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狂熱的2016戛然而止:新政突襲 市場降溫

作者: 來源:新京報 時間:2016-11-14

 

  在經歷了連續低潮后,樓市終于在2016年徹底來了一場蛻變。從年初的二手房預熱市場,到新房日漸刷新入市門檻拉升均價,購房人、開發商合力將北京商品住宅銷售創造出全新的紀錄,僅僅用8個月的時間,住宅成交金額已經超過2015全年……在收獲了沉甸甸的金九之后,全國樓市風向突變,北京樓市迎來了“史上最嚴”的調控政策,市場再度回歸平靜。
  二手房預熱,新房爆發
  從轟轟烈烈的去庫存運動,到春節前央行頒布降低首付的通知,全國房地產市場開始從昔日的沉悶中復蘇,而北京市場受到全國樓市熱情的影響,這一輪行情預熱,從二手房率先開始。
  正月初四開始,北京二手房市場新增房源登記量和新增買房客戶登記量都開始呈現明顯增加的態勢。業內人士分析,一系列樓市利好政策的刺激之下,改善型購房開始入場,換房需求的激增如燎原之勢燃燒了整個樓市。根據中原機構的數據統計,2016年一季度,北京房價明顯上漲,二手房平均漲幅達到了35%,但不均衡非常明顯,學區房漲幅甚至超過40%。
  二手房市場的熱情很快傳導至新房市場。進入3月份,項目也開始整裝入市。由于近兩年住宅用地供應量持續不足,未來可供開發用地減少,房企對于手中項目并不急于清盤,而是放慢節奏,持續順銷。與此同時,基于土地成本的攀升,新增項目多售價高企,在年初北京新房市場量少價高的格局已經形成。
  進入二季度,市場延續了一貫的向好勢頭,新房、二手房在成交均價和套數上環比均有提升。到了5月,新房項目集中入市,開啟持續“小陽春模式”,開發商大力推盤,無論從成交價格還是成交數量上而言,數字都非常搶眼。通州商住類項目在雙限的影響下,整個市場的成交均價被大幅拉升,平均漲幅達到20%-25%。與此同時,“北京商住房全面限購”的傳聞相繼傳出,剛需、投資需求集中進入市場,讓公寓市場的成交量成功問鼎多年來的最高點。
  庫存創新低
  在供需兩旺的熱情助攻之下,上半年還未結束,購房人已快速消化了樓市的既有庫存。機構數據統計顯示,截至5月底,北京商品住宅庫存套數為64415套,這也是自2014年3月之后,26個月來住宅庫存量的新低。在經歷了2015年近9萬套的高峰后,進入2016年以來北京住宅庫存出現明顯快速下滑,不斷擊穿底線,在3月跌破7萬套之后,5月又再度跌破6.5萬套。此時,北京商品住宅庫存逼近合理去化周期下限。
  按照此前6個月的月均成交量計算,目前北京6.5萬套庫存的去化周期僅為8個月,在全國大部分三四線城市都掙扎在“去庫存”生死線上時,北京住宅庫存量卻已經瀕臨合理去化周期的下限。
  亞豪機構市場部總監郭毅分析其原因稱,自2014年末開始初現端倪的樓市調控放松,迄今已經歷了一年多的時間,其間降首付、降低二手稅費,同時信貸貨幣政策寬松,使得包括北京在內的資源集中、人口凈流入城市的房地產市場迅速反彈。同時,開發商重新回歸一線城市造成的地王效應,更助力樓市形成新一輪的恐慌型消費。
  進入下半年,全民談房再掀高潮。不管是上海離婚登記處擁擠的夫妻,還是深夜奔赴北京五環外開盤現場的購房人,房子在他們眼中已經成為家庭資產的保險箱。在采訪中,不止一位從事一線開發的房地產企業負責人曾對記者表示,對北京的房價和樓市“真有點看不懂了”、“閉著眼都有擋不住的購房人蜂擁而來”。
  新政突襲,市場降溫
  就在全民借錢買房、離婚買房的熱火朝天中,進入9月,市場開始慢慢發生變化。一些商業銀行從8月開始基本停止商貸業務,銀監會也收緊了各大銀行的貸款業務。
  9月30日,北京市住建委公布了新一輪的調控政策,從土地供應、金融杠桿和銷售價格,三個層面對北京樓市加以管制。這次被稱為史上最嚴的調控政策,對北京純商品住宅成交量有了立竿見影的效果。根據亞豪君岳會統計數據顯示,“十一”長假7天,北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1154套,成交面積8.76萬平方米,日均成交量僅165套,相比中秋小長假的日均成交套數減少了161套,而相比9月的日均成交量更是減少了320套。事實上,小長假之后,新政的效果還在持續釋放影響。
  “新政出臺的前兩天,我們的項目開盤,當時300多套房源全部獲得認購,但新政出臺后到目前這段時間,已經有將近80組客戶棄購。所有的新房項目都受到了影響。”某房企負責人告訴新京報記者,受到首付成數提高,以及普宅和非普宅的區分,一些客戶不得不重新調整購房計劃。
  中原地產分析師張大偉認為,按照新政的規定,基本所有豪宅客戶,都將需要70%首付。“對于北京市場而言,千萬豪宅這部分購房者將快速降低入市節奏。這部分占市場的比例大約在15%以上。”張大偉進一步表示,預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應后,部分區域的價格很可能出現調整。
  而在更多的業內人士看來,此次調控更大的作用在于嚴格抑制老項目后期的盲目跟風調價,管控房企不合理的漲價行為,從供應端入手,讓樓市重新回歸理性。對于未來預期,多位從業人士都表示,這一波下調趨勢或將延續至年底,甚至到明年年中。

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