双色球红球妙招|双色球定红球技巧
當前系統時間:

 您的當前位置:首頁 > 最新動態最新動態

樓市調控陰影下:“地王”或踏空 去化難題凸現

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-10-13

一波突如其來的樓市調控,正使此前熱鬧非凡的房地產市場陷入尷尬。

據統計,自9月30日晚間至10月9日的10天里,全國共有21個城市出臺樓市調控政策,政策手段以限購、限貸為主。這也是今年以來,全國最大規模的樓市政策收緊熱潮。且分析人士認為,這將可能使今后的市場出現明顯降溫。

從土地市場來看,國慶長假之后,上海、長沙、成都等地都曾誕生溢價率超過150%的高價地。但根據同策機構的報告,在經過市場博弈期后,土地市場的降溫將不可避免。且按照當前的房地產開發節奏,今年出現的眾多“地王”項目都可能面臨踏空的風險。

不僅如此,從業者對市場的判斷也已發生變化,這將導致房企的策略出現調整,“控制節奏、以價換量”可能成為未來的主要策略。

“接盤俠”懸疑

國慶長假之后的土地市場,似乎并未受到調控政策的影響。近日,上海青浦區一宗商業地塊以21996元/平方米的單價拍出,溢價率達到263.8%。成都出讓兩宗高溢價地塊,龍泉驛區的一宗土地,溢價率達到191.7%;溫江區的一宗土地,則以113.3%的溢價率競出。

上述兩個城市都在國慶期間出臺了調控政策,在未出臺調控新政的長沙,也誕生一宗高溢價地塊——雨花區的一宗住宅用地,拍出的單價為6116元,溢價率卻達到221.1%。

中原地產將高價地的誕生機制稱為“慣性”,即雖然調控政策短期抑制了市場成交恐慌,但房企的資金情況依然寬裕,在并未出臺限地價措施的城市,高價地依然會在短期內頻繁出現。

但這種情況能持續多久尚屬未知。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,該公司在年末和明年的策略確定為“不拿高價地、放緩擴展步伐”——這是其在今年8月對政策和市場走勢進行研判的結果。

該人士認為,盡管大部分企業手中“缺糧”,但在連續出現的高價地刺激下,企業的情緒已開始冷靜。加上很多城市出臺了控制地價的措施,因此預計土地市場的降溫將不可避免。

這一觀點得到了很多從業者的認同。但若果真如此,此前因搶得“地王”而風光無限的諸多房企,是不是就成了接盤者?

同策機構的分析指出,按照周期論的研判,房地產調控政策出臺后,多面臨未來12個月或者更長時間的收緊期。從市場表現來看,本輪樓市的觸底期應該在2017下半年。

但根據正常的房地產開發周期,今年以來誕生的大批“地王”項目,恰恰將在此時進入銷售階段。房價漲幅放緩將是大概率事件,部分區域甚至可能出現降價。

而按照中原地產首席分析師張大偉的觀點,對于一二線城市來說,未來一年房價不漲超過50%,拿了“地王”的企業都將面臨入市難題。未來三年,如果周圍房價上漲不超過100%,這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。

也即,無論“接盤俠”的名聲是否坐實,“地王”項目將受到此輪調控的波及,是確定無疑的。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進還向21世紀經濟報道指出,“地王”項目較多、且比較集中的房企,未來的資金壓力是比較大的。換言之,二季度以來部分民企紛紛拿的“地王”,基本上都會面臨一定的經營風險,此類企業規模多屬于中等,需要警惕資金鏈方面的壓力。

房企策略漸變

在全面調控之下,資金鏈的壓力體現在各個環節。第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤表示,本輪調控的側重點在于抑制需求,一旦成交量出現下滑,房地產企業的資金狀況會受到明顯影響。

根據國家統計局的數據,今年1-8月,房地產開發企業到位資金91573億元。其中,定金及預收款、個人按揭貸款兩項合計占比達到44.9%,且二者的增速分別達到29.7%和52.2%。顯然,成交量的變化將是影響房企資金的主要因素。

此外,很多城市出臺的政策中,在金融機構放貸、拿地保證金比例、購房杠桿等方面有所收緊,此舉會對企業的資金造成全面影響。

事實上,本輪房地產市場火爆的一項重要原因,在于寬松的貨幣環境。雖然大部分房企錄得較好的銷售業績,但由于大量融資,房企的總體負債率并不低。

據同策機構的統計,2016年上半年,上市房企資產負債率排行TOP 100企業的平均資產負債率為77.6%,超半數企業在這一平均值之上。其中,前20房企的總負債為51181億元,占全部上市房企總負債金額的6成。恒大以8179億元的總負債金額排名首位,魯商置業則以93.7%的負債率而最高。

上述機構指出,根據企業融資情況,2017年底到2018年是集中兌付時期。如果房地產市場調整,企業償付變難,配資購房者也會因為市場調整出現棄房停供的情況。

資金層面的壓力正在影響到房企的策略。上海某知名房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,放緩拿地和擴張步伐、維持資金安全已成為企業的共同選擇。該公司則擬嘗試通過平價跑量的方式,來借助當前的市場慣性,盡快實現去庫存。

該房企今年曾在“長三角”地區獲取數宗地塊,且價格不菲。按照公司管理層的觀點,雖然調控力度較大,“長三角”仍屬于相對“安全”的區域。然而,由于整體市場情緒轉為冷淡,項目的去化過程可能會受到影響。

嚴躍進部分認同這一觀點,他指出,限購政策具有利空效應,因此,為積極蓄客,房企的推盤節奏勢必會加快。但在營銷方面,由于購房群體的結構在變化(恐慌和投資需求可能大幅減少,剛需亦受到影響),對于部分專注長三角投資的房企而言,實際影響是比較大的。因此,項目定價和營銷策略都需要改變。

房企的擔心還不止于此,上述房企負責人還表示,房地產市場的“蛋糕”已經越做越小,此次樓市調控,可能會進一步壓縮中小房企的生存空間。具有資金和土地等優勢的大型房企,則具有較強的抗風險能力。因此,此輪調控將可能使房地產業的“馬太效應”更加凸顯。

(作者:張敏)




查看更多靚樓剪影

隨拍
云南香格里拉隨拍
云南拉市海隨拍
隨拍
隨拍
北京南鑼鼓巷隨拍
? 双色球红球妙招 幸运农场 新疆25选7 黑龙江22选5 竞彩比分攻略 中国伊朗足球直播 十一运夺金 雪缘园棒球比分 福建11选5 竞彩比分直播澳客 大乐透 20120517竞彩足球直播 黑龙江十一选五 雷速体育在线比分 天津十一选五 甘肃快3 篮球竞彩比分直播