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10月廣東樓市:銷售增速持續回落,調控政策不會歇腳

作者: 來源:廣東房協 時間:2017-12-01

   概述:1-10月,廣東商品房銷售面積和銷售金額同比增長7.1%和13.0%,增速繼續回落;市場供不應求的情況仍在持續,住宅庫存再創2013年以來低位;企業到位資金同比增長8.0%,增速創近三年來新低,資金壓力逐漸顯現;完成投資同比增長17.8%,增速震動回落。在住建部、國土部、人民銀行等三部委聯合表態“要切實防范化解房地產風險,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭”的背景下,預計銷售增速仍有回落的空間,企業資金壓力繼續加大,投資建設或將進一步放緩。


一、市場運行特征

1.銷售增速持續回落,住宅庫存再創新低

1-10月,全省商品房銷售面積、銷售金額分別為12536.35萬平方米和14709.82億元,同比增長7.1%13.0%,較1-9月回落1.4個和0.7個百分點,增速連續四個月回落。其中,商品住宅銷售面積10753.89萬平方米,銷售金額12205.49億元,同比分別增長2.0%5.6%,較1-9月回落0.5個和1.0個百分點;占商品房銷售面積和銷售額的85.8%83.0%。非住宅商品房銷售面積1782.46萬平方米、金額2504.34億元,同比增長53.8%72.0%。商品住宅均價11350/平方米,非住宅均價14050/平方米,同比分別上漲3.6%11.9%。數據顯示,下半年以來市場平穩回落,其中住宅量、價增速明顯低于非住宅。

    


分區域看,珠三角地區商品房銷售面積8280.16萬平方米,同比下降4.6%;銷售金額12047.97億元,增長5.2%,較1-9月分別下降0.7個和0.3個百分點;銷售均價14550/平方米,同比上漲10.3%。粵東西北商品房合計銷售面積4256.19萬平方米,銷售金額2661.85億元,同比分別增長40.5%69.9%,較1-9月漲幅回落5.3個和6.8個百分點;均價6254/平方米,同比上漲21.0%。數據顯示,各地區的商品房銷售量增速全面回落,呈現趨同走勢。

從供求關系看,1-10月全省商品房和商品住宅新增批準預售面積分別為5084.71萬和4378.69萬平方米,同比下降12.8%10.8%。數據顯示,今年商品房新增供應面積持續小于銷售面積,1-10月商品房供銷比保持0.41的低位,處于持續的供不應求態勢。

從庫存情況看,截至今年10月期末,全省商品房待售面積5058.13萬平方米,同比下降9.3%,創2014年末以來的庫存低位。其中,商品住宅待售面積2495.47萬平方米,同比下降21.1%;非住宅商品房待售面積2562.66萬平方米,同比增長6.1%,較1-9月同比增速回落1.1個百分點。數據顯示,全省商品住宅待售面積已顯著減少,創2013年以來的庫存新低,低于非住宅商品房的待售面積。

2.資金壓力逐步顯現,投資增速穩中趨緩

1-10月,全省房地產到位資金15325.06億元,同比增長8.0%,增速較1-9月略降0.1個百分點。其中,國內貸款3337.77億元,同比增長62.1%;利用外資40.79億元,同比增長46.2%;自籌資金4155.26億元,同比增長8.1%;以銷售回籠資金為主的其他資金7791.23億元,同比下降5.7%。與1-9月相比,1-10月國內貸款、利用外資和其他資金同比增速分別上升6.6個、14.7個和0.8個百分點,自籌資金則下降4.1個百分點。其中,在住房信貸政策持續收緊之下,個人按揭貸款同比下降16.9%,降幅比1-9月擴大1.6個百分點。隨著調控政策持續發酵,融資端和銷售端的壓力都將加大,資金困境可能進一步凸顯。

從房地產投資情況看,1-10完成投資9680.48億元,同比增長17.8%,增速較1-9月回落1.1個百分點。開發建設方面,截至今年10月末,全省商品房施工面積69240.00萬平方米,同比增長12.8%。其中,本年新開工面積13279.01萬平方米,同比增長9.9%,較1-9月下降1.7個百分點;竣工面積5012.49萬平方米,同比增長30.4%。土地市場方面,10月末待開發土地面積3222.82萬平方米,同比下降20.8%。其中,本年土地購置面積1289.59萬平方米,同比增長1.7%;土地成交價款1171.25億元,同比增長19.8%;土地成交均價9082/平方米,同比增長17.7%


二、后市展望

十九大確立了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”的政策導向,未來5-10年房地產市場都將圍繞這一方向建立住房供應新體系和房地產市場長效機制。

1121日,由住建部會同國土部、人民銀行召開的部分省市房地產工作座談會提出,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,要保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。可以肯定,短期內調控政策不會放松,熱點城市地區甚至趨于強化,長效機制也將加快推出。

十九大提出,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。新時代下,未來人們追求的是具有高品質、高品味的住房,房地產企業要由資金的導入者變成產業發展空間的提供者,由住房生產者向新生活創造者轉變。建議企業認真領會貫徹中央精神,順應國家政策導向,密切關注房地產租賃市場、特色小鎮等新藍海,積極向“持有-經營”模式轉型。


本文摘自廣東房協《20171-10月廣東房地產市場分析簡析》,如需全文請致電劉先生,020-87376823。

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