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樓市調控下熱點城市二手房有價無市:客房源比速降至1:1

作者: 來源:新金融觀察 時間:2016-10-17

 

 

國慶長假去了趟新馬泰,回來卻發現樓市已變了臉——短短七天,北上廣深等19個城市先后發布新樓市調控政策,二套房首付高歌猛進,二手房業主一臉蒙圈,有報道稱深圳二手房連夜降價70萬元!與熱點樓市急劇降溫不同的是,房價處于洼地的未調控城市承接了部分購房需求,“成都限購,火了重慶”“合肥限購,轉戰長沙”“鄭州炒房團空降西安”……引發強烈關注。

 

最嚴調控

 

10月6日,史上“最狠”的樓市調控在南京落地——限購限貸雙雙加碼,全力阻擊投機投資,封堵假離婚漏洞……成交量斷崖式下跌隨即出現,新增客源與新增房源比從5:1急劇向1:1滑落。

 

從具體內容看,南京房貸收緊力度空前:居民家庭首次購買普通住房,最低首付款比例不低于30%。對于有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、有1套住房但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭,申請商貸購買普通住房的最低首付款比例調整為不低于50%。居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清,再次申請商貸購買普通住房的最低首付款比例調整為不低于80%。

 

在部分客戶擔心新政實施貸款受到影響而悔約后,有的業主主動把掛牌價降低20萬元,也有人繼續提價刺激購房者神經。然而,無論業主如何調價,南京樓市買方市場已有開啟跡象,客戶面對業主唯唯諾諾的受氣包形象有望反轉。

 

南京江寧區武夷綠洲品茗苑業主王雪(化名),心理預期隨著限購不斷加碼有所回落。“我所在的小區雖不屬于核心區,但緊鄰地鐵交通便利,房價從去年10月的19703元直奔今年9月的26188元。聽到限購傳聞,我趕緊把房源掛出,期待能在最高點出手,換一套位置更好的學區房。”令王雪感到郁悶的是,她100平方米270萬元的房子,并未如中介人員所說那般好賣,掛牌20天看房30次仍未成交。“10月6日后客戶越來越少,現在一天有一個看房者就不錯了。”

 

當地鏈家中介的經紀人證實,該小區8月成交了4套,9月只成交了1套。“看中江寧區地鐵房的很多是剛性需求,門檻提高后無奈放棄購房,如果業主不適時降低心理預期,賣出去實在太難了。”

 

南京林業大學社會學系主任孟祥遠認為,如此嚴厲的政策無疑將使南京樓市拐點提前,預計最快今年底明年初就會出現。“南京一房難求的局面將不復存在,非核心區可能面臨促銷降價。”

 

難免誤傷

 

一直以來,作為西部地區重要中心城市,西安7000-9000元的房價被視為宜居樣本。西安房管局數據顯示,今年1-9月,全市商品住宅銷售均價6644元/平方米(主城區6929元),二手房交易均價5607元/平方米(主城區5943元),商品住宅庫存去化周期降為11個月,處在合理區間。

 

然而,情況因熱點二線城市全面限購起了變化。令喜愛美食和愜意生活的西安人引以為豪的低價樓市,正在遭受“外來野蠻人”的入侵。據不完全統計,國慶七天西安新房累計成交2291套,同比上漲64%,來訪量漲幅更是高達113%。多家西安二手房中介機構反映,從國慶黃金周開始,客戶到訪和成交數量突然增多。其中,來自北上廣深及鄭州的外來置業群體頗為引人注目,這部分人因“第一目的地”限購轉戰西安搶房甚至是團購。

 

“現在到門店來咨詢的客戶是之前的3-4倍,平均每小時約有6組。”西安21世紀不動產工作人員表示,今年國慶至今的業績同比增加超兩成,此前平穩的二手房價格開始有200-300元的跳漲。房天下數據顯示,西安二手房均價去年10月為7278元/平方米,今年9月為7699元/平方米,421元的漲幅竟然用了11個月。

 

家鄉在咸陽、畢業于西安工業大學化工專業的李強(化名),剛剛放棄了去國企的機會,打算和同學一起開辦教育機構。按照父母的設想,李強暫時借住在雁塔區的哥嫂家中,等事業有了起色即可貸款購房,到時一家人湊到一個小區團聚。

 

李強一家的完美計劃,正在被強烈的房價上漲預期打亂。這個黃金周,“外地人在西安刷卡掃房”的消息,攪得李強的父母坐立不安,準備即刻幫兒子出手購房。“現在一套100平方米的房子,80多萬元還能拿下,如果貸款50萬元30年期,每月2000多元的月供還承受得住。就怕炒房客來了,讓西安房價向那些限購城市看齊,到時候哭都來不及了。”李強告訴新金融觀察記者,“西安雖然也屬于大城市,其實主流薪資水平僅為2500-3500元,希望監管層對外來購房需求及時做出反應……”

 

階段到頂

 

新一輪強力限購,是否意味著熱點城市房價已到頂?多位業內人士表示,熱點城市二手房交易已進入買賣雙方博弈的關鍵期,賣房難出現后,業主高報價或許撐不了多久。

 

易居中國研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新金融觀察記者表示,中國樓市政策拐點已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點會在明年。“2017年第二季度部分城市或有量價齊跌的現象出現,但必須認識到,此類市場拐點是周期性的,而非實質性下跌。”

 

“由于行政把控比較嚴,限購政策使得潛在購房需求流失,熱點城市房價可以說已到階段頂峰,至少近期不會再漲了。不過,這種相對穩定期持續時間不會太長,6個月后部分熱點城市房價有可能再度反彈。”嚴躍進認為,“就目前而言,如果業主繼續盲目報高價,會導致有價無市的局面出現。急于回籠資金的二手房持有者,會有被迫降價舉動。”

 

中原地產首席分析師張大偉認為,調控政策短期內有利于抑制房價過快上漲和投機需求,未來還將會有多個城市出臺“退燒”政策。不過,也要看到一些城市仍面臨降庫存的壓力,未來有望出臺寬松政策。“成色十足的金九之后,銀十的成交量會有一個明顯下調,房價漲幅拐點也將到來。”

 

方正宏觀首席經濟學家任澤平表示,這輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的,主要是貨幣金融現象,受益于政策牛(放松限購限貸減稅)、水牛(貨幣超發低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比),現在這三頭牛都走了,這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。嚴躍進提醒說,要警惕分區域調控對非限購區域或城市的擠出效應,監管層需關注非典型樓市成交量的快速增長。


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