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樓市調控趨嚴,市場風險加大

作者: 來源: 時間:2016-10-10

 

  國慶期間,全國19個城市密集出臺樓市調控新政,其中我省有廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞等6個城市加入行列當中,占總量的近1/3。10月3日,住建部公布了45家違規失信房企和中介機構名單。對此,廣東省房地產行業協會秘書長兼新聞發言人王韶認為,房地產與經濟、金融、社會、國家發展等密切相關,為了社會穩定和國家安全,針對市場過熱城市重啟限購、限貸及限價等措施,嚴厲打擊擾亂市場秩序行為,有其合理性和必要性。為進一步促進我省房地產市場平穩健康發展,王韶呼吁廣大會員及業界同仁要高度重視中央調控精神,認清當前市場形勢,依法依規誠信經營;同時吁請政府部門加大改革力度,促進房地產業轉型升級發展。
  王韶指出,今年以來我省房地產市場總體表現活躍,商品房銷售量不斷創下歷史同期新高,商品住房庫存量逐步回落。但與此同時,部分熱點區域銷售市場升溫顯著,如深圳及臨深城市的樓市已顯過熱趨勢。從房價看,1-8月深圳商品房均價達46199元/平方米,同比增長39.2%;而東莞、惠州和珠海等臨深城市的均價分別為13043、7441和17934元/平方米,同比分別上漲35.5%、23.9%%和32.3%,漲幅均位全省前茅。雖然廣州、佛山的房價較為平穩,1-8月的均價分別為15752和9107元/平方米,同比增長5.8%和7.6%。但廣州8月份成交的華大物流地塊和長嶺居宅地,成交溢價率分別達到了109%、241%,折合樓面地價高達3.5萬元/平方米和2.7萬元/平方米,明顯高于周邊樓盤售價;同月,佛山位于順德大良南區的5號地塊和禪城扶西村地塊分別以溢價率137%和105%成交,折合樓面地價超過8500元/平方米和8000元/平方米,成為大良區“單價地王”和禪城區總價“地王”。“地王”頻現對公眾的市場預期形成強烈上漲暗示,對房地產市場的穩定和庫存持續消化形成了不利影響。
  王韶進一步分析,近兩年來,在寬松的貨幣信貸環境下,廣東本外幣金融機構的個人購房貸款余額及其占總貸款余額的比重快速上升。其中,2014年底房貸余額占總貸款余額的比重為18.7%,當年新增房貸余額占總新增貸款余額的比重為20.0%;到2015年底房貸余額占總貸款余額的比重上升至22.1%,當年新增房貸余額占總新增貸款余額的比重為49.0%;至2016年8月底,房貸余額占總貸款余額的比重則達25.5%,當年新增房貸余額占總新增貸款余額的比重更是高達55.6%。
  王韶認為,社會資金過多流向房地產業,將加大經濟轉型升級發展的難度,增加經濟運行中潛在的金融風險。若不加以重視,不僅影響行業發展,也將影響經濟發展和社會穩定。本輪政策的密集出臺,是在中央統一部署和協調下進行的,足見中央對熱點城市房價地價過快上漲的高度重視。可以預期,新政削減了熱點城市對商品住房的需求量和杠桿率,將首先表現為成交量的萎縮,進而促使房價漲幅回落甚至出現下降。若短期內不能平抑住房價,則不排除中央進一步收緊政策的可能,屆時又將增加三四線城市的去庫存壓力。為此,他呼吁業界同仁要認清當前市場形勢,理性參與土地市場競拍,同時重視信用體系建設,規范市場行為,嚴格執行商品房銷售的相關規定,堅決維護房地產市場秩序,共促房地產市場平穩健康有序發展。
  不過,王韶也坦言,在社會流動性相對過剩而又缺乏有效投資渠道的情況下,房地產成為少數可行的投資標的,“堵不如疏”,王韶深知通過限購限貸等行政手段抑制房價過快上漲不是根本之道。由于城鎮住房總體短缺的時期已經過去,住宅產品供需關系不平衡體現為結構性短缺,一線城市及人口流入較多的部分二線城市或許供應不足,而大多數三四線城市及部分二線城市仍面臨較大的去庫存壓力。但如旅游休閑地產、養生養老地產、健康娛樂地產、文體創意地產等新型地產,則面臨較大的市場空間,是房地產轉型發展的重要方向。為此,王韶呼吁房地產企業拓寬投資渠道,投資領域由集中在住宅、商業地產轉向兼顧新業態的發展;同時吁請政府部門深入貫徹供給側改革精神,研究制定出臺相應配套政策和引導措施,改善投資環境,促進房地產業轉型升級發展和經濟結構調整。

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