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如何盈利是道難題 房企“全面自持”的拿地邏輯

作者: 來源: 時間:2016-11-28

 

  盡管為了避免出現高價地,北京的土地出讓新規則已經做足了各種準備:限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積,全方位圍追堵截,但仍然難以抵擋房企“100%自持”的拿地熱情。
  表面上入不敷出的經營模式,房企如何“解題”?這些肩負著穩定市場重任的“限房價、競地價”地塊對于未來市場的影響究竟有多大?這成為近期業內外共同關注的話題。
  限不住的搶地熱情
  備受關注的北京首批4宗“限房價、競地價”試點地塊,在近期鳴鑼開拍。盡管受讓條件更加“苛刻”,但仍然無法阻擋房企在京拿地的熱情。連續兩日內,包括萬科、恒大、碧桂園、龍湖、融創、綠地、遠洋等20多家知名房企到場參與圍獵。
  更為戲劇化的一幕是,4宗地塊在現場競價環節,都在極短的舉牌時間內便觸頂總價,隨后轉入自持商品住房面積競拍,參與各個地塊競拍的房企不約而同地把投報自持比例提至100%。這意味著,未來這些地塊建設的項目將不會對外出售,而是由開發商持有并對外出租。
  連續兩天的激烈拼搶,僅有海淀永豐20號地塊被首創、天恒、中糧聯合體以57.6億元,并以“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價收入囊中,而另外三地塊的出讓結果仍然“懸而未決”。根據出讓規則,它們需要轉入標準商品住宅建設方案投報程序。按照官方的解釋:當投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時,則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。競買人要在現場競投日后的第10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分后,最終確定競得人。
  不少業內人士都指出,面對北京“史上最嚴”的土地調控政策,房企依舊“搶地”并不難理解。
  “開發商的邏輯是,首先在北京得有項目,要有項目就必須得拿地。”亞豪機構市場部總監郭毅認為,對房企而言,不管是業務布局,還是標桿項目的輻射效應,都需要在北京占據一席之地。
  另一位業內人士則坦言,北京地價高、競爭激烈是不爭的事實,但從長遠看來,北京的房地產市場無論從供需關系,還是財富聚集效應來看,都相對穩妥。所以對房企而言,先拿到地再說。
  “房東”困惑REITs非“解藥”?
  根據上述四宗地塊的限制條件,中原地產分析師張大偉幫記者算了一筆賬:這四宗地塊規劃建筑面積合計62萬平方米,成交金額203.35億。其中,50.39萬平方米的住宅全部由開發商持有。如果按照平均60平方米的單套面積計算,預計將建成8400套出租房,按照3%-4%的租金收益計算,長久租賃權價值預計為3萬-4萬元/平方米,額外可能產生價值的只有配套商業+地下車位等。“但變現難度極大。或許會通過基金上市或者長期使用權出讓,但可能都會面臨政策難題。”張大偉進一步指出,綜合考慮各種因素,這四宗地賺錢的可能性極小。
  開發商自持100%的住宅面積,這意味著傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商,角色轉向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,事實上,很多房企對租賃市場的走向還沒有看得很清晰,因為租賃市場盈利模式的不清晰;而房企對拿地以后如何操作,其實也比較困惑。
  “先把地拿到手,再慢慢尋找騰挪辦法,以時間換空間;還可以通過嫁接第三方資源實現創新合作。”另一位業內人士如是說。
  同策咨詢研究中心總監張宏偉則認為,持有型物業可以做抵押套現,本身可以盤活解決企業投資壓力,而且現在很多已經在試行的持有型項目都爭取了稅收減免政策,這部分政策補貼也可以對沖資金壓力。
  而當前業內為“房東”房企支招的盈利模式則聚焦于REITs。在他們看來,未來將這些項目打包成REITs,或許是加快回籠資金,并且有效降低拿地資金風險的途徑。
  一位不愿具名的分析人士則提出了不同意見:“暫且不論政策和市場風險,北京的租售比多高,大家都知道。這四宗地就算只按照地價加建安成本,每年的租金回報率頂多到4%,扣除券商和運營商的管理費,如果再把開發商的其他合理成本計算進去,收益率還得更低。這樣的REITs,誰買啊?”
  土拍新招是階段性政策?
  以“限房價、競地價”的方式出讓土地,在北京并非首次,而與9月30日出臺的最新調控政策初衷一致,其抑制房價過快上漲的決心與措施一直十分堅決。然而,對于這些地塊入市給市場帶來的影響,業內人士的表態莫衷一是。
  嚴躍進認為,除了傳統的土地出讓模式外,此類土地出讓中增加了自持物業的要求,體現了土地出讓背后的結構性調整的導向。“房企當房東了,對于購房者來說,后續可以有一個緩沖時間,即如果購房壓力大,可以先租住,這也是解決目前高房價的一個問題。”他進一步指出,對于整個房地產市場來說,相當于建立了一個“第四級市場”,以區別于以往的二級市場(即一手房買賣市場)、三級市場(二手房買賣市場),顯然具有積極的意義。
  一個反復被提起的問題是這類項目的潛在隱患。有業內人士指出,盡管這種土地出讓方式能在短期內起到抑制高房價、高地價的目的,但由于提前對入市房價進行了嚴格控制,與周邊項目售價形成較大差距,開發商利潤被大大壓縮,如果監管不到位的話,難免會帶來質量問題。
  對于這些地塊未來建成后對于市場的預期,也有業內人士認為,土地新政對市場來說將增加大量平價住宅,過去開發商拿高價地的目的是將來可以建設成為區域高端產品,但限價之后使得這一目的不可能實現,從而在一定程度上穩定樓市的發展。
  “政府本身是希望增加可售住宅的供應量,同時通過限價拉低均價,從而降低預期。但目前看來,這四塊地都競成100%自持的話,那么先前的目的就沒有達到。”一位資深業內人士同時指出,這種土地出讓的政策應該是階段性的,會根據企業競地的情況有所調整。
  (來源:新京報)

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