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去庫存與房價暴漲共存背后邏輯: 恐慌超供求本身

作者: 來源: 21世紀經濟報道 時間:2016-09-30

產業金融投資潮

房地產的巨大江湖,投資人、購房人,任何人都在熱切關注。面對一、二線城市直沖云霄的房價,專業投資人更多表現出的是謹慎,甚至擔憂。而針對與房價一樣虛高的創業公司估值,資本狂歡的時代已經過去,粗放的投資模式終將被時間湮沒,精細化才是未來的主流。

2016年以來,以北京、深圳為代表的一線城市房價火爆,引燃了武漢、南京、合肥等二線城市的購房熱情,上述城市房價近期均創下新高,“搶”成為購房一族的關鍵詞。

而大量三、四線城市仍在艱難去庫存中,房子賣不動,大片樓盤閑置,公司開工進展緩慢。

為何去庫存和房價暴漲這一看似矛盾的現象會同時出現?

在“2016鼎信長城中國產業金融投資高峰論壇”上,來自招商蛇口、啟迪協信、中國金茂集團、旭輝集團、和昌集團、鑫苑中國等地產開發巨頭代表參與了討論。

多位與會地產商代表認為,去庫存和房價暴漲現象共存背后有著合理的邏輯,即城市分化,這也代表了他們對于地產市場今后布局的重點方向。

城市結構分化

招商蛇口華北區總經理聶黎明表示,看似矛盾的現象其實并不矛盾。房價暴漲從東南傳導至中部,現在已經逐步引燃西部市場,背后有業內公認的邏輯。即市場資金量比較大,而存銷比偏低。“資金和資產的供需關系,土地供應和需求的關系,帶來的信心和恐慌,或超出供求關系本身的幅度。”

中國金茂集團投資發展部總經理李興表示,結構分化是導致整體去庫存和房價暴漲之間矛盾的主因。從土地供應上看,2014年全國住宅土地供應量在10億平方米左右,2015年縮減一半左右,2016年1-8月份僅1億多平方米,土地供應量分別是前年的十分之一和去年的二十分之一;在資金面上,預計今年底信貸總投放量將超過13萬億。大量資金無處可去,造成土地價格瘋狂。地價上漲自然帶動房價上漲。

李興表示,此次房價暴漲主要集中在幾個比較典型的二線城市和一線城市,它們的去化周期基本在10個月之內。如合肥、南京、蘇州等地去化周期已小于5個月,而這些城市本身經濟發展較好,人口聚集,各方需求必然存在,在全國去庫存的背景下,釋放了更多的需求。

城鎮化未到踩剎車之時

房地產市場仍有巨大發展潛力。

李興表示,2008年以來,中國經濟增速持續快于全球增速,基本面有支撐。另一方面,當前全國城鎮化率為56%,戶籍城鎮化率僅36%,要達到70%的城鎮化水平還有很大空間。城鎮化進程還遠未到需要踩剎車的時候,長期看好房地產市場的發展。

此外,人們會隨著經濟增長對房屋產生許多改善需求。按照當前每年新增10億平方米開發量的增速測算,還需要10年左右的開發期。房地產業與實業并不是相對立的,房地產業關聯的產業包括鋼鐵、水泥、化工、木材、家電、家具、園林設計等60多個行業。

聶黎明表示,在城市輪動中很難找到固定規律,但好的城市會產生虹吸效應,較弱的城市會產生外溢效應,這將決定城市的產業和人口。招商蛇口和鼎信長城在城市布局的選擇上很接近,即一線城市、環一線城市和核心節點的二線城市。

李興介紹,中國金茂布局在一線和有經濟實力的二線城市。在已經進入的20個城市中,無論是人口、GDP、消費能力和商業活躍度在全國都排名靠前。

旭輝集團資金總監潘皓琦表示,當前推動房價上漲的因素更多是投資需求,在逐利的需求下,一線城市暴漲后其利潤率會下降,需求向一線城市周邊和二線城市轉移,甚至到三線城市。但個人杠桿逐步走高,一旦出現重大宏觀政策變動,整個房地產業風險都在加大。因此,聚焦在一、二線城市的抗風險能力會略強。

近年來,房企也在加強全球布局。

在海外的配置策略也沿襲了這一理念。鑫苑中國總裁崔勇表示,如果將世界看做一個國家,能夠選擇的主要城市為紐約、倫敦、東京和舊金山,相當于中國的北上廣深。

崔勇認為,從感覺上,紐約就像是北京,都非常多元的城市,人們可以從事科技、投資、創業等行業;而舊金山很像深圳,Facebook上市時創造了許多千萬富翁、億萬富翁。“這些城市就是各種資源的聚集。”

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