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房地產的二線戰場:資本深入非核心城市

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-09-20

在資金潮引發的外溢效應下,房地產企業在二線城市的爭奪正在出現新的變化:從“強二線城市”向非核心二線城市深入。

有機構統計,今年下半年以來,高價地集中出現的區域逐漸從南京、蘇州、廈門、合肥等強二線城市,向武漢、天津、福州、無錫等城市蔓延,說明房企資金正在尋求新的區域。與此同時,市場中的投資資金也開始向外延伸。高價地頻現與購房熱潮等現象,都被認為是資金流動帶來的結果。

價格偏高和政策壓制,被認為是資金逃離強二線城市的主因。但業內人士指出,這種流動在本質上可看作是資產荒背景下的資金避險行為。

這種趨勢能夠持續多久尚存疑問。一方面,從樓市風險的角度看,這些新進入城市的安全性明顯不如強二線城市;另一方面,武漢、鄭州等地陸續出臺調控措施,將對資金產生進一步遏制作用。

深入二線城市

在G20峰會剛剛結束之際,杭州樓市迅速升溫。多家媒體報道稱,近期,杭州多個房地產項目開盤時遭遇購房者蜂擁,一些樓盤被加價搶購。購房者中,外地人被指占據相當的比重,其中有一部分為上海、江蘇等地投資客。

杭州樓市的驟然升溫,與G20期間的市場“冰凍”有一定關系。但類似的情形,在其他城市早已出現。

8月以來,長沙市房地產交易量大漲,有消息指,來自合肥的購房者曾組團赴長沙購房。此外,一度被認為去庫存“重災區”的無錫,同樣出現成交量大漲局面,其中相當部分的購房者,被指來自鄰近的蘇州。

今年以來,杭州、長沙、無錫等樓市的表現一直不溫不火,且長沙、無錫市場的庫存一直居于高位。有分析認為,本輪市場的升溫,很大部分原因是由外來資金刺激所致,這些資金主要來自于此前市場火熱的一線城市和強二線城市。

如果說投資資金的動向難以捉摸,土地市場的資金變化則較為清晰。據中原地產統計,8月全國共產生46宗溢價率超過100%地塊,主要分布在珠海、鄭州、武漢、無錫、天津等城市。9月以來,高溢價率地塊主要分布在佛山、無錫、東莞等地。

而在今年上半年,出現高價地最多的城市分別是上海、蘇州、南京、合肥。

這種變化正在說明一種趨勢:房企拿地的重點區域,正在從一線城市和“強二線城市”,轉移到東部核心區域(環渤海、珠三角、長三角的其它二線城市),以及中西部區域中心城市(鄭州、武漢等)。

若追溯至本輪市場升溫之初,這種變化就顯得有跡可循。去年年末,一線城市房地產市場最先升溫,尤其以上海、深圳最為明顯。今年年初,由于一線城市門檻漸高,以及調控政策出臺,南京、蘇州、合肥、廈門等“強二線”成為資金的新目標。今年下半年,由于“強二線城市”陸續出臺調控政策,樓市資金進一步外溢,并流向其周邊區域和中西部二線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示,這種變化的原因有二:一方面是由于一線城市和“強二線城市”競爭激烈,地價高企,房價也出現一定程度透支;另一方面則是因為這些城市的調控政策較為嚴厲,在拿地、購房等方面都采取了一定限制。

引發避險本能

張大偉還表示,從另一個角度,樓市資金的流動可以看做資產荒背景下的資金避險行為。

根據央行統計,今年前8個月住戶部門貸款,也就是新增房貸的增加值約為4萬億。也即,今年以來,共有4萬億資金通過銀行渠道流向房地產市場。加之來自保險業和實體經濟其它行業的資金,共同推升了房地產的資產價格。

張大偉認為,雖然難以斷定樓市泡沫在多大范圍普遍存在,但高價地項目的風險不容忽視。“對于一二線城市來說,未來一年房價不漲超過50%,拿了高價地的企業都將面臨入市難題。未來三年,如果周圍房價上漲不超過100%,都將面臨巨大資金壓力與入市難度。”

北京某房地產開發商也向21世紀經濟報道記者表示,對于普遍存在的“面粉貴過面包”的現象不甚理解,因為其已經超出了房地產開發的正常邏輯。因此,企業逃離這些區域,也是一種“避險”行為。

在資產荒本質尚未改變的情況下,分析人士認為,未來一段時間,房地產資金仍將繼續布局二線城市。有機構甚至指出,南寧、太原、成都、重慶等城市都可能成為未來的熱點。

但這種趨勢能持續多久,仍然存在一定疑問。

上述房地產開發商表示,一方面,由于近期連續拍出高價地,武漢、鄭州等中部城市陸續出臺調控政策,無論在拿地還是買房環節,都進行限制。其中,鄭州就將土地出讓競買保證金繳納比例提高至100%。

另一方面,除企業已經進入的城市之外,大部分二線城市存在供過于求的風險,企業在這些區域布局會更加謹慎。

從信貸政策層面來看,不利因素似乎也存在。莫尼塔(上海)信息咨詢有限公司認為,近期,工行、建行在部分熱點城市收緊外來人口購房按揭貸款,信貸政策收緊或是下半年房地產市場出現拐點的最大風險。

該機構認為,土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風險已引發監管層關注,信貸政策收緊將是大勢所趨。屆時,市場熱度將驟然降溫,觸發拐點。這也將勢必影響企業在二線城市的布局。

(作者:張敏)




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