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殷杰(旭輝集團):2018年是一個好時機

作者: 來源: 時間:2018-01-04

   殷杰是廣東房地產界的一員福將,緣于其對市場和形勢的把握。早期在廣東房地產的黃埔軍校——合生、珠江地產系,自秦彤等主掌華南珠江的大將離任后,作為主管華南珠江的總經理,實現了華南五虎的順利接續。基于其數學老師的邏輯和思辨功底,他的分析透露出精準和冷靜。


租購并舉促進市場回歸穩定

 《南方房地產》:持續調控和十九大明確提出租購并舉之下,能否平抑房價并對房地產發展帶來轉折性的影響?

殷杰(廣東省房協副會長、旭輝集團廣州事業部總經理):業內認為這對房地產未來二三十年有很強的指導意義,如何抓住機遇制定明確的戰略,是每個求發展的企業都需要深思的問題。

房地產發展戰略很重要,戰略對頭,發展就好。

最近,中央提出“租購并舉”,業界普遍認為“炒房”肯定不會是房地產的出路,但必須承認房地產產品的基本面——居住和增值保值的屬性是客觀存在的。然而如果房價上漲速度過快,就一定會有問題出現。我們作為開發商,也不想房價如過山車,大起大落,這對高位拿地的企業來說是很致命的。不僅會給企業造成損失,也會對整個行業造成重創。因此,中央讓房地產行業回歸穩步發展,是一件皆大歡喜的好事。

房住不炒,現今,租賃已成為中央調整房地產行業的重要抓手。租賃,是房屋價值屬性的重要組成部分,租賃、居住、銷售、保值增值均為房屋的基礎屬性。房子只住不炒,租在售之前,也是補齊市場發展的空缺,今后成熟的市場一定會有更多物業轉向租賃。

 要根據市場需求發展長租項目 

《南方房地產》:以廣州目前這樣的市場狀態,適合大規模推進租賃房嗎?

殷杰:旭輝領寓集團是旭輝旗下全資集團,專業從事房屋租賃業務等。租購并舉要求企業在自持、人才配備方面順應要求。對廣州,項目是否適合做長租要看資產價格和土地來源,如果是國有土地出讓,這筆帳肯定算不過來。但是廣州還有大量的老房子,農村集體所有土地,這些都可以作長租項目考慮。

在城鄉結合部以及城市的外圍,有大量的非住宅建設用地,在目前三舊改造推進緩慢和困難,土地和房屋資源跟不上需求的情況下,有利盤活資源,集體土地和資產所有方可以根據市場需求盤活存量市場。

 市場進一步細分,但不會形成拐點 

《南方房地產》:現在在某些城市比如廈門,銷售環節例如選房等,必須交由政府部門操控……這種調控之下,房企會否變成建筑商,房地產行業發展進入拐點或平臺?

殷杰:不同戰略的企業未來發展會有分化。未來房地產市場會進一步分化及細分,房企會在各自擅長領域發揮,但不會造成市場的拐點。

回看歐美、日本等國房地產行業的發展軌跡,以分析預測中國房地產階段變化,我認為中國房地產規模足以確保發展商持續發展和穩步增長,并繼續保持未來若干年每年10多萬億的規模水平。

近來,萬科等品牌推出大規模長租公寓的轉型發聲值得關注,雖有加大租賃規模,但相對于其幾千億的住宅主業,萬科轉型的步子并不算大。我個人覺得,即便在“白銀時代”萬科也未放慢其在住宅主業的發展步伐。

現階段,人口不斷地往大城市遷移,在城市化的背景下,未來千萬人口的城市不斷增多,與此同時會引發融入經濟圈城市群中的大城市和熱點城市的溢出效應。然而目前城鎮化率才五成,遠未達到發達國家八成的城鎮化水平,所以住房需求勢必持續上升,房地產市場依然長期看好。

當然,在發展過程中行業會不斷細分,企業隨之分化,房企必須找準自己的定位,做出自己的特色。比如有的房企擅長做文旅項目,不同項目可發掘各自不同的文化內涵;有的擅長做三舊項目,舊村改造經驗非常豐富……與各路豪杰相比,旭輝的長處是匠心做產品和靈活精準拿地。在產品方面,我們主打剛需產品,打造最具性價比的住宅,解決了千千萬萬普通家庭的住房需求。而拿地方面,所謂精準,即勤于鉆研,我們持之以恒監測分析市場,總能在最佳時點踩準節奏拿地;且拿地方式靈活多樣,我們一方面傾向在公開市場公平獲取土地,同時也期望各種形式的合作,各擔風險,實現雙蠃。

轉型考驗房企資產管理和資金運作能力 

《南方房地產》:從以往的快進快出,到持有比例的上升,對企業的資產管理和資金運作提出了不一樣的要求,以現有房企的實力,能夠適應這種變化么?

殷杰:企業的人才配備與其發展相掛鉤,在資產管理方面也是。

我們旭輝的戰略是守住主業,培育長租、教育和商業經營等業務。這是我們的發展方面,圍繞之,有各自相對獨立的平臺,保持主航道人才的用人穩定,其他專業平臺則有一定的周轉。我們會保持長期穩定的收益,但主業和其他專業不會統在一起運作。

 2018年是一個好時機 

《南方房地產》:旭輝進入廣東遇上了廣佛從平穩發展到快速上升的節點。對未來的市場和發展有何判斷和計劃?

殷杰:廣東市場理性,從城市規劃、產業支撐、人口流動、交通基建等多方面來看,我對珠三角九城尤其看好,將會在合適時機進入,但一定要避免高位入市。

目前旭輝廣州事業部5個項目,3個旭輝操盤,一個與融創合作,一個與保利合作,拿地都踩在了節點上,成績喜人。在這樣的發展戰略下,我們無包袱可輕裝上陣,為下步發展奠定了良好基礎。比如三水、禪城項目,我們在很多同行不看好的時侯進入,此后佛山市場卻因為地緣位置,受周邊大市的溢出影響,從平穩期開始進入快速上升期,旭輝的拿地節奏正好踩在了佛山市場上升的節點上,因此趁勢而上,勢如破竹,贏得同行一片叫好。從此開啟旭輝在華南的榮耀篇章!

今后旭輝在華南仍將深耕廣東,以廣佛為中心,強化深圳事業部的職能,盡快做大規模,用5年的時間令廣州事業部規模上300億-500億的水平。

我認為2018年會是一個好時機。十九大后,變局之下,雖然偶有小風小浪,但對于房地產這艘巨輪而言,小小的顛簸之后依然是勇往直前,堅定不移地駛向星辰大海。

 協會平臺有利企業制定經營戰略 

《南方房地產》:作為總部設立在上海、源出福建的房企,對廣東省房協的工作有何寄望?

殷杰:協會是房企互助的組織,與政府溝通的平臺,旭輝進入廣東,自當融入當地,加入協會是企業發展的需要。

房地產發展離不開政策環境,所有經營活動都離不開與政府及相關部門打交道,并受其監管。希望通過協會這個平臺,能讓企業更清晰地了解政策環境,這有利于企業制定經營戰略。 

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