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副會長、宏遠地產鐘振強有話說:東莞樓市不存在泡沫

作者: 來源:《南方房地產》 時間:2017-02-23

會長有話說


鐘振強:東莞樓市不存在泡沫

     《南方房地產》:恭喜鐘董連任廣東省房協副會長。作為改革開放之初廣東最早的一批實力房企之一,對新一屆協會工作,有何寄望和建議? 

鐘振強(宏遠地產董事長):廣東房協是廣東房企的大家庭,應該起到平臺的作用,有效匯集行業聲音,真正推行企業提案制,通過篩選和專業把關,形成行業意見,并與政府部門進行有效的對接和溝通,解決影響行業發展的矛盾和突出問題。作為副會長單位,雖然我們定期參與會議,但僅靠會議上的發言和溝通很有限,希望能夠建立一個暢通的反映行業問題的有效機制,助推行業的持續健康發展。


《南方房地產》:之前外間看東莞樓市,總以為泡沫很多。但其實如何?如今,受益于深圳的外溢需求和帶動效應,東莞房地產價格和發展可以跳出東莞放眼量。對此,鐘董是如何判斷的?

鐘振強:我不認為東莞樓市存在泡沫。原因有四:

其一,東莞處于中國兩個一線城市廣深之間,珠三角城市群的中心,得益于廣深的輻射效應,近幾年臨深區域受深圳市場拉動影響很大,比如毗鄰深圳的塘廈、黃江、鳳崗等鎮區的房價與深圳存在大幅的價差空間,吸引了深圳許多需求。

得益于產業經濟和城市發展的紅利,臨近廣州的麻涌等水鄉板塊已吸引碧桂園、萬科等品牌進駐。東城、南城、莞城、萬江、虎門、長安、寮步松山湖等中心腹地基于良好的發展基礎和緊缺的土地資源,未來房價亦將走強。

其二,深圳政府部署回購高速路,深莞之間城際軌道交通逐步實現免費,深莞同城化指日可待。隨著軌道交通的延伸,將逐步加強廣深莞乃至珠三角城市群之間的聯接,東莞優勢明顯。 

其三,東莞土地開發強度僅次于深圳,已達近50%,未來增量土地十分有限,稀缺性明顯,土地價格上升壓力突顯。

其四,未來5年東莞政府將加速城升級,加大相關重點項目和大規模城市基礎設施建設。


《南方房地產》:對此一輪房價地價發展和調控,鐘董是如何判斷的? 

鐘振強:以往每一輪調控,每當限制放開時,由于之前積聚的需求集中放量,都會形成階段性的補漲。

在適當時期房地產需理順脈絡,尤其出現非理性苗頭時,適當降溫、適度調整,并非壞事。此一輪調控比以往更科學、有進步:針對局部過熱,一城一策,區別對待,而非一刀切。對戶籍人口的首置、改善性需求,以及非戶籍人口的首置剛都有關注并照顧到。房地產金融調控以去杠桿為主。我對下一輪的房地產發展看好。由于土地供應的稀缺性進一步突顯,基礎設施的不斷完善,產業支撐,以及二胎人口紅利,以及中國未來相當一段時期基礎貨幣適度貶值的趨勢,都會促進提升房地產需求。

不過,中國房地產去庫存之路仍然漫長:三、四線城市由于產業支撐及配套不足,去庫存壓力仍大。一、二線城市庫存壓力主要在于產業園區、一些商業和寫字樓,由于不少發達城市住宅供應已低于一年庫存,我認為可加速落實供給側改革,將過剩物業形態轉化為住宅,既可達到去庫存,又可滿足熱點城市的住宅需求。現階段三四線城市的庫存壓力大,我認為國家和三四線城市的政府應出臺稅費優惠政策推動城市均衡發展,引導實體產業往三、四線城市走,通過產業支撐拉動有效需求,從而達到去庫存的目標。


《南方房地產》:此輪調控和價格上升,勢必進一步加劇行業的并購和壟斷,如何應對?

鐘振強:這正是我所關注的問題。目前中國1萬多家房企,前100名開發商占據了市場的半壁江山,房地產市場呈規模化、壟斷化趨勢,已進入資本化運營時代,這與社會經濟發展和行業發展趨勢相吻合。中小房企和本地房企面臨轉型升級、生存或是退出的考驗。如今中小企業銷售周期長,品牌房企在一級土地市場上競拍也越來越困難。據了解,一些房企在套現后淡出房地產,轉向其他產業或作為基金投資人,轉向股權投資發展的模式,亦有不少中小房企通過與大型房企合作等方式謀求發展。還有不少中小房企利用地緣優勢,揚長避短,轉向做1.5級市場,通過舊改項目謀求發展。


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