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2017年廣東房地產市場分析報告

作者:廣東房協市場分析課題組 來源: 時間:2018-01-31

   概述:2017年,廣東房地產市場需求持續旺盛,全省商品房銷售面積達1.60億平方米,銷售金額1.88萬億元,均創下歷史新高;全省商品住宅銷售均價11416元/平方米,同比上漲4.4%,總體運行態勢較為平穩。在“分類調控、因城施策”的調控政策下,珠三角地區的商品住宅市場總體不如粵東西北活躍,但仍是全省市場的核心地區。過去三年,廣東商品住宅當年銷售面積均高于上年新開工面積,呈現供不應求局面,當前市場庫存處于近年低位,且后市潛在供應不足,市場供求關系仍然緊張,重點地區和城市面臨補充庫存的壓力。在國家強調“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控”的調控基調下,市場仍將延續分化發展,調控政策的松緊將成為影響市場走勢的關鍵因素。

一、市場運行情況

1.需求旺盛銷量再創新高,分類調控主導市場分化

2017年,廣東商品房銷售量價再創歷史新高,銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元,同比分別增長9.2%15.9%;銷售均價11776/平方米,同比增長6.1%

按用途分,全省商品住宅銷售面積1.35億平方米,同比增長3.8%;銷售金額1.54萬億元,同比增長8.4%,分別較前三季度上升0.3個和1.8個百分點;銷售均價11416/平方米,同比增長4.4%。非商品住宅銷售2436.30萬平方米,同比增長53.3%,較前三季度下降1.1個百分點;銷售金額3354.87億元,同比增長69.9%,較前三季度上升0.2個百分點。數據顯示,受調控政策的影響,商品住宅銷售量、價的增速均明顯低于非住宅商品房增速。

從市場走勢看,2017年各月商品房銷售面積均超過1000萬平方米,總體上延續著2016年的暢旺態勢;銷售均價基本維持在1100012000/平方米之間,同比有一定漲幅,但總體保持平穩運行。

在“分類調控、因城施策”的調控政策之下,商品住宅市場繼續分化,銷售面積方面,佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位;但同比增速較高的則都是非珠三角城市,同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面積上,佛山、廣州、惠州分列全省前三,合計占全省銷售面積38.8%

從區域結構看,珠三角商品房銷售面積為10444.70萬平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市場占比有所下降,較2016年減少7.8個百分點;粵東西北合計銷售5514.11萬平方米,同比增長40.8%。數據顯示,相比珠三角以抑制房價過快上漲的調控環境,粵東西北各地區在以去庫存為主的政策導向下,市場活躍度明顯高于珠三角地區,但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區域。

2.潛在供應處于歷史低位,重點城市或需補充庫存

從現有庫存情況看,截至2017年末,全省商品房待售面積4988.58萬平方米,同比減少406.70萬平方米。其中,商品住宅2414.75萬平方米,同比減少21.7%,為2013年以來的最低水平;非住宅商品房2573.83萬平方米,同比增長6.5%。數據反映,商品住宅庫存量在持續減少,市場去庫存成效顯著;非住宅商品房庫存量自2013年起不斷增加,但自2017年下半年逐月小幅減少。分地區看,珠三角地區住宅待售面積大幅下降,呈現供不應求的局面,普遍進入補庫存階段;粵東西北城市去庫存成效開始顯現,商品房待售面積整體呈現回落的趨勢。

而從潛在供應情況看,根據廣東的房地產建設周期經驗,一般項目新開工1年左右可以達到預售,即當年新開工項目理論上可以成為次年市場供應。數據顯示,2002-2016年,廣東商品房累計新開工面積13.12億平方米;2003-2017年,累計銷售面積11.71億平方米,累計去化率0.89,供求關系基本平衡。

同期商品住宅累計新開工面積9.80億平方米,累計銷售面積10.45億平方米,去化率達1.07。其中,過去3年商品住宅當年銷售面積均高于上年新開工面積,比值分別為1.141.501.33,說明市場供不應求,當年新開工的一部分住宅產品也已進入市場。而2017年商品住宅新開工面積1.17億平方米,與同期商品住宅銷售面積的比值僅為0.86,意味著2018年市場潛在供應不足,供求關系仍然緊張。

土地市場方面,2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1841.19萬平方米,同比分別增長5.2%;成交均價8557/平方米,同比增長7.0%。截至2017年末,全省房地產企業待開發土地面積3443.86萬平方米,同比下降16.0%。隨著土地資源日益稀缺,熱點城市的土地市場受到追捧,土地成本明顯上升,這不僅增加了房價調控的難度,同時也加大了房企的開發、經營風險。

3.調控政策影響銷售回籠,行業資金狀況趨于緊張

2017年,廣東房地產到位資金1.92萬億元,同比增長8.4%。全年完成房地產投資額12075.69億元,占固定資產投資的32.2%;同比增長17.2%,高于固定資產投資總體增速3.7個百分點,對于拉動關聯產業發展、穩定經濟增長起到了較好支撐作用。

但從到位資金走勢看,同比增速自20164月以來一路高位回落,反映出行業的總體資金狀況逐漸趨緊。按資金來源分,2017年國內貸款4083.46億元,同比大幅增長59.6%,占到位資金的21.3%,比重同比大增6.8個百分點;利用外資52.66億元,同比增長74.2%,占0.3%;自籌資金5341.58億元,同比增長10.3%,占27.9%;以銷售回籠資金為主的其他資金來源9677.98億元,同比下降5.4%,占50.5%,比重同比下降7.4個百分點。數據顯示,2017年由于受到調控政策和銀行房貸政策收緊的影響,國內貸款、利用外資及自籌資金同比均呈較大幅度增長,銷售回籠資金同比則有所下降,反映出行業的融資需求和融資成本雙雙提高。

二、市場展望

十九大報告提出:“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,新的住房制度不僅強調“租購并舉”,同時明確要“多主體供給、多渠道保障”,進一步解放了住房制度改革的思想。2018年中央經濟工作會議部署:“要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控”,意味著建立“購租并舉”的住房制度將是住房市場供給側結構性改革的重要措施,房地產市場長效機制將加速推進,地方也將開啟調控政策修正完善的窗口。

結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢,城市群成為未來城鎮化的主體形態,人口、資金、技術仍將持續向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略,粵港澳大灣區正式迎來時代新機遇,各類房地產市場需求依然旺盛。鑒于建立房地產市場長效機制需要一定的時間,廣東尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力。

總體而言,在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的調控思路下,2018年不同城市仍將繼續實行差別化調控,調控政策尤其是限制網簽、限發預(現)售證等行政措施,將成為影響市場走勢的關鍵因素。

建議企業警惕政策變化帶來的風險,順勢而為、合理定價、規范運作,適時調整產品結構、優化融資方式,同時關注區域一體化、住房租賃市場發展、特色小鎮建設等政策導向,加快轉型升級發展;建議政府主管部門合理評估各項調控政策效應,遵循城市發展的客觀規律,加快建立房地產市場長效機制,促進行業持續健康穩定發展。

三、機構觀點

【世聯行】2017年,行業在持續的監管中走進平穩的發展階段。2018年進入監管時代,無論是金融監管還是行業監管都將持續趨嚴和穿透。樓市調控仍將持續,但預計將出現頻繁的微調,向緊向松由城市具體情況決定,而保剛需是將來相當一段長時間內的主流。預計2018年房地產市場整體難降難升,從成本來看環保成本持續推動建筑原材料價格上漲,土地成本也持續上揚,從銷售來看價格管控將持續相當一段時間;企業盈利空間受成本上揚和價格管制雙向擠壓,對企業的成本管控能力和品牌溢價能力有了更高的要求。而劃分城市類型來看,一線城市調控政策繼續趨嚴是大概率事件,但市場已進入低位筑底階段,銷量有望于年末回升;二線城市整體在調控抑制和人口導入中逐步走向新平衡,在接下來的一段時間內將保持量升價穩,區域核心城市的構筑是未來的主題;三線衛星城繼續承接核心城市的人口外溢,實現人口和產業的聚集,城市群職能結構將逐步明晰;非衛星城的棚改和消費升級兩大推力在未來2-3年間繼續托底全國市場,充當行業緩沖墊的職能,其中也將躍出特色黑馬城市。

【合富研究院】2017年政府調控兼具系統性與持續性,針對重點城市市場全面收緊,抑制與改革并舉,直接推動一二三級市場產生相應改變。而一級市場“土地獲取成本”仍然維持高位、優質土地“地價/房價”比值保持60%以上幾成常態,可見企業繼續看好“城市價值”“經濟轉型”對“區域市場”的支撐與帶動。短期看,政府調控圍繞“維穩市場”與“資源增效”展開,部分價格維穩(或略降)的“強力調控”區域已陸續動態調整政策、避免調控矯枉過正,預計2018年全國重點城市成交量價維持相對穩定;基于政府對“土地資源”的價值邏輯改變,由土地供應變革推動的系列供給側變革將繼續加速房地產經營方式轉變,“新業態經營”陸續成為“規模企業經營常態”。中長期看,隨“長效機制”繼續推進及多元保障體系成型,各種短期限制措施具備退出條件、“金融管制”與“長效機制構建”并行,重點城市“樓市價值”仍有繼續上升動力。

【經緯(中國)市場研究中心】2017年房地產市場從單側的需求調控轉為多元化的供需調控,同時大力推動租賃市場發展。在此影響下,廣佛兩地年度一手住宅供應量同比減少,網簽量大幅下降,網簽均價保持平穩。預計2018年調控政策仍然從緊,但加碼預期較小,限簽、限預售、限價處于可適時調整范圍,精準調控之下階段性的邊際放松措施或會增加,如加快人才引進增加購買需求等。供給側在2017年迎來較大改革,土地供應量上升、土拍模式升級、增加住房租賃土地等,為后續多元化住房供應奠定基礎。廣州和佛山分別發布五年/三年宅地供應計劃,顯示后續供應量充足,但房企獲地成本高企,拿地仍謹慎。土地市場穩定將成為樓市“維穩”的重要利器,預計上年的限地價、競配建、競自持模式將持續,有限售價、限轉讓的加碼空間。多主體供應居住用地的變革,集體用地將進入主流交易市場,佛山大量沉淀的集體用地將獲得盤活的機會。

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