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珠三角限購滿月樓市變化:深佛房價松動 莞珠成交下跌

作者: 來源:廣州日報 時間:2016-11-09

 

  11月4日-8日,珠三角限購城市樓市調控新政陸續滿月。深圳一手住宅均價明顯回落;東莞一手住宅成交則出現斷崖式下跌,房價松動下滑;珠海一手住宅成交量跌價穩;佛山則表現為量升價穩,房價穩中有降。不同城市之間因為實施政策力度不同,表現出不同的市場情況。不過總體來看,樓市調控的積極作用開始顯現,樓市正在理性回歸。
  成交數據
  深圳:一手備案成交4315套房價降一成
  10月4日,深圳市政府發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》(深府辦〔2016〕28號),過去一月,深圳賣了多少樓?據中國指數研究院統計,10月4日至11月3日,深圳一手住宅成交4315套,銷售面積42.81萬平方米,均價為56141元/平方米,銷售總額達240.35億元。房價環比9月下降了11.04%,據深圳市規土委官網數據,9月深圳一手住宅成交僅2510套;成交均價63109元/平方米。
  記者了解到,就備案成交數據而言,新政以來一個月成交環比9月來說是量增價減,不過同比去年10月而言,成交量有所下降。記者了解到,去年10月份深圳新房總成交一手住宅5585套;成交面積542028.34平方米。
  業內人士透露,由于備案的滯后性,其實過去一個月的備案數據并不能客觀地反映新政影響。而新政真正影響會在本月備案成交數據中慢慢顯現。
  東莞:成交大幅度下跌房價松動回落
  根據東莞各大房地產研究機構監測東莞市房管局官方網站網簽數據顯示,東莞實施限購新政前一周至上周共五周時間內,東莞一手住宅成交套數分別為2216套、894套、803套、680套、519套,成交大幅度下跌。
  東莞市房管局官方網站顯示,昨天截至下午5時40分,東莞一手住宅僅成交32套,前天11月6日,也僅成交了35套。合富輝煌(中國)東莞市場研究部介紹,新政后東莞樓市成交持續量價齊跌,第四周成交量跌入冰點。
  記者對比后發現,從新政前一周東莞住宅成交面積達27.1萬平方米,成交套數2216套,住宅成交均價達18452元/平方米,到新政第四周住宅成交5.9萬平方米,住宅成交套數519套,住宅成交面積為13803元/平方米,住宅成交面積下跌78.2%,成交套數下降76.58%,成交均價下降約25.2%。
  佛山:初步實現房價穩中有降目標
  10月7日,佛山出臺對熱點區域執行限購、差別化信貸、強化監管等系列調控政策,實現10月全市房價環比穩中有降。根據佛山市住建管理局統計,10月全市商品住房成交面積216.79萬平方米,同比上升83.89%、環比上升2.10%;成交均價10079.57元/平方米,同比上升18.41%、環比下降0.81%。
  佛山市住建管理局分析,10月7日佛山調控政策出臺前,全市商品住房價格漲幅保持在7%以上;而調控政策出臺后,實現了商品住房價格穩中有降。9月26日-10月26日統計數據顯示,全市新建商品住房銷售均價10079.57元/平方米,較限購前一個月的環比降幅0.81%,初步實現10月份房價環比穩中有降的目標。
  珠海:10月網簽商品房6541套環比9月下跌7%
  10月6日,珠海重啟樓市限購政策。珠海商品房預(銷)售專網數據顯示,10月珠海共網簽商品房6541套,環比9月下跌7%,其中,住宅網簽量為5363套,商業用房202套。
  從網簽情況來看,10月的成交跌幅不大。但是,限購首周成交量多來源于限購前成交延遲簽約。自限購的第二周開始,珠海網簽量也出現了連續下降,10月24日至10月30日期間,珠海全市合計網簽959套,自3月以來首次周網簽量跌破千套。
  市場表現
  深圳:10月以來無住宅項目取得預售證
  記者在深圳采訪了解到,目前深圳二手業主松口現象比較明顯。而一手市場開發商表現則更為謹慎。廣州日報記者昨日查閱深圳規土委官網獲悉,10月以來,深圳唯一取得預售的項目是前海卓越金融中心商業項目,沒有住宅項目取得預售許可證。
  受住宅零批售的影響,深圳庫存消化周期降為9.2個月。據深圳市規土委透露,至10月末,深圳商品住宅待售庫存為383.51平方米、34357套,按最近一年月均銷售面積來計算,庫存消化周期為9.2個月,比9月份(10.6個月)略有所下降。
  東莞:有樓盤開盤成交不到一成
  11月5日,東莞主城區新盤在新政后首次亮相,碧桂園帕克諾雅推出220套103~142平方米戶型,多重優惠后,認購的均價約在2.3萬元/平方米左右。記者在現場看到,與新政前碧桂園開盤時幾百人排長龍的現象相比,新政后冷清了許多,樓盤活動現場的椅子上還有不少空位。記者了解到,開盤當天該樓盤約認購114套,銷售率約五成多。記者在東莞市房管局官方網站查詢發現,截至發稿時,該樓盤還沒有正式進行網簽,真實的成交數據將在認購一周后陸續體現出來。
  不過,碧桂園帕克諾雅已經是新政后成交比較好的一個樓盤。臨深片區的樓盤開盤成交更差,不少樓盤開盤當天成交量僅在三四成,有的樓盤開盤成交量不到一成,開盤當天認購套數僅十幾二十套。如大朗松湖豪庭新政后開盤推210套住宅,開盤僅成交約17套;黃江的霖峰壹山境開盤推112套79~99平方米洋房,均價23000元/平方米,當天約成交21套。
  佛山:全市庫存持續降低
  根據佛山市住建部門統計,截至10月底,佛山全市商品房月末累計可售面積1649.57萬平方米,其中,商品住房月末累計可售面積658.79萬平方米,去化周期僅4.02個月。非商品住房月末累計可售面積990.79萬平方米,去化周期25.08個月。
  值得留意的是,此前有數據披露,截至今年7月份,佛山全市商品住宅庫存約為771萬平方米,去化周期為5.1個月。經過3個月的消化,佛山住宅庫存量還在下降。
  而供應方面,卻沒有得到相應的補充。10月份,佛山全市商品住房上市面積137.05萬平方米,同比上升17.41%,但環比下降了22.57%。1~10月份,佛山商品住房上市面積共計1202.43萬平方米,但1~10月份佛山全市商品住房銷售面積達到了1638.52萬平方米,市場明顯處于供不應求中。
  珠海:新政后不少樓盤每天只有幾批客戶
  新政對珠海樓市的影響同樣明顯。合富輝煌(中國)珠海市場研究部經理胡志宜告訴記者,新政后珠海網簽變化比較大,新政前每周成交大約有1300套,新政后最近幾周只有八九百套,共八九萬平方米,從網簽數據來看成交量是有明顯下降的;從市場實際情況來看,樓盤到訪的客戶也有明顯減少,很多樓盤基本上每天只有幾批客戶,而新政前每天有十幾批。
  后市預測
  深圳:樓市將會持續降溫
  深圳中原研究中心10月報研究認為,隨著政策的逐步實施,深圳樓市將會持續降溫,新房、二手成交量價將會進一步下滑。政策調控首先對價格下跌的影響較大,其次會逐漸體現在成交量上。由于今日深圳將對二手評估價重新調整,受預期影響,二手住宅成交量也將持續減少。
  東莞:11月樓市成交低位徘徊
  業內人士認為,新政對樓市的真實影響將在11月才真正體現。10月深圳限購限貸對投資者的打擊非常大,市場看空情緒不斷加重,預計短期深圳客觀望氛圍仍濃,樓市成交依舊艱難,對東莞樓市興趣也大大減小。
  東莞中原地產研究部表示,過去深圳客占東莞樓市的半壁江山,此次深圳客尤其深圳投資客退潮導致東莞樓市元氣大傷,短期觀望情緒濃厚,年底人氣回升乏力,加上供應節奏放緩、大戶型及別墅首付高等都會導致成交量較弱,預計11月東莞住宅成交低位徘徊。
  與此同時,東莞房價有所松動,11月份品牌房企定價低于市場預期入市或將出現,不過從整體來看,短期內出現實質性降價比較難。
  東莞中原地產研究部認為,從開發商角度看,截至目前許多開發商銷售業績甚佳,均超額完成全年業績,開發商“不差錢”,短期實質性降價難現。
  從10月備案價格的項目看,大部分項目的備案價均高于目前成交價格,預計11月房價持續高位堅挺,但不排除有部分品牌房企出于業績沖刺壓力,定價低于預期入市。
  佛山:住房需求引向中西部
  目前,佛山東西部地區房地產發展水平不一,差異仍然存在。特別是高明、三水兩區,雖然近期增幅可觀,但成交量和價格明顯偏低。
  針對全市房地產“東熱西冷”區域發展不平衡的現狀,佛山出臺的區域限購政策和差別化住房信貸政策,抑制東部區域房地產市場的過熱,同時將住房需求往中西部區域引導,促進佛山市房地產市場區域平衡發展。
  據分析,由于當前調控措施效果已比較到位,房價穩控工作效果明顯,促使10月房價穩中有降。但因為前期積壓的高房價樓盤較多,預計11月房價會出現“翹頭”現象。
  珠海:成交量明顯下降價格平穩
  記者了解到,由于目前珠海的庫存量少,仍然支撐著房價平穩,價格變化也比較小。胡志宜介紹,上周他們剛剛進行全市踩盤活動,發現價格仍然比較堅挺,還沒有下降的跡象。“現在快到年底了,新政相對來講對成交量的影響比較大。”胡志宜告訴記者,目前珠海基本上沒有預售供應,原本要入市的樓盤都推遲拿預售證,沒有供應,成交自然也會下降,對市場后期成交的影響比較大。
  不過在價格方面,房價基本上是比較穩定的,他認為,“從投資角度來看,買房仍然是一個比較保值的渠道。從城市競爭力來看,珠海的綜合競爭力在加強,區位價值比較突出,這些都會支撐珠海房價平穩。”
  (作者:蔣幸端 肖陸軍 陳鈺鳳 黃健源)

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