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副會長、頤和執行總裁趙永爽:以市場化手段解決住房問題

作者: 來源:《南方房地產》 時間:2017-03-03

會長有話說


急速上升的勢頭必須控制

《南方房地產》:恭喜趙總連任廣東省房協副會長。近期住建部再次重申“房子是用來住的,不是用來炒的”,對此您如何看待這個信息對房地產市場今后的影響? 

趙永爽(頤和地產執行總裁)無論中國住房制度改革30年前或后,住房政策的出發點都是為了解決當時人們居住的需求,在住房制度市場化改革前,記得每次單位分房,都會有令父輩們揪心的事,因為難保公平。事實證明,以市場手段解決居住問題,是最公平合理的。說“房子是用來住的”并沒有錯。

在中國,為什么房子會成為“炒”的對象呢?因為沒有什么安全、預期穩定的投資類產品。房價堅挺,是基于市場供不應求的情況。我認為沒有什么一、二線城市之分,有的只是大小城市之分,發達城市和后發展城市之分,尤其大城市,處于供不應求的失衡狀態,炒的并不是房子本身,而是基于緊張的需求和依附于房子之上的稀缺資源的價值。比如教育,不同行政區域的教育資源差異巨大,勢必導致房價的巨大落差。比如交通條件,地鐵、公交的便利轉化為房子的附加價值。加上放開二胎,又推助了對教育資源和居住空間的需求。如此種種,以及日益積累上升的改善性需求,直接構成了房價進一步上升的動力。


《南方房地產》:去年底任志強以及一些業內人士對未來中國房地產發展形勢有一種看法,認為在若干年反復調控之下,中國房地產提前面臨新一輪房價地價的上升。對今后的中國房地產走勢,趙總如何看?

趙永爽:新一輪的房價地價上升已然到來,這種勢頭必須加以控制。


《南方房地產》:今年春節前后,各地地王頻出,地價飆升。趙總認為是否開發商都看好市場的前景?

趙永爽:所謂“和時房子戰時金”。一是上述支持房價上升的因素不減只增;二是基于對國家經濟發展、社會穩定的信心和良好預期;三是對資源稀缺的恐慌,以及地方對土地財政和企業越做越大的欲望的追逐。

是否所有開發商都百分之百有信心?不一定,但勇于高價拿地的企業肯定百分之百有信心。我不一定認同任志強所說的全部內容,但我認同其背后的數據支撐。


《南方房地產》:作為以往一直主管營銷的老總,市場恢復行政限制,而頤和的項目一直以郊區和中心城市衛星城居多,每到調控都是這類產品營銷最困難、最痛苦的時候。為什么您的發聲是這么矛盾?

趙永爽:人是復雜的。賣房者總希望房子賣得越貴越好,購房者買之前希望越便宜越好,買之后希望越貴越好,如只以自私之心行事,最終必然自取滅亡。

為什么這一輪房價地價上升得那么厲害?原始土地稀缺引起了企業的恐慌。必須適當加大土地的供應。我們留意到最近深圳房價降了,就是加大了土地供應、創業人才住房供應,多種方式整理土地,加快整理爛尾地,提高土地利用效率。從源頭上把供需的緊張關系扭轉,打破大城市和中心城市土地和房屋奇貨可居的狀況。


做受人尊重的特色企業

《南方房地產》:我們注意到,面對調控節點,頤和并沒有像一些大企業那樣為完成任務沖貨打價格戰。彼時的策略制定和應對,是否很痛苦?

趙永爽:痛苦,但在過程中我們已經學會享受這種痛苦。同時,收獲的是思想的積累和沉淀。

從房地產發展趨勢來看,未來只有很少企業能夠越做越大,它們構成了行業啞鈴的一端,而此外一些各有特色的中小企業構成了啞鈴的另一端,呈現了房地產另一種發展方向。就如有中美這種大國,也有瑞士這類小國,但同樣受人尊敬。汽車有豐田、大眾,也有麥克拉倫、法拉利,普通大眾品牌與高端精品并存。既有規模龐大、體格強壯的恐龍,也有適應性強體型較小的物種。頤和不做規模派被敬畏,而做特色企業讓人喜歡。


社區養老需全社會合力

《南方房地產》:前年專訪時趙總提到會在頤和住宅小區展開社區養老的試點,如今進展如何?

趙永爽若說痛苦,比起推進社區養老,以上的都算不上痛苦。

社區養老不是建養老院,而是為老人創造更好的適老生活環境,而且社區養老建設的規模也不會太大。但是很多中國人習慣于把老人養在身邊,而抵觸社區養老。他們認為社區養老就是把不能行動的老人圈養在一起,需要經常送去醫院那種,會嚴重影響其固有的居住生活。因為這種觀念問題,加上中青年人家庭與老年人家庭生活習慣等的沖突,我們在推進社區養老建設過程中受到了來自小區業主本身的誤解和很大阻力,需要權衡個別局部利益和公共利益取舍。

每個人都會有老的那一天。如果不從現在考慮養老的問題,到我們自己老了的時候這方面的投入成本就很高了。比如上世紀90年代末購買頤和的業主當時三四十歲,如今很快就要進入老年階段了,讓他們適時享受到社區養老服務,是一件好事。

我國已經意識到老齡化社會的問題,社區養老可以為將來業主自身步入老齡時營造便利生活,但社區養老與部分其他業主的利益存在深層次的沖突。解決這種矛盾和沖突,不能僅靠企業單方面的努力,更需要政府出臺扶持政策,以及全社會的合力。


建筑從屬自然

《南方房地產》:曾幾何時,在白云山麓、特邀世界知名設計師設計建造獨棟別墅的大一山莊,去年清盤轉讓了。除了清遠的獅子湖,廣東鮮有純獨棟別墅項目。時至今日,是否廣東仍不具備這類高端產品的土壤?

趙永爽:當然不是。大一山莊和頤和高爾夫莊園的同類產品幾乎時同時銷售,我們的單價沒那么貴,但總價更高,當時銷售率達95%。不是市場對這類產品不認可,而是部分項目操作手段有問題。廣州是全國成熟的房地產市場之一,這種純個性化的產品,是有其市場的。其市場接受點在哪?室內和功能都差不多,關鍵是看外部環境,以及依托的人文和圈層文化。建筑是大自然的從屬品,主角是山水,如把建筑凌駕于環境之上,勢必會導致失敗。


    疏重于堵,花都南沙宜取消限購

《南方房地產》:對建立房地產長效機制,有何建議?

趙永爽:加大可售、可租、低成本可使用產品的供給,形成多層次的供應體系。某些區域放開限購,比如廣州從化、花都、南沙等地,引導中心城區需求釋放到郊遠的價格洼地。僅靠土地拍賣容易出地王,允許小產權房入市。市場變化太快時不得已進行治理和采取限制性措施時,要注意在優化供應的同時,做好疏導。看到四川青城山下都江堰,我們會想到李冰治水的關鍵在于疏導。就拿近年興起的長租公寓來說,這本來是商品房市場一個很好的供給補充,但因為在房地產供給側許多傳統的通道被堵死了,竟又成為資本大鱷的狩獵場。


期望公平對待

《南方房地產》:頤和作為全國布局發展的房企,如何看待地方與房地產的關系?

趙永爽正如父母是不能選擇的,我個人并不希望政府對老牌房企制定扶持或優惠政策,只希望能以公平公正的國民待遇對待,不以行業和規模論英雄。

如此,不僅企業受益,在此創業的年青人也受益。我是北京人,畢業后在北京工作2年多,其后在上海、廣州等地呆過,在廣州停留的時間最長,我認為廣州最有基礎成為現代化民主城市。這個民主并不是西方意義上的所謂民主,而是指科學公平公正的社會經濟環境,包括行業管理和企業運作體系。

如今,進入大數據時代,廣州經濟發展模式也面臨轉型,政府在不同時期有不同的扶持重點和對象,廣州的關注重點不再是高樓大廈,而是花城廣場上展示的機器人和高科技產業。但廣州不可能只靠高科技養活人,其中大量中高端移民人才沒有體面的居住場所,人們的生活無法離開第三產業尤其房地產,我們還必須關注服務業和基礎產業。


真情守護事業

 《南方房地產》:趙總一直對省房協和《南方房地產》十分關注并給予大力支持。對新一屆廣東省房協工作,有何寄望和要求?

趙永爽最讓我感動的是協會同仁熱心為行業做事的赤誠之心,以維護一份事業的情懷將廣東業界朋友團結在一起。我認為人與人相處擺在第一位的是“情”。

這三屆省房協會長,讓我看到一種年輕化的趨勢。隨著行業的成熟,行業協會組織也將走向成熟。然而成熟與創新并不矛盾,期待新會長和各位副會長以及會員單位一道,以資源、經驗、熱心,打造更寬闊的行業發展平臺,邁向更高的目標。


建議信用評價納入養老內容 

《南方房地產》:今年廣東省房協將以行業信用評價為抓手,進一步推動行業誠信和規范化建設,對此,頤和有何建議?

趙永爽我們自身行業協會制定的評價標準,應該比外間其他行業和第三方對房地產的評價標準更專業。

比如,從社區養老設施建設來說,可能從規劃角度對于前期的業主,是不符合的;但從行業和內行人以發展眼光來看,這是符合行業和住區未來發展需要的,小區應該及早進行養老建設。建議可在信用評價標準上考慮納入這方面的內容,體現房地產和社區建設的人文關懷。


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