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市場下行趨勢增強,后市預計量縮價穩

作者: 來源: 時間:2017-09-21

——20171-8月廣東房地產市場分析簡析

   概述:1-8月,廣東商品房銷售面積和銷售金額同比增長9.2%和14.5%,增速繼續回落;市場持續供不應求,住宅庫存創2013年以來低位,當前庫存壓力集中在非住宅商品房;企業到位資金同比增長10.5%,增速為近三年新低,資金壓力逐步上升;完成投資同比增長18.2%,增速連續兩月小幅回落。預計下半年信貸將持續收緊,銷售增速繼續回落,企業資金壓力上升,投資建設進一步放緩。

  一、市場運行特征

      1.銷量增速持續回落,分化之余走勢趨同

 1-8月,全省商品房銷售面積、銷售金額分別為9544.70萬平方米和10916.30億元,同比增長9.2%14.5%,增速連續兩個月回落。其中,商品住宅銷售面積8236.39萬平方米,銷售金額9080.27億元,同比分別增長4.5%8.9%;非住宅商品房銷售面積1308.31萬平方米、金額1836.02億元,同比增長52.2%68.2%。商品住宅均價11025/平方米,非住宅均價14034/平方米,同比分別上漲2.9%10.5%。受調控政策影響,住宅銷售增速明顯低于非住宅商品房。

    分區域看,珠三角地區市場保持量縮價升的態勢,商品房銷售面積和銷售金額分別為6269.28萬平方米和8919.47億元,同比下降4.6%和增長5.9%,較1-7月下降1.2個和1.6個百分點,分別占全省總量的65.7%和81.7%;銷售均價13438元/平方米,同比上漲10.9%,較1-7月回落0.4個百分點。粵東西北表現為量價齊升,合計銷售面積3275.42萬平方米,銷售金額1996.83億元,同比分別增長50.8%和80.2%,較1-7月漲幅回落2.1個和0.9個百分點,合計分別占全省總量的34.3%和18.3%;均價6096元/平方米,同比上漲19.5%。

    數據顯示,珠三角地區受房地產調控政策持續嚴厲、市場監督管理趨嚴、房貸利率全面上浮等多重因素影響,市場總體表現相對低迷;粵東西北地區因政策環境相對寬松,銷售量同比仍大幅增長,成為商品房市場總體穩定發展的有力支撐。但與此同時,各地區的商品房銷售量增速全面回落,呈現趨同走勢。

2.市場持續供不應求,住宅庫存去化顯著

1-8月全省商品房和商品住宅新增批準預售面積分別為4122.29萬和3552.15萬平方米,同比下降6.8%4.0%;自今年以來,商品房新增供應面積持續小于銷售面積,供銷比已連續三個月保持在0.43的水平,處于持續的供不應求態勢。


      從庫存情況看,截至今年8月期末,全省商品房待售面積5226.99萬平方米,同比下降7.6%,創2015年以來的庫存低位。其中,商品住宅待售面積2638.16萬平方米,同比下降19.1%;非住宅商品房待售面積2588.84萬平方米,同比增長8.1%。數據反映,在“因城施政”的調控之下,全省的商品住宅待售面積已創下2013年以來最低水平,當前庫存壓力主要集中在非住宅商品房,相關去庫存政策將進行調整。



3.總體資金壓力上升,投資建設穩中趨降

1-8月,全省房地產到位資金12195.49億元,同比增長10.5%,增速比1-7月下降3.1個百分點。其中,國內貸款2680.35億元,增長52.1%利用外資26.33億元,下降26.6%;自籌資金3178.63億元,增長8.8%;以銷售回籠資金為主的其他資金6310.19億元,下降0.4%。數據反映,隨著金融去杠桿的持續推進,企業發債難度加大、發債成本上升,個人住房信貸也已明顯收緊,企業銷售回籠資金難度加大,資金壓力逐步上升。

     從房地產投資情況看,1-8月完成投資7329.01億元,同比增長18.2%,增速比1-7月回落0.6個百分點,連續兩個月回落。開發建設方面,截至今年8月末,全省商品房施工面積66497.53萬平方米,同比增長13.4%。其中,本年新開工面積10693.05萬平方米,同比增長16.5%;竣工面積4230.92萬平方米,同比增長42.2%;1-8月各類開發建設數據較1-7月同比增速相應下降0.6個、1.4個和1.9個百分點。土地市場方面,8月末待開發土地面積3011.05萬平方米,同比下降24.6%。其中,1-8月土地購置面積971.92萬平方米,同比增長6.1%;成交價款794.78億元,同比增長60.9%,較1-7月同比增速大幅回落38.3個百分點。數據顯示,在土地出讓方式創新,由單純的價高者得改為“限地價、競配建、競自持”等多種組合方式,使得土地名義單價有所下降。

      二、后市展望

今年以來,央行實施穩健中性的貨幣政策,進一步完善宏觀審慎政策框架,不斷整頓金融秩序,M1M2增幅持續下行,銀行間拆借利率和個人住房貸款利率持續上升。預計下半年信貸將持續收緊,住房按揭貸款利率仍可能繼續上浮,由此導致的購房成本上升、放款時間延長等,都將進一步影響購房決策,從而影響市場交易和企業資金回籠。

另一方面,隨著金融監管力度的加大,企業發債的難度和成本還將進一步提高,企業的資金壓力也將進一步凸顯。同時,今年3月以來各地因城施策出臺了相應的樓市調控政策,在“限購、限售、限價、限簽、限貸”等嚴厲政策管控下,預計市場或將繼續呈現量縮價穩的走勢。

而受資金壓力上升和限售、限簽等影響,企業的投資建設進度也可能放緩,完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等指標的同比增速可能進一步回落。鑒于當前多數城市商品住宅庫存不足,企業的土地儲備也持續下降,預計土地市場的競爭依然激烈,熱點城市的土地資源仍將受到企業追捧。

本文摘自廣東房協《20171-8月廣東房地產市場分析》,如需全文請致電劉先生,020-87376823






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