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銷量雖創新高,后勁卻顯乏力 ——2017年上半年廣東房地產市場分析報告

作者: 來源: 時間:2017-07-31

    概述:上半年,在因城施策的調控下,珠三角地區的深圳等六個城市商品住宅銷售面積同比呈現較大降幅,粵東西北市場則較為活躍,“限”與“非限”市場呈現此消彼長的運行態勢。全省商品房銷售面積7466.17萬平方米,創下歷史同期新高,是新增批準面積的2.3倍,市場總體供不應求,商品住宅去庫存效果顯著,庫存量創2014年以來最低。在穩房價的調控政策下,全省商品住宅銷售均價同比上漲2.8%,漲幅穩中趨降,總體符合調控目標預期。在銷售市場總體平穩的背景下,房地產完成投資額增速穩步提升。但受金融政策影響,住房信貸政策日益趨緊,個人住房按揭貸款同比降幅逐月擴大,由此引發的影響不容小覷。

一、市場運行情況

1.房屋銷量再創新高,當期市場供不應求

上半年,廣東商品房實現銷售面積和銷售金額分別為7466.17萬平方米和8455.17億元,同比分別增長11.1%16.8%;其中,商品住宅銷售面積6438.54萬平方米,銷售金額7005.49億元,同比分別增長6.3%9.3%,銷量均創歷史新高。在控房價的政策下,商品房銷售均價11325/平方米,其中商品住宅均價10881/平方米,同比分別上漲5.1%2.8%,漲幅比1-5月回落2.1個和1.9個百分點,總體符合調控目標預期。

分區域看,珠三角地區商品房銷售面積和銷售金額分別為4976.26萬平方米和6965.14億元,同比下降2.2%和增長8.6%;占全省總量的66.7%82.4%,同比減少9個和6.2個百分點;銷售均價13997/平方米,同比上漲11.1%,呈現量縮價升態勢。粵東西北合計銷售面積2489.91萬平方米,銷售金額1490.03億元,同比分別增長52.5%80.1%,合計分別占全省總量的33.3%17.6%;均價5984/平方米,同比上漲18.0%,表現為量價齊升。

從供求關系看,上半年廣東商品房和商品住宅分別新增批準預售面積3245.44萬和2795.92萬平方米,同比下降12.8%10.0%,比同期銷售面積分別少4220.73萬平方米和3642.62萬平方米,銷售面積均為新增供應面積的2.3倍。數據顯示,今年以來,廣東商品房新增供應面積持續小于銷售面積,供銷比(新增批準預售面積/銷售面積)持續走低,表現為供不應求的運行態勢。


2.因城施策主導分化,需求溢出“非限”城市

上半年調控政策中,圍繞堅持住房居住屬性的定位,中央層面主要從住房信貸、土地供應和長效機制等方面調控市場預期,地方政府則強化因城施策,控制房價過快上漲。

廣東珠三角地區的熱點城市均于3月份出臺或升級調控政策,以“限購”“限貸”“限售”等措施遏制投資投機性購房需求。數據顯示,深圳、珠海、東莞、中山、廣州、惠州等城市上半年商品住宅銷售面積同比紛紛下降,深圳等四市跌幅均超過25%。反之,其他城市因政策環境相對寬松,承接了受限城市的外溢需求,市場呈現此消彼長的特點。

在熱點城市商品房供不應求、三四線城市市場較為活躍等背景下,今年上半年廣東房價同比呈現普漲態勢,21個地級市中,同比上漲的城市達19個。在強化預期管理的調控思路下,“遇漲即調”將成為下半年政策調控趨向,部分量價齊升的城市或將面臨調控升級的壓力。

3.住宅庫存去化顯著,非住宅類屢創新高

截至6月期末,全省商品房待售面積(指報告期末已竣工的可供銷售或出租的、尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積)5395.28萬平方米,比2016年末減少107.18萬平方米。其中,商品住宅待售面積2778.03萬平方米,同比減少557.39萬平方米,降幅為16.7%,庫存量是2014年以來的最低水平;非住宅商品房待售面積2617.25萬平方米,同比增長12.4%,庫存量持續增長。數據反映,商品住宅庫存量在持續減少,市場去庫存成效顯著;非住宅商品房庫存量則屢創新高,需進一步加大去化力度。

分地區看,2015年下半年以來,珠三角地區的住宅待售面積整體快速回落,至今年6月末約為1524萬平方米,為2014年以來的最低水平,去庫存成效十分顯著。相比之下,粵東粵西2014年期末以來的的待售面積總體變化不大,在小幅度區間內浮動;其中粵西地區在今年上半年庫存去化明顯加快,比2016年末累計減少79.59萬平方米,降幅為23.4%;粵北山區從2015年起庫存穩定小幅降低,但總體仍處在較高水平,仍需加快去庫存。非住宅市場方面,廣東各地區的待售面積普遍呈持續增長態勢。數據反映,珠三角城市在居住屬性、投資屬性、金融屬性等交織下,呈現供不應求的局面,市場供應難以在較短的時間內滿足需求,普遍進入補庫存階段;粵東西北城市供過于求,去庫存仍是首要任務,尤其是商辦用房去庫存壓力巨大。

4.投資增速穩步提升,土地成本同比翻倍

上半年,廣東房地產企業到位資金9634.06億元,同比增長17.7%,增速比一季度下降了6.7個百分點。從資金來源看,國內貸款2107.68億元,同比增長55.2%,占到位資金的比重為21.9%;利用外資20.77億元,同比增長53.9%;自籌資金2531.59億元,同比增長19.4%;其他資金(定金、預付款及按揭貸款等銷售回籠資金)4974.02億元,同比增長6.0%。其中,個人按揭貸款同比下降10.4%,降幅比一季度擴大6.7個百分點,這與銀行住房信貸政策持續收緊密切相關。

從房地產投資情況看,上半年完成投資5370.26億元,同比增長19.0%,同比增速比一季度提高4.3個百分點,保持穩步提升態勢。開發建設方面,截至今年6月末,全省商品房施工面積63721.96萬平方米,同比增長13.5%。其中,上半年新開工面積8012.36萬平方米,同比增長17.2%增速比一季度提高11.5個百分點;竣工面積3634.18萬平方米,同比增長43.2%,增速比一季度略降0.3個百分點。從土地購置情況看,上半年全省房地產企業購置土地面積667.09萬平方米,同比增長3.4%;土地成交價款566.27億元,同比上升99.4%;土地成交均價8489/平方米,同比上升92.8%。與去年同期相比,盡管有限制最高價和競配建競自持等措施,但是土地成交均價同比仍上升了近一倍。土地成本的大幅上漲,一定程度上增加了穩房價的調控壓力,也加大了市場風險。

二、市場展望

歷史經驗反映,我國房地產市場走勢與調控政策尤其是貨幣信貸政策密切相關。上半年以來,央行進一步加強金融監管,隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務,銀行住房信貸持續收緊,部分城市首套房貸利率執行基準,二套房貸利率普遍上浮10%-20%,其對市場景氣的打擊可能超出預期。

展望下半年,隨著金融監管力度加大和住房信貸政策收緊,商品房總體成交量同比增速預計穩中趨降,價格維持相對平穩。為抑制地價快速上漲,預計地方政府將在土地出讓環節中增加限制條件,其中競配建、競自持漸成主要手段,助推住房租賃市場發展。行業融資環境將進一步惡化,開發企業投資決策更加謹慎,投資同比增速或將穩中趨降。

隨著產業轉型、消費升級的加速,以服務產業需求和消費需求為重心的產業地產、物流地產、旅游地產、教育地產、養老地產等非住宅新興業態正呈現多元化、綜合化發展態勢,輕資產化、多元化融合、多業態互聯將成為新的業務增長模式,并成為房企戰略轉型的主要方向。建議房企順勢而為,堅持理性定價、穩健投資,同時加快產品升級、創新;建議相關政府部門加快推進REITs(房地產信托投資基金)發展,創新信貸支持政策,助力房地產新業態建設。

三、機構觀點

【世聯行】2017年的市場以維穩為主。房價繼續大規模上漲的可能性不大,調控放開也是小概率事件,深化、細化調控和落地執行仍然會是都市圈接下來的主要方向;惠及中西部二線及非都市圈三線城市的去庫存工作將不遺余力地貫徹到底。調控、房價、利率三重作用下,大量新流入人口被擋在購房門檻之外,一二線城市或許面臨局部短期回調;但中長期來看仍然一二線城市仍然是頗具價值的高地,新流入人口解決居住需求的主要方式也迅速從購轉向租,租賃市場將在一二線加速崛起、愈演愈烈。

【合富研究院】:“經濟L型”“低庫存”“高成本” ,決定本輪調控下的房地產市場將走出與以往調控周期不同的走勢,具體表現為重點城市市場量縮、價穩。基于各城土地價格高企(重點城市“地價/房價”比值普遍達到60%或以上),未來高成本的“供應”是大勢所趨。樓市調控將使需求繼續維持在相對較低水平,從而令“供需匹配”,促進市場健康發展。不同城市基于自身庫存、政策及購買力特性,在價格走勢上會有所差異。但在庫存及地價支撐下,未來區域樓價仍將維持相對穩定,向下調整幅度較為有限。部分庫存繼續下跌的區域,仍有價格上升壓力。

【廣東中原地產代理有限公司】維護金融安全,是關系國家經濟社會發展全局的一件帶有戰略性、根本性的大事。金融信貸端口繼續收緊將是大概率事件,地方將更重視利用金融方式鞏固調控效果。除取消首套房貸利率優惠、放緩房地產貸款增幅外,也將適時、分城收緊信貸政策,嚴格實施房地產市場金融監管。短期內廣州樓市仍將面臨相對偏緊的調控政策壓力,受到調控和供應批售放緩影響,廣州樓市下半年市場成交將進一步放緩。但結合人口流入、家庭裂變速度及城市發展速度,廣州置業需求仍處于持續或加快釋放階段,樓市的支撐力較強、且供需缺口繼續拉大,中長期仍將穩步上行。

【廣東經緯房產咨詢有限公司】未來調控的主基調仍是分類調控、因城施策。預計下半年政策難有松動,各大熱點城市將繼續嚴格執行限購、限貸、限價、限售、限供應等政策,全國樓市將迎來冷靜期。廣佛兩地而言,政策仍有收緊空間,例如信貸收緊、廣州的增城從化限購升級,佛山限購區域蔓延至中西部等等。預計廣州下半年的成交量將延續二季末的回落趨勢,整體成交或不如上半年,國慶前后及年末或迎成交小高峰;受資金回籠壓力的影響,部分房企可能加大房價折扣,但長期來看,預期房價仍會平穩上揚。而佛山在政策組合拳維穩的情況下,下半年樓市走向將趨于理性,需求量及房價隨新房源入市或呈現漲幅,漲幅收窄。

 

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