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多地頻現新地王 土地市場高燒或逼政府再出手

作者: 來源:經濟觀察報 時間:2016-12-06

 

  11月末的兩天,廣州賣地吸金309億元,龍湖首開以32億競得的白云新城宅地,刷新了廣州單價地王紀錄。
  這只是11月土地市場火熱大勢下的一個縮影。在廣州拍出單價地王之際,長沙、武漢同步誕生了新的地王。
  11月21日,福州土拍異常激烈,當日共有9宗住宅類土地出讓,其中8宗都達到了最高限價。
  再早一些,天津的單價地王紀錄、南京的江北單價地王紀錄也均在11月刷新。
  由于調控的影響,10月份的全國土地出讓面積創下了年度最低值。今年10月,全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。累計10億以上的地塊中,溢價率超過100%的地塊有17宗,主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌等地。
  整體看,大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。
  但到了11月,局勢大不同,很多人感嘆“熟悉的地王又回來了”。“之前的政策都比較溫和,加碼也是必然的。房價、地價還沒控住,新的政策才陸續出臺。”克而瑞研究中心分析師楊科偉對經濟觀察報表示,從本輪行業調控視角看,土拍持續高燒還是大大超出了“政策預期”。為了真正達成2016年的調控目標,防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手,不排除地方政府將進一步出臺加碼政策,以期土地調控必須取得預期效果。
  這已經在部分城市有所體現。長沙11月地王拍出兩天后,長沙市便宣布即時起實施7條調控措施,正式加入全國樓市調控的行列;11月28日,天津和上海也相繼加碼調控,全面收緊信貸。
  多地火熱
  這一波土地市場的火熱涉及多個城市。
  11月22日,20家房企參與到長沙市梅溪湖B-39地塊的搶奪大戰,其掛牌起始價10.36億元,經過114輪競價,最終被廈門建發以近29億元拿下,溢價率180%,經計算,折合樓面價約為9240.8元/平方米。這不僅刷新了年內長沙土地出讓總金額的最高紀錄,同時也刷新了長沙土地出讓的歷史最高單價。
  自10月國慶節期間密集出臺調控措施后,一些熱門城市在11月又宣布加碼限購。
  例如武漢在11月15日宣布,主城區即時起正式實行升級版樓市調控政策,本地人限購兩套房;外地人購首套房需出具連續兩年社保或納稅證明,補繳無效,且限購一套。
  但調控的升級并沒有阻止地王的產生,11月的多個地王都誕生在調控城市中。
  11月22日,武漢迎來了限購升級后的首場土拍,共公開出讓17宗地塊,有11宗土地被設置了最高限價,這在武漢的土拍市場上還是頭一次。
  最終有5宗地塊因有2家報價達到最高限價而被“熔斷”,當天土拍總成交價約196.86億元。
  其中,位于漢陽的楊泗港新港長江城地塊最受關注,共吸引了萬科、碧桂園、越秀、招商、華潤、中建、金茂、中海等諸多大型房企,最終,被平安以110.65億元拿下,樓面地價折合13587元/平方米,創下了武漢出讓地塊總價最高的紀錄。
  11月28日,武漢再次掛牌5宗地塊,其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地,起拍價高達126億元,這一價格即便是底價成交,也已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價。
  杭州于11月10日宣布限購限貸升級,提高首付比例,加強限制外地人購房,并宣布實施嚴格的土地新政,例如溢價率超出100%,競得方需在簽訂出讓合同后1個月內結清全部土地出讓金。
  但由于需求旺盛,杭州的土地市場行情火爆。11月28日,杭州土地市場集中開閘,主城區、余杭、蕭山、大江東四地成功出讓11宗土地,共收金142.88億元,其中僅主城區就吸金133.9億元。
  其中,艮北新城商住地等三宗主城區地塊,均刷新了所在區域地價紀錄。蕭山北干中單元宅地樓面價也刷新了蕭山區的地價紀錄,達21855元/平方米。綠都地產先后以19864元/平方米、18516元/平方米的樓面價拿下三墩北宅地和丁橋單元宅地,雙雙刷新板塊地價紀錄,尤其是丁橋地塊的溢價率高達101%,這意味著綠都需要在一個月內繳清土地出讓金。
  在武漢、長沙地王誕生的同一天,廣州的土拍同樣頗受矚目。即便已經采取了集中出讓、限地價、競人才公寓配建、限制土地競拍資金的嚴厲的調控措施,廣州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商業用地,攬金205億元。
  當日,每一幅住宅用地都達到了最高限價,并最終以接近甚至超過周邊樓價的價格成交。其中,龍湖以總價32.2億元拿下了白云新城AB2804012地塊,配建拆遷安置房面積30150平方米,折合樓面地價45469元/平方米,是廣州目前為止最高的土地成交單價;龍湖還聯合首開,以43億元的總價和配建109800平方米保障房拿下黃埔開源大道一地塊,折合樓面地價23012元/平方米,刷新區域紀錄。
  3天以后,廣州上演了另一場大型土拍,拍出8宗地塊,吸引了30多家品牌房企,單日吸金104億元。其中,保利一天之內斬獲3宗地塊。
  經過兩天土拍,廣州的土地收入超過309億元,區域地價也被全面刷新,就樓面單價而言,白云新城、廣鋼新城進入4萬元時代,番禺超3萬元,南沙破1.5萬元。
  調控加碼
  中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月30日,年內銷售排名前列的40大房企合計拿地10099.79億,拿地金額刷新了歷史紀錄,相比2015年全年的拿地金額上漲了27.3%。合計建筑面積為16658萬平方米,平均拿地成本為6062元/平方米。相比2015年,標桿房企的拿地平均成本增加高達50%。
  “寬松的貨幣政策是主要原因。”中原地產首席分析師張大偉對經濟觀察報表示,調控之下房企依然積極,主要在于資金充裕,需要補充庫存,此外,目前房企開始集中圍獵二線城市,這導致全國地王頻繁出現。
  楊科偉認為,近期土拍市場依舊高熱,有多種影響因素:第一,調控城市供不應求的基本面并沒有發生改變。
  第二,調控城市供地規模仍然過低。近期大多數表態四季度增加土地供應的城市,供地目標依然不高,優質宅地供應量仍然不足。在剛剛過去的10月,調控城市土地成交建筑面積為970萬平方米,同比大跌44%,較前三季度均值下跌57%。
  以南京為例,該市10月5日發文要求加大供地力度,計劃年底前上市100公頃宅地,相對于南京140萬平方米的月均交易量而言,這一供地目標本已偏小,但直至11月下旬也只有60公頃宅地入市,并且其中還包括了超過30公頃的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地,接下來土地市場的競爭仍將有增無減。廣州前三季度共推出53宗土地,成交面積約378萬平方米;而前三季廣州住宅出讓面積200萬平米,只有去年全年的28%。
  土地市場的供需不平衡,導致土地價格難以下降、地王頻出,尤其是一線城市。
  中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月30日,一線城市包括京滬廣深,4個城市合計成交住宅土地106宗,供應的住宅土地規劃建面只有1237.75萬平方米,相比2015年同期下調幅度達到了52%。
  預計全年一線城市住宅土地成交量只有1500萬平米左右,將是一線城市住宅土地供應刷新歷史紀錄最少的一年。“開發商對土地確實很饑渴。今年銷售好,大家資金充裕,都希望趕緊補倉,所以一旦我們看好的城市有地拍,都沖上去搶了。”一位大型房企區域中層對經濟觀察報說。“此外,調控城市房價漲速雖然變慢,但只是‘緩漲’而非‘回落’。目前調控城市的需求只是被暫時限制,熱點城市前景預期未變,資金流入的沖動依然存在。這些都促使土地市場高熱。”楊科偉進一步分析說。
  土地市場的“高燒”不退,在某種程度上再次促使地方政府加碼調控。
  22日長沙拍出地王后,當地一房企高層在微信朋友圈感嘆:“出了地王,不出意外,調控也快了。”
  24日,長沙隨即宣布執行7條調控措施,分別是嚴格房價審查、嚴格預售網簽、開展重點稽查、嚴查投機炒房、強化資金管控、增加有效供應、曝光不良企業。
  11月28日,長沙市國土資源交易中心宣布,為了配合新的調控措施,決定中止兩塊地的掛牌。
  11月28日,上海發布房地產差別化信貸政策,主要對商業貸款首套房和二套房的首付比例進行調整,加碼調控。據了解,在接下來的1個月,上海即將集中推出14塊土地。“上海加碼調控,也有一部分因素是防止接下來的土拍出現過高溢價率的地塊。”張大偉分析說。

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