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樓市進入“拉鋸戰”:高價地頻現 調控持續

作者: 來源: 時間:2016-11-25

 

  樓市“迷局”
  自2016年9月末以來,全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施,房地產市場的表現呈現出明顯的分化狀態。高價地頻現的同時,各地的調控政策并未停歇。進入11月,全國共有10個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政,樓市“拉鋸戰”仍將持續。
  盡管本輪調控并非全國通行的“一刀切”,而只是集中在部分熱點城市,但政策出臺的密度之高、力度之強,仍然被認為是前所未有。且從房地產成交全面下滑來看,其影響力已經波及全國。
  11月21日,當福州市在一天內推出9宗住宅用地、其中4宗已超過3萬元的單價成交之時,幾乎所有從業者都覺得難以置信——福州是本輪較早出臺調控政策,且政策力度較大的城市之一。
  今年9月28日,福州發布全面調控樓市的“榕七條”,其中包括提高競買土地保證金的比例、縮短土地價款的付款期限等。10月6日,福州又出臺限購政策,福州五區的市民對144平以下房源限購2套,同時提高了首套房和二套房的首付比例。但這并沒能阻止高價地的出現。
  于是,福州再度出臺政策予以調整。11月23日,福州下發調控文件,要求二套房公積金貸款首付提高到50%,同時要求新房價格“零增長”。
  過去一個多月來的樓市格局,幾乎都處于“地王”與新政交織的復雜狀態。業內人士將其稱為“博弈期”或“拉鋸戰”,意為在經過最初的劇烈調整后,市場與政策正在互相角力,以求達成新的平衡。
  樓市降溫土地市場仍火熱
  自今年9月末10月初超過20個城市出臺調控政策以來,房地產市場的表現呈現出明顯的分化狀態。
  住宅市場的局面可用“量價齊跌”來形容。據中原地產的統計,11月中上旬,全國54個熱點城市共成交住宅15.37萬套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。
  其中,11月中上旬,一線城市的住宅成交量降幅為23.5%,二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。
  價格方面,根據統計局的數據,10月份一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。10月下半月,深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個城市新房價格已出現下降。
  土地市場則并未如預期般大幅降溫。雖然高價地的數量有明顯減少,但在一些熱點城市,土地熱度并未降溫,且近期有愈演愈烈之勢。
  11月22日,武漢公開出讓土地17宗,5個地塊觸動“熔斷機制”。盡管如此,武漢仍然誕生了總價為110億的單幅地塊,且當日入賬近197億。
  11月22日,廣州推出10宗地塊,在超過40家房企的爭搶下,共催生7個區域“地王”,土地出讓時間持續了近9個小時。長沙也在當日誕生“地王”。經過114輪競價后,“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價率競出,9240.8元/平方米的單價刷新了長沙的最高紀錄。
  此前的北京也有土地成交紀錄,在設置最高限價的情況下,北京并未誕生高價地。但在交易中,開發商觸動了“住宅全部自持”的條款,其對企業帶來了強大的資金壓力。
  易居克而瑞的分析指出,近期土地交易和商品房市場出現冷熱差異,主要原因在于,調控城市供不應求的基本面并沒有發生改變。該機構指出,在供應方面,預售證監管加嚴、房價“限漲令”等政策打擊了不少項目的推案熱情。在需求方面,限購、限貸等政策并沒有從根本上消滅合理購房需求,只是將購房需求延后。并且當這部分購房群體再度回歸市場時,往往迎來的是更加猛烈的需求爆發。
  因此,熱點城市前景預期未變,資金流入的沖動依然存在。除實體經濟的優質投資渠道相對有限外,在2016年良好的銷售業績支持下,對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。
  “博弈”仍將持續
  就在高價地頻現的同時,各地的調控政策并未停歇。據不完全統計,2016年11月以來,全國共有10個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政,分別是廣州、南京、西安、成都、東莞、武漢、深圳、福州。北京在土地出讓中推出的“住宅部分自持”條款,同樣也被視為新政。
  中原地產指出,自今年9月末以來,全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施。其中,福州、廣州等地在短短不到兩個月內出臺三次調控措施。
  盡管本輪調控并非全國通行的“一刀切”,而只是集中在部分熱點城市,但政策出臺的密度之高、力度之強,仍然被認為是前所未有。且從房地產成交全面下滑來看,其影響力已經波及全國。
  中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,此輪政策的主要特征體現為“打補丁、加壓力”。也即,一方面將政策延伸至此前未覆蓋到的領域,另一方面強化執行。
  如上海近期就發文嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定的行為,并叫停了“接力貸”、“合力貸”等業務,正是對此前調控政策的“查漏補缺”。
  北京某知名房企相關負責人將此形容為一場“拉鋸戰”。“市場有內生動力,房價和地價都在供需關系的驅使下試圖上漲;政府部門則希望市場平穩,所以全面打壓。”該人士向21世紀經濟報道記者表示,博弈的雙方分別是“看得見的手”和“看不見的手”。
  上述人士表示,在本輪政策出臺之初,由于力度較大,市場出現全面降溫。近期土地市場升溫,既有部分城市推地規模較大的原因,也說明市場正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進一步打壓。
  易居克而瑞認為,為了真正達成2016年的調控目標,防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手,不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。就土地政策而言,該機構認為,不僅是資金來源監管將進一步加嚴,類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現。
  張大偉也指出,預計本次調控將可能持續6個月以上。受此影響,高價地的出現頻率將可能降低,市場也會進一步降溫。預計四季度大部分城市的房價都將趨于平穩,更多的城市將會出現房價下調。
  (來源:21世紀經濟報道)

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