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會長聚首萬科,指點樓市江山?

作者: 來源: 時間:2017-05-16

  藏龍臥虎地產圈,

  相邀泛酒入華堂。

  風云變幻三十載,

  共話而今再向前。


       3月10日,廣東省房協2017新春酒會在清遠萬科白天鵝溫泉酒店舉行,會長、副會長們齊聚萬科,謀劃開年大計,分享共同發展的真知灼見。


                                          王韶(廣東省房協會長)

             廣東房協將積極作為

    中國樓市是政策市,今年保持市場平穩是政治任務。2015-2016年這一輪樓市暢旺,主要是受國家“去庫存”政策的推動。 按常態,今年市場態勢一定程度上會沿續去年暢銷的慣性,剛需亦有保障。但隨著房價、地價屢創新高,而且伴隨土地購置、稅費和建安等經營成本的不斷上升,房價還將面臨較大的上漲壓力,因此也再次引發國家嚴厲調控。穩定成為壓倒一切的重要要務,今年房地產市場總的走勢將以平穩為主,不同城市的反應有所差異,城市分化將延續。  房地產實乃宏觀調控的工具,市場的持續健康發展需要政府改革魄力。至于房地產業在經濟社會中的地位,無論是“支柱產業論”還是“夜壺論”,我們都應該明白,不是因為政府對房地產業的喜好還是厭惡,而是宏觀經濟的發展需要房地產發揮不同的作用,房地產只是宏觀調控的工具之一。熱點城市限價、限簽、限購、限售、限貸等不可避免地對市場產生傷害。

    問題是,市場上的資金總要尋求去處,堵住流向房地產的路的同時,如果沒能開啟其他投資領域的通道,市場的風險只會不斷累積。日趨嚴厲的調控政策,以及趨緊的貨幣政策,就像懸掛在房地產頭上的一把“達摩克利斯之劍”,左右著未來房地產市場的走勢。

    事實上,中國的市場依然巨大,旅游休閑、養生養老、體育文化、特色小鎮、長租公寓等等,都有旺盛的需求。關鍵是政府部門要真正清費降稅,給實體經濟創造一個良好的營銷環境,堅決推進供給側改革,激發企業創新發展熱情。

    新的“風口”不斷開啟,廣東房協將積極主動作為。中國社會、宏觀經濟、房地產市場都面臨結構性的調整,呈現新常態、新規則、新要求。借鑒發達國家經驗,房地產業的主流經營模式將從開發-銷售演變為開發或購買-持有-出租。

    中國房地產業的轉型升級將從準建造業轉型為服務業,從側重住宅轉型為多業態,從產品時代、品牌時代,逐漸進入金融時代。對于購房者而言,是金融時代,物業的金融屬性彰顯的時代;對于企業而言,是資本時代,資本成為最重要生產要素的時代。

    中國房地產正在發生深刻變化,長租公寓、創客空間、聯合辦公、特色小鎮等一系列新興業態不斷涌現,房地產業為國民經濟各行各業提供空間、場所和服務的功能日益突顯。中國房地產業將迎來新的風口,變革正在完成量的積累。

    今后, 協會將在四方面持續著力:一是加強和有關部門聯系溝通,開展房企稅費負擔調查,代表行業發聲,切切實實讓會員單位獲得好處;二是通過人大和政協代表提交議案,不斷推動經濟體制改革,為行業營造良好的經營發展環境;三是關注房地產新業態發展,尤其是特色小鎮建設,引導行業轉型升級;四是著手與相關機構合作,搭建土地、資金的平臺。

                                       唐激楊(廣東省房協常務副會長、廣州萬科房地產有限公司總經理)

             今年成交量可期穩定增長

     今年2月樓市迎來小陽春,萬科在若干城市的成交量不錯。有的城市由于開工和供應持續減少,市場供應與成交比到達歷史最低水平,比如廣州,經過幾年的沖量已達最低。預計今年成交量可望穩定增長,價格也會有所增長。

    由于限價,有的地方無法正常獲得預售證,有的實施商品房價格備案制度……這些行政限制措施,企業可以作短期配合,但長遠下去會影響市場運作,扭曲供求關系,對市場健康發展不利。

    去年底至今土地市場火爆,我認為如此增長對市場健康不利。比如南海土地市場若造成壟斷,對未來房價上升的壓力更大。在面粉貴過面包時,要注意風險的控制。

     廣東房企應同心協力,利用省房協的品牌,從行業發展和消費者的角度建言獻策,以專業建議影響政府決策。


                                          劉光金(廣東省房協常務副會長、東莞三正房地產公司總經理)

            關注舊改項目,不爭高價地

    20年前東莞鳳崗屬鳥不拉屎的地方,如今樓面地價每平方米達2.6萬元。在東莞臨深片,有30%-40%是剛需買家,60%為投資客,其中有一半買家本身不太有錢因為前幾年沒有買房而覺得吃虧了。

    沒有人相信房價會回調,沒有房企相信如此高價拿地會虧本。應該如何面對這種拿地形勢,做開發儲備?樓市的指揮棒在政府手中,要說經濟規律,無法預測,看不懂。我心中無底,只能轉而關注舊改項目,不與別人拼公開出讓的高價地。

                                          徐景宏(廣東省房協副會長、合富輝煌執行總裁)

             房價上升壓力大,2017面臨更嚴調控

    2016年樓市銷售非常好,但年底又遇調控,2017年可能有更嚴厲的政策。

    自2008年金融危機以來,市場在人們不斷猶豫時,不斷創新高,敢于進取的房企業績一直上升,整個趨勢向上。

    目前市場、買家都認為房價會升,投資者和剛需買家在一線城市或周邊與中心城市連通地鐵、交通便利的二、三線城市不斷配置資產。比如東莞臨深地區,2015-2016年房價暴漲,從深圳走出的投資客在東莞、中山、惠州置業,導致這些地方局部區域房價暴升。

    2017年樓市風云變幻,捉摸不定,最難的不是面對市場和客戶,而是房企自身如何應對政策,制定策略,作更好的發展。


                                          趙永爽(廣東省房協副會長、頤和地產集團執行總裁)

             “敢于牽頭,善于出頭,好好帶頭”

    政策的不確定性讓人困惑:到底房地產是否中國改革開放之下市場經濟的“雞”下的“蛋”?是否讓其繼續為國民經濟發展作貢獻?還是要捏死它?

    不管如何“扯蛋”,我們首先要過好自己。可以預見,今后房企舉步維艱:獲得土地更加艱難。從廣州三舊改造征求意見稿可以看出,舊改不是讓企業賺錢,而是平抑房價。今后一線發展商會越做越大,那是否中小發展商就無活路了?希望能夠平等對待,不以大小論英雄,大家團結起來。

    今后房企的競爭力在于資本、人才和思想支撐這三大核心要素。期待省房協牽線整合市場上資本和資源力量,互相借力,幫助開展項目股權合作,搭建行業人才庫,敢于牽頭,善于出頭,好好帶頭,吸引上下游和各種資源要素,為中小企業后續發展帶來福音。

                                          袁鴻昌(廣東省房協副會長、世聯行副總裁)

             2017是并購年

    市場預期房價還會上升,與中國的財稅制度有關,自從分稅制后,地方靠房地產生財,除非中國稅制發生根本變化,房價就有可能下降。

    中國處于大國崛起階段,經濟與房價處于發展上升階段。去年中國房企前十名銷售額占總體市場18%,前50名占比達35%;我相信在不久的將來這個比例會占50%,甚至80%。這種趨勢符合“二八原則”,不可逆轉,行業并購勢不可擋。比如萬科、恒大、碧桂園等都調高了今年的計劃目標。但不是皆大歡喜。

     雖然今年2月有的地區銷售有百分之百的上升,我以為皆因再上一年基數低,要判斷市場真實情況,還要看3月成交。

     2017年并購更多。中小企業可考慮把項目轉與大企業,在熱點城市區域物色好物業,做二房東。銀根緊,價格有松動,是獲取資產的好機會。

                                          羅江海(廣東省房協副會長、路勁地產廣州公司總經理)

             希望出臺政策有合理性

    今年市場開局表面很好,但開發商很難受,調控掐住了兩頭:一是銷售二是資金。在銷售端限價限售限簽,房企回款成問題;收緊房貸,對買地資金監管嚴,禁止以杠桿資金獲地;今后房企獲得土地資料更難。

    今年頭佛山土地市場成交創高價。一方面高價賣地,一方面調控房價,這本身就是違背市場經濟規律的。房企背負了制造高房價的罪名。希望省房協架起各方溝通的橋梁,聽取業界和客戶的聲音,為行業健康發展發聲,希望出臺政策有合理性。 


                                          劉昉(廣東省房協副會長、廣東隆生集團副總裁)

             煉好內功

    在惠州和大亞灣,對在建工程抵押融資的封堵,意味著房企資金更加困難。由于一些政策的變化,導致項目前期的準備工作會白費。在政策變化面前,房企是弱者。我們可以做的,是更加注重品牌和產品質量本身。

                                          梁海斌(廣東省房協副會長、東莞富盈集團副總)

            希省房協為企業跨區發展提供幫助

    中小型房企在苦煉內功。今年我們有大調整,解散所有銷售團隊,委托專業公司銷售代理,以降低成本。積極介入優質舊改項目。我們還在清遠、惠州、陽江、珠海橫琴等地有項目,希望省房協能夠提供咨訊資源共享的平臺,在企業跨區發展中給予幫助。

                                          鄺紹榮(廣東省房協副會長、廣東翔順集團總裁助理)

           預計今年縣域地產量價齊升

    今年縣域新興縣房地產發展樂觀,預測會量價齊升。今年1、2月樓市開局不錯,得益于城鎮化發展和旅游產業的拉動,新興人回家買房勢頭旺。

    我們要關注現金流問題,注意收放。預計2017年房地產資金流入會減少。

                                          謝躍輝(廣東省房協副會長、肇慶中房百花園房地產董事長)

            盤活“臺灣城”聯手打造金融小鎮

    以肇慶為例,廣東二、三線城市價量平穩。當下商業物業難以出租,固然有電商的影響,開發商也應主動轉型調整業態。比如肇慶“臺灣城”,以臺灣美食、跨境電商、創意產業為主,盤活了商業物業。

    當前國家鼓勵特色小鎮建設,給了房企新的發展空間。我們將與海外金融機構合作,把南中國最大的江心島——“硯洲島”,打造為普惠金融小鎮,并發展旅游地產。

                                       王慧(廣東省房協副會長單位代表、恒大廣東公司常務副總經理)

             今年恒大廣東將沖擊更大的目標      

    近若干年的調控,房企已經習慣了“逆來順受”。 在許多人的眼中,恒大很強勢。而在實際工作中,因為要維護品牌和企業形象,我們在處理與合作方、業主以及各種社會公共關系中,都誠惶誠恐,如履薄冰。外間對房地產的印象不好,哪怕只有一點點瑕疵和失誤,都會被放得很大。個中的酸甜苦辣,我們每一位員工說起來,尤其從事物業工作的,都要掉眼淚。其實,品牌房企才是真正的弱者。

    無論如何, 今年恒大地產集團、恒大廣東公司將沖擊更大的目標,逆水行舟,不進則退。


                                          張研(廣東省房協副會長單位代表、越秀地產總經理助理)

             加大土儲力度,優化資產結構

    為適應行業發展的變化,越秀地產較早就進行了戰略調整:立足做強做優,不比拼規模,商住并舉。依托房托基金,加化優質商業物業的儲備和運營,提升優化資產結構,持續提升未來成長動力。今年會繼續加大土地儲備力度。

    期待同行們抱團共同發展,渡過難關,取得好業績。

             湯基軍(廣東省房協副會長單位代表、珠海華郡房產開發有限公司副總經理)

             多元化土地儲備,迎接跨區置業大機會

    預計今年樓市量價會持續上升。華發積極做好多元化土地儲備,包括并購、收購、合作等模式。雖然今年樓市還有觀望期和窗口期,但我們不會錯過機會。

    粵港澳灣區概念,大交通等融合,迎來跨區渡假、養老、置業、就業等大機會。華發也提前做好了轉型升級的準備,在養老地產、商業地產、訂制精裝產品方面進行了長足的探索,并實現了在全國各地的布局。我們將鞏固在本地及把握客戶需求的優勢,圍繞客戶全生命周期去考慮產品以及企業的發展。

                                          關芬謀(廣東省房協副會長單位代表、美林基葉集團總經理)

            加快三舊改造審批速度

    美林基業致力蓋適合人居住的房子。離這不到4公里就是我們美林湖社區,如今已經有了小、初、高教育配套。前期由于配套和交通問題,我們需要面對去庫存問題。如今積極引進國企合作,降低了融資成本,加上明年長隆開業,將拉動市場需求,我們會把握這個機會。

    如今土拍市場被央企、國企和上市公司圍獵,而三舊改造進程緩慢。我們在海珠區一個舊村改造項目,審批耗時8年。三舊改造審批耗時漫長,而且不同領導有不同的思路,需加大推進力度。

                                       關玉婷(廣東省房協副會長單位代表、珠海格力房產公司品牌總監)

             下一站,珠海萬山島靜云山莊

    去年是亢奮的一年,今年注定是不平凡的一年,調控之下房企將高度洗牌,重新整合,資源會高度集中,中小企業更面臨寒冬。

    而珠海房企有另一優勢:得益于粵港澳灣區發展規劃的聯動,珠海城市定位及發展站在了國際化的新起點,在大灣區城市組合定位拉動下,珠海、深圳、東莞、惠州城市價值進一步提升。格力地產承接澳門口岸地基工程、港珠澳大橋與陸地連接人工島工程建設,發展海洋經濟和現代金融服務業等,已具備多元發展雛型。

    下一次開會,歡迎會長們到珠海唐家灣、萬山島格力項目參觀體驗……

                                          許文(廣東省房協副會長單位代表、廣東客天下副總經理)

             在客家地區推廣客天下模式

    梅州屬于三、四線去庫存區域,房價一直處于低位,去年至今才迎來了樓市的量價提升。而客天下文旅項目堅持特色經營,比當地房價最出每平方米1000元,也吸引了一些外地客人。

    我們將堅持自己的特色經營,把客天下模式復制到廣西、湖南、江西等客家地區,打造客天下2.0和3.0版本。

                                    陳丹兒(廣東省房協副會長單位代表、佛山北大資源地產公司副總裁)

             房價上升是經濟發展伴隨的問題

    北大資源是北大屬下校辦企業,是中國最大的校辦企業。2016年其地產版塊在全國行業中排行第83位。目前我們的項目儲備在廣佛一帶,廣鋼項目銷售過半,去年至今不到10個月,市場經歷了冰火兩重天,廣鋼版塊從去年初的有些項目低于成本價發售,到補漲后的4.5萬,上升了一倍多。房價地價的上升,是經濟和城市發展中伴隨的問題,而并非企業經營的問題。

    比如購買土地資金來源問題,要求企業證明是自有資金,等等。負面的東西過多地壓在企業身上。應該呼吁建立公平公正規范的制度環境,促進房地產行業政策的良性發展。

                                       楊鵬湛(廣東省房協副會長單位代表、廣東萬象集團常務副總經理)

             湛江本地購買力強

    湛江樓市買家八成以上是本地人,由于高鐵未通,遠離珠三角熱點城市,投資客還未涉足此地。如今每平方米樓價8000-9000元,還屬于去庫存區域。房地產成當地稅收主要來源。


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