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【重磅解讀】廣東房協王韶會長談十九大后房地產業發展方向

作者: 來源: 時間:2017-11-21


為幫助廣大會員學習領會黨的十九大精神,廣東省房地產行業協會會長王韶,圍繞黨的十九大提出的新思想、新觀點、新戰略、新舉措,并結合我省實際對房地產業發展趨勢作了闡釋,全文如下。

新時代  新思維  新發展


——關于后十九大房地產發展趨勢的思考

廣東省房地產行業協會會長

王韶

習近平總書記在十九大報告中指出,中國特色社會主義進入了新時代。我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。中國特色社會主義進入新時代,房地產業將面臨一系列升級、調整,我們必須做好充分準備。通過對十九大的學習理解和分析研究,從中可以研判新時代中國房地產市場走勢,獲取新商機、新發展。

一、社會主要矛盾轉變,需重新審視行業矛盾關系

步入新時代,中國住房市場的主要矛盾也已發生轉變。首先,從總體供給不足轉為結構性失衡。住房短缺時代已成為過去,一線和部分熱點二線城市仍存在總量供給不足,但多數城市的市場供應已超出城市經濟社會發展需要。其次,從滿足居住需求轉為滿足高品質生活需要。住房不僅是一種空間的需求,更是一種高層次精神生活的需求。人民生活水平的提高使住房消費全面升級產生新需求,“高品質的好宅”需求明顯增加,改善成為新的剛性需求。再次,從重購輕租轉向租購并舉。土地資源的稀缺性決定了住房供給的有限性,城市發展對社會資源的聚合效應則決定了房價長期趨于上行的走勢,購房門檻不斷提高,租房需求群體日益增多。客觀條件的限制,加之各級政府對住房租賃市場的扶持和規范,租住也將成為更體面、被認可的生活方式。

十九大報告指出:我們要在繼續推動發展的基礎上,著力解決好發展不平衡不充分問題,大力提升發展質量和效益,更好滿足人民在經濟、政治、文化、社會、生態等方面日益增長的需要,更好推動人的全面發展、社會全面進步。

伴隨人們物質生活的日益豐富和對美好生活追求日益強烈,人們稀罕的是具有高品質居住環境和能提供高品味生活模式的住房。房地產開發商必須要由住房生產者,向高品質、高品味新生活創造者、引領者轉變。要關注新消費群體變化,注重對某類資源的重新整合組織,從人文關懷的角度考慮新產品定位和設計,提供更好的人居環境;充分結合地方人脈、地脈和史脈,賦予更多文化元素,傳統與現代、民族和西方文化相揉合,結合豐富多彩的社區文化活動,不斷提升住區的文化底蘊,增加住區附加值;基于原有房子基礎上向住戶提供一種全新生活方式,把產品和服務做到極致,滿足新客戶群休閑、度假、居住、學習、交際、創業和投資新需求。

二、住房制度重新確定,房地產傳統市場格局被打破

十九大報告指出:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。獲得與會代表熱烈的掌聲。

“多主體供給”是指供給主體的多樣性,既要發揮房企的積極性,發揮市場配置資源的決定性作用,又要發揮政府在保障性住房的兜底作用,以彌補市場調節的失靈。此外“供給主體”還包括企事業單位、村集體及個人。“多渠道保障”是指住房類型的多樣性,既有市場供給的具有完全產權的商品類住房,也有政府主導的多層次的公共住房體系,還有企業和個人提供的社會租賃住房;多主體多渠道通過土地、金融、稅收等政策支持給予保障。

多主體供應、多渠道保障

新時代租購并舉住房制度

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場支柱,讓市場形成穩定健康的長效機制,既是妥善解決過去住房體系失衡、住房制度缺陷的現實要求,也是滿足人民美好生活需要的民生工程,更是提高城市化質量的戰略布局。

過去20年,商品房市場成交活躍,但住房租賃市場成了住房市場中的短板。 “租購并舉”是一種機制設計,是對過去“重購輕租”發展模式的轉變。在供給側結構性改革中“補短板”的要求下,未來住房租賃市場有著更為廣闊的空間。

三、調控目標決心不變,短期干預和長效機制探索并行

十九大報告關于“住房制度”的表述,出現在“提高保障和改善民生水平,加強和創新社會治理”部分,住房的民生屬性顯而易見。限購、限貸等行政干預措施有效地抑制了投資和投機需求,而租購并舉、共有產權等房地產長效機制的逐漸落地則在一定程度上改變消費者對市場未來的預期。

1.短期內調控政策不會放松,甚至趨于強化。在民生優先的基本國策下,黨和國家絕不允許、不支持、不放縱、不支撐房地產市場再次大起大落、房價無序上漲,民生地產的主流趨勢不會逆轉。

2.長效機制必將加快推出。其中,從租購并舉到租購同權,租賃成為長效機制的重要組成部分,發展搞品質的租賃住房將成為房地產供給側結構性改革的重要舉措。長效機制是一項系統工程,不可能一蹴而就,將立足當前,面向長遠,向“重改革,輕調控”轉變。

四、經濟增長動力轉變,要求行業加快轉型升級

十九大報告指出:我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。十九大后,經濟增長質量更注重勞動生產率、科技創新等,以粗放型投入為支撐的經濟增長方式發生改變。過去30多年,“三高一低”的粗放型模式已嚴重制約著國民經濟高質量持續健康發展。據測算,與房地產建筑相關的碳排放量占中國總碳排放量40%,超過97%的國家,而中國房地產建筑相關的碳排放占全球總碳排放量8%。作為中國經濟最強發動機的房地產將與宏觀經濟形勢趨同,面對資源約束趨緊、環境污染嚴重、生態系統退化的嚴峻形勢,注重生態文明建設是各行各業的共同責任,尤其房地產業更是責無旁貸。未來房企盈利模式不是靠商品房開發而帶來的土地溢價,而取決于運營服務。

莎士比亞說過:一切過往,皆為序章!進入新時代,將有更多新模式、新課題、新市場需要研究、探索和總結。雖然房地產高速發展期已結束,但并非步入衰退期,只是規模、房價和利潤超常規增長逐漸回歸理性。在全面建成小康社會、實現現代化建設過程中,只要順勢而為,房地產業仍將發揮著重要作用。

1.打造高品質的改善型住房。居民的高層次精神生活需求,不僅需要更大面積的房子,也需要更宜居、更健康的房子;不僅要求物業管理提供保安、保潔和維養等基本服務,還包括社區生活消費服務、中介服務、資產管理服務等一系列與居住和家庭相關的服務需求,以及人文關懷,全面提升人民的“居住品質”將成為新時代房企的新使命。

2.大力發展社會租賃住房。據東方證券預測,目前我國租賃人口約為1.9億人,租賃市場規模超萬億元;至2030年租賃人口將達2.7億人,整體市場規模達4.2萬億元。而隨著移動互聯網的普及,創新創業的時代要求,龐大存量房屋和流動人口;年輕人旺盛的租賃需求和升級;多樣化、個性化休閑旅游消費意識的改變。此外,相關住房租賃企業品牌知譽度低、規模小且零散、體驗感弱,通過改進、規范管理將為未來行業整合創造一個巨大的空間。面對住房租賃的巨大市場,開發商和金融機構紛紛加緊布局。

3.建設特色小鎮、發展產業地產,推動產業和地產融合。國家發展從對宏觀經濟總量的關注轉向對微觀民生的關懷,各級政府更強調產業帶動,更注重城市持續發展。單一的銷售住宅開發模式將被摒棄,輕資產化、復合型、多業態互聯的模式成為房地產業的主要方向。



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