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透視21城新政:樓市顯露縮量苗頭

作者: 來源:中國證券報 時間:2016-10-11


  2016年的“十一”將成為中國樓市又一個歷史時刻。國慶期間,地方政府密集發布房地產調控政策。9月30日,北京率先發布“京八條”。隨后天津、南京、廈門、深圳、蘇州等21個城市相繼發布房地產調控政策。

  盡管政策頻出令人眼花繚亂,但實際調控力度不一。前期房價漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調控力度居前,限貸、限購“組合拳”紛紛出手。多位業內人士表示,各地調控政策密集出臺釋放了穩定市場預期、抑制投機性需求的信號。四季度熱點城市樓市降溫、成交量下滑的可能性大增。
  一線城市大打組合拳
  本輪房地產調控中,地方政府成為調控政策發布的主體,與因城施策化解房地產庫存的思路一致。從調控力度較大的北京、深圳和上海等一線城市看,政策著力點各有差別。
  “京八條”中最具殺傷力的當屬兩個針對非普通住宅的首付比例調整:將首套房首付比例提升至35%,非普通自住房比例上漲到40%,二套房比例提高到50%,非普通二套房首付大幅上漲到70%。二套房的認定標準也從2015年商業貸款的“認貸不認房”變為“嚴格認房”。考慮到北京對于非普通住宅的認定標準,本次調控明確對不同住宅實施差別化首付政策,將使北京“單價10萬+”遍地的現象明顯降溫,也將有效抑制投機購房行為。記者從北京地區房產中介處了解到,“京八條”中簽約時點以網簽時間為準,這意味著此前不少尚未網簽的非普購房者將面臨補繳首付款的壓力。
  前期炒房氛圍濃厚的深圳此次出臺的調控政策則是限購、限貸均大幅從嚴,推出的多項細化政策不僅嚴格規范“離婚”購房行為,還大幅提升投資性購房行為的門檻。本次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保。針對今年以來,通過離婚、結婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現象,深圳規定,對于戶籍單身人士(含離異)限購一套住房,成為首個規范“離婚”購房現象的城市。
  貸款政策方面,深圳對無房有貸款記錄者,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。從本次深圳的調控政策來看,炒房的資格和資金門檻大幅提升,炒房行為有望得到遏制。
  除抑制投機行為外,北京、深圳的調控政策也兼顧滿足普通居民住宅需求,均提出了執行“90/70”政策,有利于引導中低價位、中小套型住房的建設,滿足普通居民的住房消費。
  上海市則在10月8日晚公布了“滬六條”調控政策。由于上海已經在3月底發布的樓市新政中加強了限購和提高二套房首付比例,因此在“滬六條”中并未涉及到限購和限貸,主要提出增加土地供應和加強銷售環節監管等措施。不過,值得注意的是,“滬六條”中專門對于房地產開發和存量房交易環節的資金來源作出嚴格限制,新政提出將進一步加強商品住房用地交易資金來源監管,要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時,應承諾資金來源為合規的自有資金。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此舉說明上海對土地資金的審查力度逐漸加強,有望遏制房企高溢價拍地行為。
  分析人士指出,今年以來,房地產公司通過交易所發行債券的規模已經接近1萬億元,大量低成本的資金使得房地產公司在競拍土地時“彈藥充足”。考慮到此前有消息稱,交易所正考慮出臺政策提高房地產公司發行債券的門檻。上海“滬六條”對資金來源的監管政策是否會被其他土地價格高企城市借鑒,值得關注。
  部分二線城市跟進加碼
  二線城市由于漲幅不一,調控政策力度也不盡相同。目前領漲的16個城市均已發布房地產調控政策,個別領漲城市甚至頻打“補丁”進行調控,地方政府通過調控政策引導房地產市場合理發展的意圖明顯。
  本輪二線城市漲幅“四小龍”中的合肥、蘇州繼北京、深圳之后,也開始施行認房又認貸政策。蘇州規定對這類家庭申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調整為50%,未結清貸款則最低首付款比例由50%調整為80%。合肥規定這類居民家庭最低首付款比例為40%;未結清貸款則最低首付款比例為50%。綜合兩地在國慶前已經推出的調控政策,合肥、蘇州成為了本輪房地產調控中力度居前的城市。
  在此輪房價上漲中,蘇州、天津、無錫等城市房價受周邊核心城市(上海、北京)溢出需求推動明顯,因此這三地均推出了較為嚴格的針對外地購房者的限購政策。天津規定在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭,申請商業貸款首付比例不低于40%。
  部分漲幅不明顯但仍面臨庫存壓力的城市發布的調控政策較為靈活,為后續政策留出了一定空間。例如,南昌和東莞的限購政策僅限制了購買二套新建房屋,這意味著這部分購房者仍可以購買二手房。而南寧、惠州等調控政策主要是加強商品房銷售管理,嚴懲開發商違規銷售行為等。
  中原地產首席分析師張大偉認為,從各地政策內容看,除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外,其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的執行力度(46個城市限購、認房又認貸)。但從出臺政策的城市情況看,可以判斷,未來會有多個城市,包括屬于一線城市輻射區域的城市也會出臺調控政策,最后有20至30個城市可能形成本輪調控政策風暴,部分三線城市也可能加入調控行列。
  熱點城市成交量料下降
  密集調控政策發布后,市場走向如何?在成交量方面,中原地產研究中心統計數據顯示,國慶七天假期,全國54個主要城市,網簽商品房住宅41801套,遠高于之前兩年的2.1萬套、2.33萬套。
  整體來看,市場成交量刷新高點的主要原因是部分限購城市集中簽約。比如,濟南的簽約量達到了3746套,比2015年同期上漲了294%;東莞的簽約量達到了2275套,同比上漲243%;佛山簽約成交量達5063套,上漲571%;廣州的成交量達到4213套,同比上漲557%。在部分城市集中簽約推動下,市場整體成交量同比明顯上漲。但在這個背景下,包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現了明顯下調。
  北京市住建委數據顯示,9月30日北京市網簽住房套數為4704套。10月1日至7日,受假期等因素影響,日網簽套數均在700套以下。10月8日,北京住房網上簽約套數為1353套,創一周新高。不過,購房合同簽訂至網簽有一定時間滯后,目前的網簽數據仍難以全面反映調控效果。
  張大偉認為,十一期間網簽數大多是9月的簽約項目,網簽數據有一定遲滯。預計調控政策帶來的成交量下滑將在10月下旬逐漸反映到簽約數據上。此外,從市場價格看,北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現了前期虛高價格二手房房源大幅降價到市場水平的現象。
  記者節日期間也了解到,在北京,調控政策的出臺使不少購房者出現觀望心態,直接影響了節日期間成交量。亞豪機構統計數據顯示,2016年國慶7天北京商品住宅(不含保障房與自住房,含商住)共實現成交1154套,日均成交量僅165套,相比9月的日均成交量減少了320套。其中,商住占比高達88%,純商住宅7天僅簽約143套。
  同時,受二套非普通住宅首付大幅提升影響,北京市場上目前已經出現買方解約或計劃解約案例。房地產經紀公司我愛我家稱,預計有20%-30%的客戶考慮取消或延緩換房計劃。以往是房價漲得太快賣方違約,未來可能會出現不少高價房客戶違約的現象。
  不過,價格方面尚未出現掉頭向下的趨勢。北京鏈家地產表示,目前北京二手房整體房源供應不多,背靠剛性需求(如學區房、黃金地段)的二手房需求仍較旺盛,掛牌價格穩定,很少有業主主動調低價格。
  10月8日,人民銀行行長周小川表示,近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視,積極采取措施促進房地產市場的健康發展。
  方正證券宏觀分析師任澤平指出,本次房地產調控各地步調一致、態度堅決、政策嚴厲,并有媒體引導輿論,建議業界重視此次政府調控的決心。判斷房地產小周期趨于結束,這一輪房價上漲接近尾聲。
  國泰君安地產首席分析師侯麗科認為,調控政策大量出臺將有助于使房地產回歸商品屬性,短期內成交量將環比下跌。不過,從以往歷史來看,貨幣政策是房價能否迎來階段性拐點的重要因素。目前經濟增長面臨壓力,貨幣政策轉向難度較大,宜控制地產泡沫進一步增大而不宜主動刺破泡沫。他同時指出,調控政策密集出臺,將使前期房地產去庫存繼而激發投資和開工好轉的閉環被打破,開發商熱點區域拿地將趨于謹慎。由于2016年地產行業銷售高基數,2017年行業投資和銷量將面臨挑戰。
  (作者:張玉潔)

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