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樓市緣何“高燒”不退? 多重需求疊加推升房價

作者: 來源:光明日報 時間:2016-09-30

 【熱點洞察】

 

近日國家統計局發布8月70個大中城市新建商品住宅價格變動數據,上漲前列幾乎被二線城市包攬。其中南京、合肥、福州、無錫新房價格環比漲幅均超過4%,且已超過部分一線城市房價的漲幅。“你買房了嗎”“漲了多少”成為不少二線城市街頭巷尾熱議的話題。是什么原因推動此輪房價暴漲?未來房價將往何處去?

 

1、八成城市同比環比均上漲

 

二線城市領跑

 

數據 根據中國指數研究院數據顯示,2016年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為12270元/平方米,環比上漲2.17%,漲幅較上月擴大0.54個百分點。從漲跌城市個數看,68個城市環比上漲,29個城市環比下跌,3個城市持平。

 

“終于買了!”80后的白領張志如釋重負地對記者說。徘徊了小半年,房價不斷沖高,毫無回落征兆,張志終于出手在鄭州的四環“郊區”地帶買下了一套屬于自己的房子。

 

六年前大學畢業的張志,是逃離北上廣最早的那一撥人之一。他回到鄭州,覺得賺錢少點也無所謂,因為花的錢也不多,早上一碗胡辣湯,中午一碗燴面,每年也能攢下兩三萬積蓄。“我原想著再有一年,房子首付錢和結婚錢就能攢夠了。”但進入8月,身邊所有人無一例外議論著“鄭州房價又漲了”!被房價的恐慌裹挾著,張志也成為購房大軍中的一員。

 

8月全國房價環比漲幅居首的鄭州樓市,正是本輪樓市火爆的微縮圖景——

 

國家統計局日前公布的數據顯示,8月份全國房價依然呈現同比普漲態勢。房價同比、環比上漲城市個數繼續增加,占比均超過八成;一二三線城市房價漲幅均有所擴大;熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲“領頭羊”。

 

分城市看,鄭州以5.6%的環比漲幅位居70城市之首。上海緊隨其后,環比漲幅達到5.2%;而在7月份,上海的環比漲幅為1.4%;一個月的時間,漲幅明顯擴大,這也印證了近期上海樓市火爆的局面。此外,南京、合肥、福州、無錫的環比漲幅都超過4%;而北京、天津、石家莊、杭州、廈門、濟南、武漢的環比漲幅都超過3%。

 

“相比上一輪房價上漲,2016年本輪房地產上漲最典型的特點是分化+暴漲。”中原地產首席分析師張大偉分析指出。

 

對比數據顯示,在2013年,盡管房地產市場出現了全面上漲,但總體看,漲幅均衡。以漲幅高點2013年12月為例,合計70個城市有65個城市環比上漲,漲幅最高的為1.1%。2013年12月漲幅超過1%的只有合肥一個城市,其他漲幅超過0.5%的也只有烏魯木齊、濟寧、瀘州、大連、廣州、包頭等二三線城市,漲幅基本在0.9~0.5%。除了溫州和韶關下調外,其他城市漲幅均比較平均。

 

但在剛剛過去的2016年8月份,房價漲幅遠遠超過了歷史:26個城市環比漲幅超過1%,13個城市環比漲幅超過3%。70個城市新建商品房住宅平均環比漲幅高達1.26%,二手房住宅平均環比漲幅高達0.89%,刷新了單月上漲歷史紀錄。

 

2、多重需求疊加推升房價 城市間分化加劇

 

案例 專家們表示,目前,房價上漲過快的城市存在改善型、避險型和投資型多種需求疊加的現狀。北京、上海、廣州、深圳的二手房漲幅已經達到或超過新房漲幅。以北京為例,1至8月,新房交易3萬套左右,但二手房交易已經超過18萬套,二手房環比上漲幅度達到3.9%,且上漲趨勢跡象擴大。

 

此輪房價的上漲引發各方關注。對此,北京市房地產業協會秘書長陳志認為,當前樓市中充斥了很多恐慌性的財產調整或避險性需求。

 

央行近日公布的數據顯示,8月份全國人民幣貸款增加9487億元,是7月4636億元的兩倍多,而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元,占當月新增貸款的一半以上。

 

方正證券首席經濟學家任澤平研究指出,在2000年至2015年間,M2、GDP、城鎮居民可支配收入這三項的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數據意味著,近15年平均每年的M2增長速度,分別超過了GDP、城鎮居民收入名義增速2.8、5.2個百分點。

 

“對于一線城市和熱點二線城市來說,供求偏緊、投資情緒旺盛是一個突出的特點。”國研中心市場經濟研究所研究室主任劉為民認為。

 

今年3月底,京滬深樓市新政出臺或從執行層面從嚴,投資客的購房資格得到限制,因此,資金開始轉戰類住宅產品,周邊核心熱點城市的優質項目也成為投資對象。比如長三角經濟圈上海的投資客開始轉戰蘇州、杭州,京津冀經濟圈北京的投資客開始轉戰天津、廊坊等。同時,經濟圈內熱點城市樓市也帶動周邊樓市的投資,比如長三角經濟圈蘇州樓市的火熱導致蘇州的投資客轉戰無錫,常州的交易量也被帶動起來,杭州的火熱帶動了寧波等城市交易開始活躍。

 

8月份至今,跨區域跨經濟圈的投資輪動現象凸顯。此時一線城市、核心二線城市如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等地房價已經被炒高。業內人士認為,樓市資金的輪動導致不同的市場先后出現房價快速上漲與市場交易量價的透支,首先出現輪動的一線城市、核心二線城市已經出現周期性的高點,樓市也將步入調整的周期。

 

城市安居,重在樂業。業內人士指出,從長遠來看,城市發展不能只是房地產一頭熱,必須要有強有力的產業支撐。當前優質社會資源過于集中于一線、二線熱點城市,人口、產業過于向大城市集中,社會資源的畸形集中造成房價的畸形分化;而三線城市盡管從房地產建設數量上能滿足居住需求,但是由于產業支撐不足,就業機會不足,導致城市發展房地產化,出現了大量“空城”。

 

從總體上看,房地產調控不僅僅是市場問題,更是宏觀社會政策的問題。面對房價暴漲的市場失靈,只有依靠社會政策不斷完善,在制度設計上注意產城融合,讓公共服務空間布局進一步均等化和合理化,才能從根本上矯正房地產市場失靈,避免城市攤大餅式無序擴張情況。

 

3、熱點城市政策收緊 因城施策更加細化

 

聲音 專家普遍認為,一系列的去庫存政策“組合拳”,是2016年刺激住房消費、盤活存量住房資產的重要舉措和手段。不過,無論是降低購房首付比例還是本次減免契稅政策,都不再是以往“一刀切”似的全面覆蓋,而是有所區別。

 

區別于以往“一刀切”似的全面覆蓋,房地產市場調控正在呈現“因城施策”的特點。比如,庫存壓力較小的北京、上海、廣州、深圳并未作出購房首付比例的調整;稅費方面,僅執行首套房契稅政策的調整。

 

清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出,當前房地產市場差異太大,結構分化嚴重,有些地方是過量供應,而有些地方是價格太高,“現在的房地產政策實際上是需要兩面作戰,一方面要去庫存,另一方面需要增加市場供應來緩解價格上漲的壓力”。

 

“目前房地產調控因城施政的方向非常明確。從全局來看,房地產去庫存也是主要任務。但是,個別房價上漲過快城市也應出臺政策,抑制房價過快上漲。”在劉洪玉看來,中國房地產市場發展此前沒有經歷過長時間的回調,總體上是單邊上漲,造成價格越來越高,同時帶來金融風險因素的增加,“現在應慢慢嘗試尋找平衡點,希望尋找到長期的、促進市場穩定的一套方案。”

 

一方面,各地持續出臺調控收緊政策,包括限房價地價、增加供應,應對熱點城市樓市持續“高燒”。

 

另一方面,住房公積金成為各地去庫存的重要工具,推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為多地公積金新政的共同選項。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍,如四川省今年將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋,湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。

 

有的省份還推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。還有一些地方設定了具體的去庫存目標,比如安徽、湖南兩省均明確表示,今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%。江西省則提出,對首次購買城鎮住房、符合條件的農民給予財政補貼,探索將農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。青海省提出,進一步放寬西寧市落戶限制,建立農牧民進城購房和租房財政補貼政策。

 

劉洪玉分析建議,對于多數二線及三四線等庫存壓力仍然較大的城市而言,未來應繼續落實優惠政策、推進供給側改革以加快樓市庫存去化,穩定市場預期,改善房地產投資環境,進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農民工采取先租后售等方式購房;部分強二線熱點城市及熱點區域需實施更具差異化的政策,房價漲幅過快已有調控政策出臺城市,應根據市場情況采取更審慎的價格監控及房地產信貸政策;其他未有政策出臺城市為防止價格過快上漲也應加強市場監管,促進房地產業平穩健康發展。

 

(本報記者 邱玥)


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