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樓市調控后市場成交量普降約40% 信貸仍將是風向標

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-10-25

受本輪多個城市嚴厲調控影響,房地產降溫已經率先體現在成交量上。

“從我們內部簽約的數據看,截至目前,10月份成交量普遍下調了40%。”中原地產分析師張大偉表示。

21世紀經濟報道記者在中原地產官網看到,該公司目前布局在包括北京、上海、廣州、深圳等33個內地城市。張大偉認為,由于中原地產的規模一直相對穩定,其內部簽約的成交數據可以說明市場在降溫。

張大偉認為,整體看,這一輪政策的力度非常大,房地產市場將告別明顯上漲。預計四季度市場將出現明顯降溫,部分區域甚至將出現價格下調的現象。

成交量降溫

按照房地產每輪周期調整規律,調控引發的市場降溫會首先體現在成交量方面。

中原地產周報顯示,從數據相對完整的16個調控城市情況來看,12個城市上周(10.10-10.16)新房成交量較前三個月的周均值有所下降,其中蘇州、濟南、廈門降幅超過七成,佛山、南京、南昌降幅超四成。另外4個新房成交量上升的調控城市中,南寧、惠州此次調控新政未涉及限購、信貸;廣州的新政力度相對溫和;深圳新房成交數據出現上升,與統計數據的滯后性有一定關系,但銷售現場熱度也已不斷減退。

北京市住建委公布的信息稱,10月1-16日,商品住房(不含自住房)共簽約8781套,較9月商品住房成交同比漲幅回落29.3個百分點。據調研情況看,10月份各售樓處及門店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等全面回落,目前二手房業主漲價的沖動已經得到明顯平息,掛牌報價更加理性。

21世紀經濟報道記者在鏈家網看到,最近90天內,該網共計成交42973套房源,平均每天成交約477套。但最近一段時間,鏈家網顯示的成交量普遍在100-200套之間。10月21日,鏈家網顯示的前日成交量是154套。

開發商開盤的銷售數據也在回落。中原地產監測顯示,上周(10.10-10.16)重點城市共開盤34個項目,合計推出房源9294套。一線城市中北京和上海有新項目推出,共開盤9個項目。二線城市均有新項目開盤,其中武漢開盤推出6個項目,開盤房源套數最多,共計推出房源4635套。

中原地產統計顯示,開盤項目平均去化率約為73%,較前一周有所下降。其中一線城市平均去化率為80%,二線城市平均去化率為69%;從平均去化情況看,相比9月份平均的一線城市95%,二線城市80%,均出現了比較明顯的下調。

21世紀經濟報道記者在香河踩盤中看到,香河多個樓盤售樓處只有零星兩三個看房者,中介門店幾乎沒有購房者,經紀人大多在店內閑聊。

信貸仍將是風向標

據清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析,今年到三季度,房地產市場都有比較好的增長。最近出臺的主要還是一些短期調控措施,包括限購、限貸、增加供給,規范市場行為等。這些政策出臺后,實際上已經對市場交易量,交易價格開始有影響。

亞豪機構市場總監郭毅認為,此輪調控是自2011年之后最嚴厲,波及范圍最廣的一次房地產收緊調控。而與2011年“一刀切”模式不同,此輪調控更著重于分城施策。

比如,從購房資格來看,除一線城市仍延續限購政策外,南京、蘇州等地也較嚴格,其中南京規定本市單身人士限購一套住房,且二套房認房又認貸,這一舉措甚至嚴過2011年。另外珠海、東莞等城市的限購政策當中,對本地戶籍多對第三套房做出面積限制,而對于非本市戶籍購買第二套房的連續繳稅限制也多僅為一年。

郭毅認為,當前全國不同城市中樓市表現仍分化較大,一二線城市出現過熱現象,部分三四線城市仍然面臨較大去庫存壓力,過熱城市的“熱度”也不盡相同,因此此輪房地產集中調控也可稱為結構性調控。從調控初步成果來看,進入10月,多數調控城市成交量出現明顯環比下滑,一線和部分熱點二線城市房價過快上漲勢頭得到明顯遏制,房價走勢趨穩。

張大偉認為,在市場分化的基礎下,調控政策也開始了明顯分化,部分城市漲幅過快還會出臺限購政策。他預計,未來房地產調控政策更多將會升級到一城一策、一城多策。

但郭毅表示,此輪房價的快速上漲很大程度上屬于“貨幣現象”,而首付比例的提高則著眼于“去杠桿化”。首付比重普遍大幅提升使大量原計劃購房群體出現資金短缺現象,因此購房計劃不得不延后甚至擱置;需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而時至年底,各商業銀行普遍面臨信貸額度不足現象,放貸周期拉長,因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進入低迷周期。受成交量影響,成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結。不過從長期來看,成交量價的走勢很大程度上仍受貨幣政策影響,信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。

(作者:王營 陳如)




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