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三地地王齊出:整體市場降溫 房企補貨熱情依舊

作者: 來源:中國證券報 時間:2016-11-25

 

  在經過數輪激烈的土地招拍掛后,日前,廣州、武漢和長沙產生多個地王。中原地產首席分析師張大偉認為,在2016年整體銷售刷新歷史紀錄的情況下,房企補貨的積極性較高,優質土地資源搶奪依然激烈。不過,就全國范圍而言,重點調控城市的土地市場已經降溫,政府祭出的增加持有、設置限價等調控手段,使得前期地王集中區域開始出現地價降溫現象。
  填平熱點城市洼地
  11月22日,廣州進行多塊土地的招拍掛,各地塊競爭激烈狀況不一。其中,白云新城宅地競爭尤為激烈,龍湖首開聯合體以32.23億元、配建30150平方米保障房競得該地塊,并刷新廣州單價地王,折合樓面價45469元/平方米。如果計算保障房的建安成本(以3500元/平方米計算),實際付出地價成本可達46958元/平方米。
  據了解,廣州白云新城地塊目前的一手樓盤均價在40000元-45000元/平方米不等。上述地塊的樓面價接近4.7萬每平方米,意味著開發商未來售價至少在8萬-9萬元才能回本。廣州地產人士表示,盡管白云新城地塊仍有潛力,但8萬-9萬元的價格入市仍然有壓力。
  值得注意的是,根據廣州市11月17日的要求,開發商拿地的資金來源必須為自有資金。這其實已經為房企拿地設置了更高的門檻。
  除了白云新城地塊外,龍湖地產和首開股份還聯手拿下廣州市黃埔區的另一宗地,價格為43.04億元。公開資料顯示,龍湖地產今年前10月銷售額為746億元,首開股份為596.42億元。
  同日,武漢迎來限購升級后的首場土拍,平安以110.65億元力奪武漢楊泗港宅地,未達最高限價;遠城區5宗地因報價達到最高限價而熔斷。位于黃金位置的新港長江城地塊樓面價則達到13588元/平方米。
  也是這一天,廈門建發獲得長沙梅溪湖120畝宅地,總價29億元,溢價180%。
  整體市場降溫
  盡管一日多地出現多個地王,但從全國熱點城市土地市場來看,重點調控的城市已經明顯降溫。中原地產研究中心統計數據顯示,9月30日-11月20日,全國地王數量明顯減少,以10億元地塊+溢價率100%為標準,10月單月只有17宗地王,而11月截至20日只有12宗。
  重點城市已經出臺多項措施控制地價,例如福州市拍賣競價采用限地價、無償提供住宅建筑面積方式,即地塊設定最高限制價格(溢價率上限設定不超過50%,含50%),競買人報價不超過最高限價的,按價高者得的原則確定競得人。11月16-17日,北京出讓4宗住宅用地,其中一宗溢價率47.69%,地產商將全部持有所有住宅面積。武漢則設置了土拍100%溢價率上限。
  數據顯示,在22個城市出臺調控政策后,各地樓市出現了明顯的退燒現象。10月份,全國合計出現單宗土地成交金額超過10億元的地塊為27宗,超過5億元的地塊為65宗。相比調控前市場最火爆的8-9月,高價地數量開始減少,在10月份累計10億元以上的地塊中,溢價率超過100%的地塊有17宗,主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。

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