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房企部分城市積極補倉 高價地將面臨運營難題

作者: 來源:21世紀經濟報道 時間:2016-11-30

 

  自9月底開始的地產深度調控,曾讓“地王現象”一度消停。然而兩個月后,高價地又“重出江湖”。
  205億成交10宗土地,這是廣州在11月22日一天中給出的答卷。在這10宗土地中,有八宗為居住用地,全部因達到最高地價并進入競配建環節,并在最后產生了7宗區域內高溢價成交土地。
  同一天,武漢、長沙、廈門等地也誕生高價地;再往前一天,福州土拍8宗宅地都達到了最高限價,進入競配建面積環節,似乎是要從此前誕生高價地的天津、溫州和濟南等城市中搶過“接力棒”。
  在調控政策從供給和需求兩側同時發力的情況下,土拍市場卻硝煙再起,給處于調控周期中的房地產市場帶來紛擾。
  中原地產首席分析師張大偉認為,在2016年整體銷售刷新歷史紀錄的情況下,擁有充足資金的房企補貨積極性較高,使得優質土地搶奪依然激烈;但熱點城市供地增加持有面積競拍、設置限價等模式,已經使得前期高價地集中的區域開始出現地價降溫現象,也讓拿地的企業面臨后續經營難題。
  調控下的補倉
  9月底啟動的新一輪房地產調控,制約了很多一二線城市的住房投資需求,但其間供需仍不平衡。
  根據克而瑞研究監測,四個一線城市10月份新增供應量均不足成交量的一半,而蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”,供不應求的局面并沒有發生改變。
  在調控城市供需仍趨緊的狀況下,房企在這些城市有了補倉需求。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,熱門區域拿地熱度不減符合預期,這和房企依然認可此類城市有關。
  易居研究院副院長楊紅旭也認為,由于土地市場變化滯后于樓市,在國慶后的近兩個月,受房地產政策影響,主要一二線城市樓市趨于降溫,但在經歷了過去一年左右的樓盤熱銷之后,很多開發商急需在這些城市補貨,于是出現了部分城市購地潮繼續上演的盛況。
  調控城市供地規模仍然過低的局面使房企逢地必搶,在廣州此次土拍前,已經很久沒有供應土地。
  南京雖在10月5日發文要求加大供地力度,計劃年底前上市100公頃宅地,但直至11月下旬只有60公頃宅地入市,其中還包括超過30公頃“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地。克而瑞統計顯示,南京的月均交易量在140萬平方米左右,這使接下來土地市場競爭仍將持續。
  而在監管政策趨緊的情況下,資金實力和產品開發能力成為房企在土拍競爭中所要考量的硬實力。
  這從22日廣州土拍的結果中可以看出。土地競得者要么是越秀、香江這種總部在廣州、對本地市場非常了解的企業,要么是保利、中治、首開這樣的國企,或者是萬科、龍湖等市場化程度很高、且不激進的大房企。
  此外,參與當日土拍的房企不乏華潤、葛洲壩、中糧、廈門建發、中海等這樣擁有央企國企背景的公司。而參與福州土拍的房企名單幾乎如出一轍,恒大、碧桂園、招商等也參與其中。
  參與過兩個城市拍地的一家華南房企內部人士認為,拿地是企業存續經營的前提。限購、限貸等政策只是將購房需求延后,對于運營周期較長的土地開發而言,那并不會真正影響企業對地塊的價值判斷。
  克而瑞研究指出,由于目前貨幣市場大環境仍然寬松,實體經濟的優質投資渠道相對有限,資金向房地產行業流入的動力仍然存在。此外,在2016年良好的銷售業績支持下,對市場份額的訴求也在推動房企加大拿地力度。
  拿地后的運營難題
  在此次廣州、武漢等地出現新的高價地前,事實上土地市場整體已在退燒。
  中原集團監測顯示,10月全月全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。在10月調控前逢土拍必現地王的城市,如上海、杭州、南京,在11月首周出讓土地的溢價率均在10%以內。整體看,土地市場出現明顯分化。
  楊紅旭認為,對于優質大地塊,大型開發商以及險資平安等仍然爭搶激烈,但本輪房地產短周期的市場盛筵,已近尾聲。現在仍在一二線城市高價拿地,必須三思而后行。
  克而瑞指出,從本輪行業調控視角看,土拍持續高燒大大超出“政策預期”,不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。
  對于日前拿下高價地的企業而言,補倉需求被滿足的背后是后續開發的尷尬。從廣州22日土拍的結果來看,為獲得其中8宗住宅的開發權,開發商們最終需要配建的安置房和人才公寓面積合計近30萬平方米,占這8宗地塊合計建筑面積的29%。
  以廣州市海珠區江燕路萬寶冰箱廠舊改地塊為例,規劃居住部分面積不到5萬平方米,而開發商配建的安置房就達3.38萬平方米,剩下的居住部分可售面積僅剩1.6萬平方米,以3500元/平方米的配建成本計算,該地塊可售部分的樓面價超過4.4萬元/平方米。
  而白云新城地塊更是以45469元/平方米的樓面價刷新了廣州最高地價紀錄,該區域在售一手房均價在4萬-4.5萬/平方米。為了拿下這塊地,龍湖首開聯合體需配建約3萬平方米保障房,該地塊建設面積為25905平方米。
  廣州中原地產項目部總經理黃韜指出,白云新城定位高端,同時配建大面積安置房,實在不像明智之舉。其認為,竟配建面積不應超過地塊總建面的20%,否則操作非常困難。
  張大偉指出,在連續重磅政策影響下,市場過熱成交將會明顯被抑制。之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題,房價上漲已經明顯放緩,預計四季度大部分城市房價都將趨于平穩。
  來源:21世紀經濟報道
  自9月底開始的地產深度調控,曾讓“地王現象”一度消停。然而兩個月后,高價地又“重出江湖”。
  205億成交10宗土地,這是廣州在11月22日一天中給出的答卷。在這10宗土地中,有八宗為居住用地,全部因達到最高地價并進入競配建環節,并在最后產生了7宗區域內高溢價成交土地。
  同一天,武漢、長沙、廈門等地也誕生高價地;再往前一天,福州土拍8宗宅地都達到了最高限價,進入競配建面積環節,似乎是要從此前誕生高價地的天津、溫州和濟南等城市中搶過“接力棒”。
  在調控政策從供給和需求兩側同時發力的情況下,土拍市場卻硝煙再起,給處于調控周期中的房地產市場帶來紛擾。
  中原地產首席分析師張大偉認為,在2016年整體銷售刷新歷史紀錄的情況下,擁有充足資金的房企補貨積極性較高,使得優質土地搶奪依然激烈;但熱點城市供地增加持有面積競拍、設置限價等模式,已經使得前期高價地集中的區域開始出現地價降溫現象,也讓拿地的企業面臨后續經營難題。
  調控下的補倉
  9月底啟動的新一輪房地產調控,制約了很多一二線城市的住房投資需求,但其間供需仍不平衡。
  根據克而瑞研究監測,四個一線城市10月份新增供應量均不足成交量的一半,而蘇州10月份新領預售證更是幾近“封0”,供不應求的局面并沒有發生改變。
  在調控城市供需仍趨緊的狀況下,房企在這些城市有了補倉需求。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,熱門區域拿地熱度不減符合預期,這和房企依然認可此類城市有關。
  易居研究院副院長楊紅旭也認為,由于土地市場變化滯后于樓市,在國慶后的近兩個月,受房地產政策影響,主要一二線城市樓市趨于降溫,但在經歷了過去一年左右的樓盤熱銷之后,很多開發商急需在這些城市補貨,于是出現了部分城市購地潮繼續上演的盛況。
  調控城市供地規模仍然過低的局面使房企逢地必搶,在廣州此次土拍前,已經很久沒有供應土地。
  南京雖在10月5日發文要求加大供地力度,計劃年底前上市100公頃宅地,但直至11月下旬只有60公頃宅地入市,其中還包括超過30公頃“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地。克而瑞統計顯示,南京的月均交易量在140萬平方米左右,這使接下來土地市場競爭仍將持續。
  而在監管政策趨緊的情況下,資金實力和產品開發能力成為房企在土拍競爭中所要考量的硬實力。
  這從22日廣州土拍的結果中可以看出。土地競得者要么是越秀、香江這種總部在廣州、對本地市場非常了解的企業,要么是保利、中治、首開這樣的國企,或者是萬科、龍湖等市場化程度很高、且不激進的大房企。
  此外,參與當日土拍的房企不乏華潤、葛洲壩、中糧、廈門建發、中海等這樣擁有央企國企背景的公司。而參與福州土拍的房企名單幾乎如出一轍,恒大、碧桂園、招商等也參與其中。
  參與過兩個城市拍地的一家華南房企內部人士認為,拿地是企業存續經營的前提。限購、限貸等政策只是將購房需求延后,對于運營周期較長的土地開發而言,那并不會真正影響企業對地塊的價值判斷。
  克而瑞研究指出,由于目前貨幣市場大環境仍然寬松,實體經濟的優質投資渠道相對有限,資金向房地產行業流入的動力仍然存在。此外,在2016年良好的銷售業績支持下,對市場份額的訴求也在推動房企加大拿地力度。
  拿地后的運營難題
  在此次廣州、武漢等地出現新的高價地前,事實上土地市場整體已在退燒。
  中原集團監測顯示,10月全月全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。在10月調控前逢土拍必現地王的城市,如上海、杭州、南京,在11月首周出讓土地的溢價率均在10%以內。整體看,土地市場出現明顯分化。
  楊紅旭認為,對于優質大地塊,大型開發商以及險資平安等仍然爭搶激烈,但本輪房地產短周期的市場盛筵,已近尾聲。現在仍在一二線城市高價拿地,必須三思而后行。
  克而瑞指出,從本輪行業調控視角看,土拍持續高燒大大超出“政策預期”,不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。
  對于日前拿下高價地的企業而言,補倉需求被滿足的背后是后續開發的尷尬。從廣州22日土拍的結果來看,為獲得其中8宗住宅的開發權,開發商們最終需要配建的安置房和人才公寓面積合計近30萬平方米,占這8宗地塊合計建筑面積的29%。
  以廣州市海珠區江燕路萬寶冰箱廠舊改地塊為例,規劃居住部分面積不到5萬平方米,而開發商配建的安置房就達3.38萬平方米,剩下的居住部分可售面積僅剩1.6萬平方米,以3500元/平方米的配建成本計算,該地塊可售部分的樓面價超過4.4萬元/平方米。
  而白云新城地塊更是以45469元/平方米的樓面價刷新了廣州最高地價紀錄,該區域在售一手房均價在4萬-4.5萬/平方米。為了拿下這塊地,龍湖首開聯合體需配建約3萬平方米保障房,該地塊建設面積為25905平方米。
  廣州中原地產項目部總經理黃韜指出,白云新城定位高端,同時配建大面積安置房,實在不像明智之舉。其認為,竟配建面積不應超過地塊總建面的20%,否則操作非常困難。
  張大偉指出,在連續重磅政策影響下,市場過熱成交將會明顯被抑制。之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題,房價上漲已經明顯放緩,預計四季度大部分城市房價都將趨于平穩。

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