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廣東房協常務副會長唐激楊呼吁:土地市場調控應更重視預期管理

作者: 來源:廣東房地產網 時間:2016-10-20

 

  自國慶長假以來,樓市迎來新一波調控,限價、限貸、限購……不少地方政府頻頻念起“限字訣”。為防高價地而緊急叫停土地出讓也成為例牌動作。近日,廣州又傳來土地出讓叫停的消息,南沙區原定于11月3日公開出讓的2宗土地,因故中止掛牌出讓程序。據《南方都市報》報道,自從8月份華大物流地塊拍出高價后,廣州已經累計中止出讓4宗住宅用地和1宗商業用地。
  這些地塊中止出讓的原因,公告中并未指明。媒體分析可能是為了給土地市場“降降溫”。然而,這種類似“熔斷機制”的做法,表面上看起來合理,實際上卻是揚湯止沸。土地的市場價格,根本上取決于供需關系,市場需求只是暫時被抑制了,一旦土地“開閘”,高價搶地很可能再次發生。因此,地方政府對土地市場的調控要更加重視預期管理,通過改變市場預期來調控價格。
  舉例而言,2014年初樓市高燒不退的北京土地市場緊急“剎車”,叫停了“準地王”華嘉胡同地塊,半年后該地塊再度入市,最終以110%的溢價率、74.6億元總價,刷新了北京土地市場的總價和樓面單價紀錄。2015年10月,上海叫停了青浦區趙巷鎮佳迪路地塊出讓,隨后在12月再度掛牌,溢價率高達127.24%。土地供應太少,開發商就會不惜提高價格去獲取土地。要通過加強土地出讓的信息披露和解釋工作,制定并發布更長期的土地出讓計劃,適當增加土地供應,讓開發商和市場對土地供應形成相對寬松的預期。在短期內防止土地價格過高,還可以采取調整競價方式等辦法解決。如果僅僅是叫停土地出讓,只會讓供應趨緊的預期更強烈,所以應該重視預期管理,加大土地出讓的信息披露力度,緩解市場各方的非理性情緒。
  緊急叫停已掛牌的土地出讓,勢必形成土地出讓政策收緊乃至進一步減少的預期,形成地價持續看漲的信號。這不僅會加劇開發商競爭,還可能導致土地持有者減緩入市,購房者加快入市,加劇樓市供需緊張。因此,叫停土地出讓的同時,更應加大信息公開力度,公布更多的土地供應計劃,才能減少開發商不理性甚至不理智的叫價行為,防止非理性情緒“傳染”。同時,土地出讓計劃的動態調整要保持一定的穩定性,避免隨意調整。土地出讓是涉及城市長期規劃和開發戰略的重要政策,其供應計劃的變動,涉及城市管理和建設的諸多部門、市場主體和廣大市民,應當有規范和審慎的決策機制。尤其要避免“土地財政”的干擾,出現“拍出高價地—完成土地收入出讓任務—供地收緊”的惡性循環。在信息公開、決策透明、過程公正的前提下,個別高價地塊的出現,并不一定會帶來后續出讓土地的價格飆升,反而會在市場主體的理性決策中回歸其商品價值。
  長期來看,土地市場調控要通盤考慮,通過城市更新、“三舊”改造等方式挖掘潛力,以多種形式增加土地供應,不能宣傳甚至夸大城市土地供應的稀缺性。從實際情況來看,很多城市的土地儲備能夠提供比較充足的土地供應,土地指標也談不上稀缺。利用中心城區城中村改造、“三舊”改造等政策,采取措施,出臺政策鼓勵社會資本進入,支持自主改造,還有很大的潛力可挖。決策者著眼全局,綜合運用城市規劃、政府財政、土地指標等政策,多管齊下,可以增加土地供應,調節土地出讓市場預期,有效平衡土地供需狀況。
  作者系廣州市政協委員

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