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劉策:房地產“三駕馬車驅動”已發生變化!

作者: 來源: 時間:2018-04-09

    3月22日,在廣東省房協主辦的2018廣東房地產市場景氣分析會上,佳兆業集團戰略研究院/經濟學院院長劉策發表主題為“中國住房租賃發展新格局與標桿實踐”的演講,他重點從商業模式、基礎資產、參與主體、資本化場景四個方面分享了自己的觀點。


    在商業模式方面,劉策認為過去房地產是由高周轉、高毛利、高杠桿這三駕馬車驅動,但目前這三個重要變量發生了變化。他表示,企業在前端拿地的環境已經開始要求自持,在最后的銷售環節,要限售、限價等等,對高周轉帶來了非常大的挑戰。而現在在一二線城市面粉比面包貴已經成了常態,而且土地成本的持續上揚對企業高毛利的空間帶來了非常大的影響。加上房地產市場現在重點是在去杠桿,所以2018年可能是房地產資金形勢最緊張的一年。

?  在這樣的背景下,劉策認為整個房地產的政策,或者說長效機制,都在驅動整個房地產行業投資場景或者說投資模型的變化。他用了兩個詞來概括,從資產流量到資產存量。過去開發商收益基于一定的自有資金,然后絕大部分通過銀行杠桿,而且在整個房價上升、土地成本上漲的情況下,他們這個杠桿永遠都有利可圖,相反企業的運營是無利可圖,他們要八年十年才能回本。

?  在基礎資產方面,劉策認為問題已經從原來的房子不夠演變成現在的好房子不夠。劉策認為好房子一方面有硬件要求,同時還要有內容的要求。所以他提了一個觀點,“房子”太多,“內容”不夠用。意思就是房企過去,基本上都是在不斷地開發、建設,但是很少去關注這個房子真正是否能夠滿足用戶的需求,他們能夠給這個房子帶來什么樣的增值內容。隨后,劉策向嘉賓展示了關于好房子的幾個簡單例子。

?  在參與主體方面,劉策以美國為例子,美國的資產管理機構分為開發商、私募基金、REITs三類,開發商的市值總共才520億美元,而私募基金加上REITs,市值是18000億美元。他認為這對企業判斷未來的方向也是很有啟發意義的。

?  在資本化場景方面,劉策認為已從“銀行貸款”轉變到“REITs、CMBS”。他表示,未來企業圍繞REITs、圍繞CMBS,創新會越來越多,所以其規模一定會越來越多。至于利率方面,他同樣以美國為例子,認為我國未來利率一定會下降。他認為,在西方國家,CMBS一直是REITs很重要的融資工具,所以這是個未來,盡管現在還是星星之火,但是慢慢它會燎原。

??最后,劉策作了以下四點總結:

??第一,從商業模式的角度,他認為整個中國房地產正在從原來的開發銷售轉為資產管理。

??第二,從基礎資產這塊,它從原來的增量開發轉為存量改造。

??第三,從參與主體,從原來的開發商轉為資產管理人。

??第四,資產化場景,從銀行貸款轉為REITs和CMBS。


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