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廣東省房地產行業信用評價指標體系及說明(試行版)

作者: 來源: 時間:2017-11-24

廣東省房地產行業信用評價

指標體系及說明(試行版)

第一條  適用對象

本信用評價指標體系適用于廣東范圍內經營的房地產開發企業。

第二條  考察年度范圍

3年為周期進行評價。

第三條  指標構成

廣東省房地產行業信用評價指標體系采取評分制,由三部分構成第一部分一票否決部分企業有違法違規或其他嚴重失信行為不受理參評申請。第二部分基礎評分對企業客觀能力、經營能力和履行社會責任,給予相應分值。第三部分加分項目,企業對社會和行業有突出貢獻,社會效應和經濟效益明顯的,給予加分。

 評分標準

信用評價的基礎評分劃分為3個一級指標16個二級指標32個三級指標;加分項目劃分為11項。

 分值

設定每項指標所占的分值,根據評分依據進行評分,滿分為1100分,包括基礎評分1000分(客觀信用200分、經營信用450分、履行社會責任350分,加分部分100分。

 指標體系設置及評分依據

第一部分一票否決

根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國招標投標法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規,若企業存在以下違法違規或嚴重失信行為,則不受理其參評申請:

    一、企業法定代表人或執行合伙人、主要股東或合伙人因執行企業職務的行為犯罪,被依法追究刑事責任的;

二、違反房地產相關法律、法規、規章規定的;

三、隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙等不正當手段的;

四、在未解除商品房買賣合同前,故意將作為合同標的物的商品房再銷售給他人的;

五、開發的房地產項目存在重大質量問題,造成嚴重后果的;

六、虛構事實或隱瞞真相,與一方當事人串通、相關當事人進行誤導或欺詐,給當事人造成重大損失的;

七、被有關機關或行業協會認定,采取不正當手段惡性競爭,嚴重損害行業或同行聲譽、利益的,如在投標過程中串標、圍標等舞弊行為的;

八、消費者集體投訴并經核實為有責投訴,但未對投訴事件進行處理的;

九、威脅、恐嚇、毆打行政執法人員或者采取其他方式阻礙行政執法人員依法履行職責的;

十、在貸款、擔保等融資活動中出現重大失信行為的;

十一、有偷、逃、抗稅記錄的;

十二、發生特大安全責任事故的。

第二部分:基礎評分

一、 客觀能力

客觀能力是指企業持續經營中形成的不隨主觀意志改變的、被社會公認的體現企業履行信用的能力指標,是保障企業未來持續經營和履行信用的基礎。包括經營年限、注冊資本、開發能力、人員素質、銀行資信等級和財務信用能力。

1.經營年限

企業經營年限3年(含)以上

2.注冊資本

采用企業注冊資本與本級最低注冊資本的比值來評價。

3.開發能力

主要考察企業總體開發能力和近期開發能力,也能反映企業對市場的占有度和成長速度。分近三年開發面積和上年開發面積。

4.人員素質

考察企業管理、技術人員專業結構配置、從業經驗及對各種業務的認識深度,包括各種職業資格證書的人員比例,以及從業人員學歷構成是否合理。

5.銀行資信評級

包括開發企業資信評級和項目資信評級兩個層次。銀行主要關注企業能否按時還本付息,考察企業的財務、管理及項目情況等,直接反映企業對銀行的信用能力和履約情況其對企業財務的深入評價可直接采用。企業具備其它融資能力,則通過其它方式融資時可酌情給分。

6.財務信用能力

通過對企業近3年財務狀況的評價,可在一定程度上反映企業未來償債能力、競爭力、發展能力,判斷企業是否處于良性發展及識別和控制風險的能力。包括償債能力(長期償債能力與短期償債能力)、運營能力、發展能力和盈利能力4方面。

1償債能力是指企業償還到期債務(包括本息)的能力。包括長期償債能力和短期償債能力兩個方面。

長期償債能力是指企業有無足夠的能力償還長期負債本息。考察指標是產權比率(負債總額/所有者權益總額×100%)。產權比率用來表明債權人和投資人資金來源的相對關系,反映企業基本財務結構是否穩定。這一指標越低,長期償債能力越強,債權人權益的保障程度越高,風險越小,所有者權益保障的程度越高。

短期償債能力是指企業以流動資產對流動負債按期足額償還的保證程度,即企業以流動資產償還流動負債的能力,反映企業償付日常到期債務的能力,是衡量企業當前財務能力,特別是流動資產變現能力的重要指標。包括流動比率和現金流動負債比率。流動比率是指企業流動資產與流動負債的比率,表明企業每1元流動負債有多少流動資產作為償還的保證,反映企業可用在短期內變現的流動資產償還到期的流動負債的能力。流動比率越高,短期償債能力越強,按照西方企業的長期經驗,一般認為2:1的比率比較適宜。現金流動負債比率是企業一定時期的經營現金凈流量與流動負債的比率(年經營現金凈流量/年末流動負債),從現金流量角度來反映企業當期償付短期債務的能力。該指標是從現金流入和流出的動態角度對企業實際償債能力進行考察,能充分體現企業經營活動產生的現金凈流量可以在多大程度上保證當期流動負債的償還,直觀地反映了企業償還流動負債的實際能力。

2)運營能力主要考察指標有應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周期率、總資產周轉率等。

3)發展能力主要考察主營業收入平均增長率和資本平均增長率。

4)盈利能力考察指標有資產收益率和凈資產收益率。資產收益率是企業在一定時期內的凈利潤(凈收益)和資產平均總額的比率,主要用來衡量企業利用資產獲取利潤的能力,反映了企業總資產的利用效率,表示企業每單位資產能獲得凈利潤的數量,比率越高,說明企業全部資產的盈利能力越強。凈資產收益率是反映所有者對企業投資部分的盈利能力,又稱所有者權益報酬率或凈資產利潤率。凈資產收益率越高,說明企業所有者權益的盈利能力越強。在我國,該指標是決定上市公司能否配股進行再融資的重要依據。



二、經營能力

結合房地產開發行業和企業的特點,按開發項目的實施階段分開發前期、建設階段、租售階段和前期物業管理信用四類。

主要采用扣減法,即考察企業是否發生評價標準中列舉(及相應的)不良行為,扣減相應分數。

1.開發前期

主要包括獲取土地、辦理前期各項手續、工程招標等。

1)土地運作

此階段主要與政府、金融機構存在合約關系,主要考察是否按程序獲取土地,按合同履行義務。

2)規劃許可

重點考察是否規范辦理《選址規劃意見通知書》《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》等。  

3)工程招標

考察企業在選取供應商(包括材料設備供應商和承包商)過程的信用。

4)拆遷安置

   考察企業是否按規簽訂并履行拆遷協議等。

2.建設階段

建設階段關系到未來商品質量、交付時間,是信用控制的關鍵,是信用評價考察重點。

1)合同

房地產開發過程主要合同包括:土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同等。此處主要評價建設階段合同履約情況。

2)質量

在建設階段,質量控制主要是檢驗原材料、配套設備、施工工藝等的質量。

3)進度

質量控制、工期控制和成本控制三者在項目管理中構成了三角關系,過分追求某一指標會傷及另一方或兩方的利益。因此,項目管理要追求三者的平衡,既不能不合理壓縮工期,帶來工程質量隱患,也不能苛求質量而不顧工期,影響物業按時交付。主要考察企業在進度控制方面的能力。

4)安全

施工現場的安全由施工企業負責,開發企業也負有管理責任。

5)竣工驗收

主要依據項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙、變更文件、施工驗收規范、質量檢驗評定標準等。主要考察隱蔽工程是否驗收、是否按圖施工是否有甩項等。

3. 租售階段

房地產營銷一般包括銷售推廣銷售合同履約3個階段。

1)銷售推廣

主要手段包括:媒體廣告、宣傳資料、樓書、廣告牌、樣板房等。主要考察企業是否遵守相關規定,辦理相關證件,并確保推介內容的真實性。

2)預、銷售

主要考察企業是否按規定和程序預銷售。

3)合同履約

租售階段合同主體是開發企業和業主,合同內容是租售物業雙方的權利和義務。企業獲得準業主支付房款,同時要按約定交付物業。合同履約信用既包括合同本身的公平性,還包括企業對合約的履行。

4.前期物業管理

從開發企業選聘物業服務企業、簽訂書面的前期物業服務合同時起,到業主、業主大會選聘物業服務企業,簽訂新的物業服務合同為止。主要考察開發企業是否按《物業管理條例》規定履行相應的責任。

三、履行社會責任

根據國際發展趨勢和我國社會經濟發展要求,按照廣東省房地產行業協會企業社會責任評價指標體系,主要從企業制度和管理層面、對股東和合作者責任、對員工的責任、對消費者的責任、對環境的責任、對公共及社會公益責任共6個方面考察企業履行社會責任的信用。

1.企業制度與管理層面

主要考察企業是否有成文的企業社會責任或可持續發展管理制度,以及相關的運行、管理架構。

2.對股東和合作方的信用

主要考察企業是否按章程向所有者和股東分紅。主要通過抽樣調查,考察企業有無欠應付合作方的款項,合作方包括設計單位、咨詢單位、材料設備供應商、施工單位、銀行等,除銀行外,其他合作方幾乎都處于乙方地位,企業可能利用甲方優勢損害合作方利益。

3.對員工的責任

主要考察是否按照《中華人民共和國勞動法》與員工簽訂合同,按規發放工資、依法繳納社會保險和住房公積金等,以及員工對企業的滿意度,包括員工培訓和發展情況、流動情況、員工幸福指數等。

4.對消費者的責任

主要考察對消費者社會責任,包括消費者滿意度和企業投訴處理情況。如近三年發生房屋質量及物業服務的群體投訴事件,經查證企業確實負有責任,而又未妥善處理投訴的,一票否決。地方消協和信訪部門對企業的評價可以反映消費者對企業的評價。

5.對環境的責任

企業可提供相關證明材料,證明企業符合相關規定的要求,在建筑設計、施工、裝飾裝修中達到國家環保節能要求。

6.對公眾及社會公益的責任

集中體現在履行受讓土地合同、依法建設銷售房屋、納稅和提供就業4個方面,社會貢獻率(年納稅額/資產規模)反映了企業占用社會經濟資源所產生的社會經濟效益的大小。履行受讓土地合同、依法建設銷售房屋兩項責任在前述已有體現,此處只對納稅和解決殘疾人就業作評價。

由企業提供參加公益事項證明,如捐款救助證明、政府表彰證書等。有關社會榮譽,只接受評價政府主管部門、行業協會的表彰或授牌。

第三部分:加分項目(100分)

企業或項目建設的社會經濟效益顯著,對社會和行業發展有杰出貢獻或超前引領、示范作用,或單項信用能力卓著的,可以加分。比如:連續三年海外投資規模或“一帶一路”戰略發展下開拓業績持續上升;積極參加養老或適老項目建設;積極參加保障房、廉租房和長租公寓建設等;擁有專利技術,效益顯著;積極推進住宅產業化和住宅精裝一次性到位;企業轉型升級效果明顯;積極傳承和弘揚地方歷史文化;在社區服務方面,互聯網+應用效益突出;積極推行并遵守綠色環保公約每項可加5-10分。






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