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房產市場供需矛盾致房價上漲 過熱風險須防范

作者: 來源:經濟日報 時間:2016-09-13

當前,我國房價“高燒”不退,部分二線城市漲幅甚至超過一線城市,且有不斷擴散的趨勢。同時,“地王”扎堆出現,數量和頻次屢創新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現“地王”。樓市過熱所蘊含的風險亟須得到重視—

今年年初以來,一線城市和熱點二線城市房價出現過快上漲,甚至有一些二線城市的漲幅超過了一線城市,并且有向更多二線城市蔓延的趨勢。其中,蘇州、合肥、南京、廈門并稱今年以來房價上漲“四小龍”,合肥更是連續4個月占據70個大中城市新房價格上漲的榜首位置。面對房價過快增長的現象,警惕樓市過熱的呼聲頻頻出現。

各地紛紛出臺調控措施

針對房價的過快增長,3月25日,上海、深圳在同一天出臺調控措施。8月31日,廈門和武漢在同一天出臺限購限貸政策。此前,合肥、蘇州以及南京都出臺了抑制房價過快上漲的措施。

上海曾出臺的限購措施甚至被稱為史上“最嚴”,本以為會平穩發展的樓市再起波瀾。近期,關于調控措施即將加碼的虛假謠言讓上海的購房者們坐不住了,出現為了購房而排隊離婚的異常現象,致使上海樓市不斷升溫。上海市住建委近期進行了辟謠,并在9月6日表示,自9月1日以來,上海房地產市場運行平穩,市場過熱情緒明顯降溫。不過,這次謠言風波也從側面反映出人們對于進入房地產市場購房的積極性。

進入8月份,北京再次迎來一輪小的量價齊升高峰。門頭溝、昌平等遠離中心城區的新樓盤一房難求。二手房價格也有上漲的趨勢。在事業單位工作的小蘇就親身經歷了最近北京樓市的變化,她的一套位于順義區的二手房掛在中介近兩個月一直沒賣出去,8月底的一個周末,她按照中介的建議變更了掛牌價格,直升15萬元,居然沒過兩天就被人買走了。她本想把順義的房子賣掉置換一套中心城區的學區房,再向中介詢價,發現價格比兩三個月前漲了不少。

從國家統計局數據看,熱點城市已經不限于以北京、上海為代表的一線城市和蘇州、合肥、南京、廈門等二線城市。天津、石家莊、杭州、鄭州、武漢、無錫等城市房價也都顯現出上漲勢頭。其中,鄭州的表現“十分搶眼”,新盤開盤即售罄、地王頻現等情況頻發。同時,萬科、融創等知名企業更是紛紛來到鄭州“拿地”。種種跡象表明,房價上漲勢頭有向更多二線城市擴張的趨勢。

市場供給總體不足

財經評論員馬光遠表示,當前一二線城市房地產市場出現房價過快上漲的關鍵原因是總體供應出現了問題。2014年以來,由于對房地產的預期看淡,導致開發商的土地儲備和開工面積都大幅下滑。在市場回暖后,一二線城市的需求不斷上漲,導致開發商庫存告急,而庫存的下降進一步激化了房價上漲預期,從而導致房價迅猛增長。

亞豪機構研究總監郭毅在接受《經濟日報》記者采訪時也表示,樓市的再度火熱主要歸結于供需關系。以北京為例,8月份市場再次出現“搶房”現象,其根本原因是市場供需關系發生了變化。亞豪機構統計數據顯示,8月以來北京商品房新增供應套數為4191套,環比下降56.0%。若剔除商住類項目,8月純商品住宅供應2011套,環比下降39.0%,是近5個月以來的最低點。

不僅僅是一線城市樓市的供需關系發生了改變,其他熱點城市房價快速上漲的原因也大都可歸結為市場供給總體不足。河南省房地產業商會常務副會長趙進京表示,近年來,鄭州每年新增人口數量超過20萬人,市場需求大,開發商自然愿意重金投入。受到一線城市土地供應少,競爭激烈的影響,很多房企把目標更多轉向二線城市。

同時,市場人士普遍認為,二線城市與一線城市相比,各種基礎建設還在起步階段,地方財政收入對土地銷售的依賴性還很強。在這種情況下,二線城市地方政府出臺的樓市調控政策相對寬松,大量被一線城市樓市調控政策擠出的資金進入二線城市。本來供應就進入了低谷期,需求端又因為貨幣寬松的情況,讓購房貸款的獲取變得相對容易,剛需、投資性需求、未來需求前置等因素一并涌來,讓“供不應求”的局面“雪上加霜”。

值得注意的是,土地供應偏少也造成了各地“地王”頻現。上海前7個月的土地供應僅完成30%,北京已經連續3個月沒有供應一塊住宅用地。地少價高更是帶動了房價的上漲。

此外,馬光遠表示,今年房地產市場的火爆,還有一個原因是當前制造業面臨困難。“民間投資增速下滑,制造業投資自6月份以來進入負增長。民間投資可選擇的領域越來越少,從而出現了企業和居民紛紛殺入房地產避險的狀況。”馬光遠說。

從供需兩端共同發力

“就當下的房地產市場而言,最根本的問題是解決一二線城市的供應問題。”馬光遠表示,要解決當前樓市過熱的問題,應該從供需兩端共同發力,使二者間的關系達到平衡,從而促進房地產市場的平穩健康發展。

當前,結構性矛盾在一些城市表現得較為突出,例如,北京市總體供應本來就不足,“地王”涌現又導致豪宅不斷入市,從而導致滿足剛需和基本改善型需求的住房少之又少,進一步造成普通住宅價格猛漲。因此,化解結構性矛盾也應該是未來一些城市促市場平穩的重點。

市場形勢瞬息萬變,有的人擔憂,熱點城市樓市在迎來一浪高過一浪的上漲之后,必將面對下滑。有的人認為,只要一線城市的需求持續旺盛,供給只會越來越緊,價格就不會下降。有關專家提醒,面對房地產這樣一個牽一發而動全身的行業,必須要時刻警惕風險。

實際上,樓市面臨的依然還是老問題,地方財政對土地收入的依賴從未在根本上得以改變。一旦面臨經濟下行的壓力,土地出讓是財政收入增長最直接有效的方式。但房價一旦過快上漲不斷累積泡沫,其危害也是不言自明的。

今年以來,房貸業務幾乎已成為各家銀行貸款業務的絕對主力。然而,越來越多的人開始關注大量銀行貸款流入房地產行業可能蘊藏的風險。中原地產的分析表明,一些城市地王的總貨值預期與銷售額預期存在較大差異,這其中醞釀了很大的市場風險。

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