍工行業首席分析師王華君、陳顯帆指出,華麗家族目前是“科技+金融”雙驅動,是“中國制造 2025”優質標的。

 

但也有業內人士持謹慎態度。房地產與金融資深評論人黃立沖就認為,華麗家族轉型的幾個領域對于房地產企業來說是最難成功的,“越靠近房地產周邊的領域轉型就越容易,反之風險越高。”

 

另一些小房企已陷入虧損境地。 綠景控股 (000502)半年報顯示,上半年實現營業收入803.44萬元,同比下降35.62%;實現凈利潤-2318.42萬元,同比下降330.62%。

 

綠景控股也正在轉型的路上馳騁。綠景方面表示,公司正在進行非公開發行股票募集現金轉型醫療服務行業。這項計劃始于去年9月。去年綠景拋出非公開發行股票預案,定增募集資金100.54億元,用于7個醫療服務項目及補充流動資金。

 

也有不少中小型房企選擇被收購。最受關注的是,被恒大控股的 嘉凱城 以及舉牌的 廊坊發展 。此外,融創中國也發起多項大標的收購案,擬收購多家中小房企。

 

從嘉凱城的半年報來看,若不是被恒大收購,公司未來前景黯淡。嘉凱城8月19日晚間披露半年報顯示,1至6月實現營業收入21.42億元,同比增長1.41%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損9.52億元,基本每股收益-0.53元。

 

截至8月24日,Wind數據顯示,75家已經發布上半年業績預告的房地產上市公司中,預計凈利潤同比增長約41%。其中,46家公司預計凈利潤同比增長,24家公司預計凈利潤同比下降,上市房企業績分化明顯。

 

這意味著,即使在火熱的上半年,也有房企沒有賺到錢,它們大多是中小房企。張大偉預測,“將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域,而房地產的競爭也將越來越激烈。”

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