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市場活躍創新高,新政發力促平穩(2016廣東房地產市場分析報告)

作者: 來源: 時間:2017-01-25

    概述:2016年,廣東房地產市場總體表現活躍,商品房成交量價創下新高,行業資金整體寬裕,開發投資穩步增長。但市場分化態勢延續,部分城市房價快速上漲,且高價土地頻出,引發了新一輪的政策調控。在新政作用下,市場熱度有所下降,成交量價增幅收窄,銷售回籠資金增速回落,企業資金壓力逐步增大。 

    一、市場運行情況

    1.全省銷售迭創新高,新政發力市場降溫

    2016年,廣東房地產市場總體延續2015年以來的活躍行情,商品房成交量價齊升,全年商品房銷售面積、銷售金額達1.46億平方米和1.62萬億元,同比大幅增長25.1%41.7%;銷售均價11097/平方米,同比增長13.3%,成交量價創下同期新高。



從市場走向看,2016年廣東商品房銷售量同比增速總體逐月回落,但各月銷售面積基本都超過1000萬平方米,市場持續活躍。隨著部分城市房價、地價的較快上漲,國慶前后多地出臺調控政策,同時加強房企融資監管,規范開發、銷售、中介等市場行為,合理引導市場預期。多措并舉下,銷售市場熱度整體有所回落,全年商品房銷售面積、銷售均價同比增速分別比前三季度回落6.9個和0.8個百分點。






按用途分,全省商品住宅銷售面積1.30億平方米,同比增長24.0%;銷售均價10936/平方米,同比增長15.2%。非商品住宅銷售1589.63萬平方米,同比增長34.3%;銷售均價12420/平方米,同比下降0.4%。辦公樓、商業營業用房、其他用房等非商品住宅銷量增長較快,與新興產業快速發展、經濟增長企穩密切相關,但因庫存高企及實體經濟投資回報較低,銷售價格呈現穩中趨降。




2.重點城市表現活躍,市場分化態勢延續

從區域市場看,珠三角產業集聚度高,經濟實力強,同時占據廣東大部分人口,是廣東經濟增長的引擎,2016年商品房銷售面積達10694.06萬平方米,同比增長22.8%,占全省的73.2%;東翼、西翼、粵北山區則合計銷售3917.54萬平方米,同比增長31.7%



從各市住房市場看,珠三角九市和清遠依舊牢牢占據全省銷量前十位,其中排名前四位的佛山、惠州、廣州、中山的銷售面積均超過1000萬平方米,分別為1856.95萬、1700.22萬、1624.01萬和1015.33萬平方米;價格方面,深圳、珠海、廣州、東莞四個城市超過全省住宅均價,分別為45498183861634613780/平方米;佛山為9662/平方米,逼近全省平均水平;惠州、汕頭、中山則在7500/平方米左右,其余城市在40006000/平方米之間。各市銷售量和銷售均價的差距較大,市場分化愈加明顯。






    其中,前三季度房價及其漲幅較高的廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞等六個城市均出臺調控新政。新政下,四季度珠海、東莞的商品住宅成交面積較三季度回落,珠海環比下降55.3%;而廣州、深圳、佛山、惠州成交面積則繼續增長。房價方面,深圳、珠海、惠州四季度房價出現回落,環比分別下降15.1%7.6%3.6%;廣州、佛山、東莞房價則繼續上漲,但環比增幅已較三季度有所收窄。



    3.到位資金總體寬裕,土地市場成交活躍

    2016年,廣東房地產到位資金達1.77萬億元,同比增長24.7%。按資金來源分,國內貸款2559.13億元,占到位資金的14.5%;利用外資30.23億元,占0.2%;自籌資金4844.00億元,占27.4%;受益于銷售暢旺,企業回籠資金加快,以銷售回籠資金為主的其他資金來源10232.68億元,占57.9%。與往年相比,2016年的資金狀況較為寬裕。但伴隨新政出臺,四季度貨幣政策針對性地收緊,企業到位資金增速出現回落。其中,定金及預收款和個人按揭貸款全年增速,分別比前三季度下降11.4個和16.3個百分點,銷售回籠資金增速回落,房企資金壓力逐步增大。



    投資方面,2016年全省房地產開發投資增速快速回升后趨于平穩,全年完成投資額達10307.80億元,同比增長20.7%,全年以中高速增長態勢收關,對于拉動關聯產業發展、穩定經濟增長作出了重要貢獻。



    土地市場方面,2016年廣東房地產土地購置面積、成交價款為1750.32萬平方米和1399.39億元,同比分別增長18.4%57.1%;成交均價7995/平方米,同比增長32.7%。熱點城市土地市場持續升溫,多數土地以高溢價率成交,提高了市場預期,對房價形成上漲壓力,同時加大了房企的開發、經營風險。為促進地價平穩,各地政府調整供地節奏,同時出臺限高價、競配建、提高競買保證金、要求拍地資金必須為房地產企業自有資金等政策措施。



    二、市場展望

    從政策環境看,201612月召開的中央經濟工作會議強調,穩中求進是2017年經濟工作的總基調,要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策;堅持房子是用來住的、不是用來炒的的定位,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。全國住房城鄉建設工作會議提出,切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作,堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產去庫存。今年1月份,廣東省住房城鄉建設工作會議還強調,廣、深兩市要嚴格執行限購限貸政策,推動非商品住宅去庫存。由此可見,從國家層面到地方政府,抑泡沫、控房價、防風險、穩市場的態度都是堅決的。

從市場走勢看,在“控一線、穩二線、搞活三四線”的調控思路下,預計2017年不同城市的市場反應有所差異,城市分化將延續。一線城市調控政策將保持嚴厲,購房門檻的提高將使住房有效需求減少,而高價房源被限制入市將使成交均價趨于回落,但由于供求矛盾仍舊突出,預計量價小幅回落;中心城市周邊的二三線城市受住房需求外溢支撐與城市群發展趨勢影響,成交量價將趨于平穩;其他城市仍將以去庫存為主,高庫存城市或將以價換量。

總體而言,預計2017年全省商品房成交量價小幅回落;受融資難度加大、融資成本上升及銷售放緩影響,到位資金增速回落,企業資金壓力增大,房企投資、新開工方面趨向謹慎;房企競爭加劇,企業間合作、并購、重組增多。為此,建議企業警惕政策變化帶來的風險,順勢而為合理定價、調整產品結構、優化融資方式,同時關注區域一體化、特色小鎮建設、農民工市民化等政策導向,把握住房租賃市場、持有型物業、新興業態等發展機遇,加快轉型升級發展。


三、機構觀點

【合富房地產經濟研究院】政府去泡沫的目的在于管理房地產獲利預期,以調控實現休養生息、為市場可持續發展積儲能量。預計2017年房地產投資潮出現階段性降溫,樓市成交量下行,房價分化發展。其中,一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢,預計房價具備較佳支撐,但投資購房比重大的城市面臨較大調整壓力;其他二三線重點城市基于各城間市政規劃、供求關系、政策執行標準等影響因素差異,房價走向各具差異。

【廣東中原地產代理有限公司】今年15日,廣州市政府工作報告提出,未來廣州要合理增加住宅用地供應,完善多層次住房供應體系,加大調控力度,合理引導住房消費,保持房地產市場平穩健康發展。這意味著,廣州樓市政策或將加碼。預計,2017年廣州商品住宅成交將有所回落,但人口增長、投資驅動以及剛性和改善性置業需求等因素,將支撐廣州樓市成交總體保持暢旺,房價穩步上行;同時住宅用地供應將增加,但地價仍將繼續走高。

【戴德梁行房地產顧問(廣州)有限公司】市場供應有限使得需求未得到完全滿足,廣州樓市未來的成長空間仍然巨大,潛力無限。其中,零售行業方面,盡管電商對實體商業的沖擊仍然巨大,但各大零售商正逐步探索出一條線上、線下融合發展的道路,隨著實體商業調整的逐步完成和新興業態的不斷加入,更加注重個性化、體驗化的實體商業或將再次復蘇。在新的一年,廣州優質商業面積或將加快去化,租金走勢則趨于平穩。

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