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創新實干 不務虛功——廣東房協助力行業發展(上)

作者: 來源: 時間:2018-04-13

前 言

    2017年,是廣東省房協換屆后的關鍵一年,新一屆領導班子承前啟后,勇于擔當,主動作為,在廣東省住建廳和廣東省社管局指導下,搭建行業平臺,引導轉型升級,促進行業在持續調控加碼之下的轉型和健康穩定發展。

    2017年,也是粵派房企在持續調控加碼下卓絕奮戰的一年,行業格局和轉型升級加劇,有選擇逆市求前的,有選擇激流通退的……

蒼海橫流,方顯英雄本色。

    在廣東省房協這個企業之家,在我們的眼中,企業沒有大小之分,看的是成長能力和團隊,以及凝聚力。我們將竭誠服務,抱團取暖,共渡時艱,陪伴你走過中國房地產的每一個冬寒春暖——

第一卷:政企橋梁

建言獻策 促進完善調控及政策環境

    2017年上半年,各地尤其熱點城市調控政策持續加碼,不斷加強限購限貸和商業項目的限制性行政措施,對企業銷售和今后生存發展有很大的影響。

第一季度,3月17日和30日,廣州市政府相繼發布《關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》《關于進一步加強房地產市場調控的通知》,對商品住宅產品實施限價、限簽及規定商服項目最小分割單元和銷售對象須為法人單位等措施。廣東省房協迅速反應,多渠道收集并聽取業界和企業的意見。

    4月10日,在廣東省房協秘書處召開“廣州調控新政后市場形勢座談會”,萬科、保利、越秀、富力、新城市、路勁、時代地產、雅居樂、敏捷地產、美林基業、龍湖地產、世聯行、合富輝煌、克爾瑞等15家房企代表出席了會議。在充分收集、研討的基礎上,廣東省房協聯合廣州市房協向廣州市政府提交《關于建議進一步完善廣州房地產市場調控的函》,圍繞新政對市場穩定發展可能會產生的影響,提出了放開限價、限簽以增加商品住房有效供應和優化商服項目調控措施等建議。



省房協召開廣州調控后市場形勢座談會

     4月25日,廣東省住建廳調研組召開《廣東省住房發展“十三五”規劃》調研會,廣東房協會長王韶向調研組廣東省住房政策研究中心副主任陳洋等介紹了 我省房地產市場發展現狀、珠三角土地的開發強度及政策調控效果等,指出影響房地產發展因素復雜,在制定住房“十三五”規劃時不能局限于房地產,還要統籌考慮經濟、產業、人口等要素。

     4月27日,廣東省房協聯合廣州國稅局、地稅局舉行“廣州大型房企代表對話交流會”。在會上,市國稅、地稅對口部門負責人對企業代表提出營改增過渡中的涉稅疑問一一給予回應,并表示:將應與會企業要求,在接下來的國地稅溝通協調會上把三舊改造中的涉稅問題指引定下來;根據新形勢下房企成本上升、商業地產經營困難等實際情況,合理調整免征和預征比率等,并為在“一帶一路”下走出國門的房企涉外經營提供有關稅收方面的幫助和救濟。


4.27廣州大型房企代表對話交流會

    為探索建立符合廣東省情、適應市場規律的房地產基礎性制度和長效機制,廣東省住建廳5月18日召開房地產市場長效機制專家研討會。省住建廳副廳長李臺然、房地產處處長陳必暖、副調研員溫雅、研究中心副主任陳洋,廣州市住建委副處長李懿東,華南理工大學王幼松教授、廣州大學陳琳教授,以及廣東省房協會長王韶等受邀出席座談會。王韶從用地供應模式、構建多層次住房供應體系、完善配套、發展新興地產、改革交易制度、完善房地產市場稅收體系、健全市場監管等提出了建議。

第二卷:良謀

分析市場,解讀政策

    2017年起,《廣東房地產市場分析報告》從季度分析到月度分析,節奏更頻,從銷售、庫存、資金、投資和土地等角度分析廣東房地產市場形勢,幫助企業了解市場、把握市場。這是廣東省房協連續第17年舉辦“廣東房地產景氣分析會”。

2017廣東房地產景氣分析會

3月23日在梅州房協會員大會上,王韶作《三、四線城市房地產去庫存及轉型升級》演講。

王韶在梅州市房協會員大會上演講

解讀“租購同權”

    年中及7月,廣東省房協會長王韶就“租購同權”等熱點問題接受新浪及《新京報》等記者采訪,接受直播及政策解讀,并對培育發展住房租賃市場提出政策建議。指出實現“租購同權”有賴于教育資源等公共配套的完善,但受規劃和配套等制約,真正全面推行還需較長時間,對此不宜過分強調和拔高。

圍繞黨的“十九大”提出的新思想、新觀點、新戰略、新舉措,結合廣東省實際,王韶在10月專門撰文對行業發展趨勢作出闡釋:房地產業將面臨一系列升級、調整,應樹立新的房地產發展觀,加快轉型升級,盈利模式由土地溢價轉為運營服務,順勢而為,爭取新的發展機遇。



                     廣東省房協會長王韶就租購同權接受媒體專訪

第三卷:企業之家

行業維權,敢于擔當

    2017年,廣東省房協與各地房協通力合作,針對建設項目行政審批流程簡化、營改增和企業減負等問題,加大行業維權力度,取得階段性成果。

就中山房產工程建安造價標準向省地稅局諫言

    就中山房協向廣東省房協反映的問題,中山地稅局對于當地房地產項目土地增值稅清算中建安成本超過《2008-2015年房產工程建安造價綜合指標》標準上限的將不予成本抵扣,而該《指標》標準上限普遍低于市場實際成本。經調研后,廣東省房協會長王韶3月8日以省地稅局特邀監察員名義向省地稅局提交了《關于修改完善中山市<房產工程建安造價綜合指標>的建議》,提出應實事求是,以項目投入成本的真實性作為第一考量,合法合理核定成本扣除項目,并建議敦請中山地稅局對《指標》進行調整完善。4月12日,省地稅局召開專門座談會,經協調,中山地稅局明確:對于合理、確切的成本,在能夠提供相關票據證明的情況下,將據實予以成本抵扣。


對韶關住區公建配套建設管理提出意見

    應韶關房協要求,廣東省房協對《韶關市居住區配套公共服務設施建設管理條例》中有關公共服務設施范圍、制定規劃、配套設施建設成本分擔,以及《條例》所參考的法律法規等提出了專業意見,這引起了韶關市人大重視。

上書省不動產登記局敦促解決揭陽不動產登記問題

    根據揭陽房協反映的分期開發項目難以分別辦理不動產登記證書問題,廣東省房協向省不動產登記局提交《關于反映揭陽不動產登記辦理問題的函》,建議在不違反國土部關于土地不得隨意分宗、分割的規定,以及登記操作的合法性、規范性情況下,對建設用地使用權實行動態登記,積極妥善處理好過渡期間的辦證問題。

    具體建議如下:按房地產項目規劃確定的指標,以各期房屋建筑面積占總建筑面積的比例,乘以宗地面積計算其建設用地使用權,以量化宗地內各期建筑的土地使用權份額,建立房地一一對應的關系;在商品房入網銷售等業務節點,核減房企建設用地使用權份額,形成房地一體變動的業務管理體系;當權利人銷售商品房時,相對應的建設用地使用權一并轉移,即可為業主辦理房屋不動產登記證書。 

為企業減負發聲

    2017年廣東省住建廳轉來財政廳《關于報送進一步減輕企業稅費負擔政策措施的函》,省房協在廣泛聽取會員意見的基礎上,上報了《關于我省進一步減輕房地產企業稅費負擔的建議》,提出下調企業所得稅計稅毛利率等8條建議,最近終于得到采納實施。


對停車場收費行政定價等問題提出建議

    在廣泛征求會員單位的意見后,從2017年下半年起,廣東省房協向廣州市人大常委會經濟工作委員會提交《關于〈廣州市停車場建設和管理規定(草案二次審議稿)〉的建議的函》,建議適度提高建設公共停車場的商業配建比例,以提高企業的積極性;對二十八條“不得銷售新建住宅小區的配建停車場”據實提出修改建議;指出“繳納異地建設停車場費用”未在本質上解決該項目所在地車位配建不足問題,還存在規避配建停車場的風險;加上收費標準的制定不合理,建議謹慎考慮該條款的必要性與合理性。

    此后9月12日,省房協牽頭,聯合廣州房協、廣州停車場協會向廣州市人大常委會法制工作委員會提交《關于〈廣州市停車場條例(草案二次審議稿)〉的意見的函》,建議對住宅停車場等社會資本全額投資新建停車設施服務收費實行市場調節價,政府定價的收費標準評估周期改為每年評估一次,進一步提高城市道路泊位設置規劃要求等。

   2018年新年伊始,省房協聯合廣州房協、廣州停車場協會向廣州市人大常委會法制工作委員會提交《關于〈廣州市停車場條例(草案表決稿)〉的意見的函》,并就住宅停車場管理、收費標準、機械式立體停車場建設等提出專業建議。


幫助茂名解決三舊回遷房稅收難題

    根據茂名房協向廣東省房協反映的茂名國稅局對“三舊”改造回遷房征收增值稅的問題,經調研后,7月21日廣東省房協向省國稅局表達了此做法不合理、建議全省規范管理等意見。其后7月31日,省地方稅務局、省國家稅務局和省國土資源廳聯合印發《廣東省“三舊”改造稅收指引》,明確“三舊”改造回遷房不需繳納增值稅。

建議減免土增稅重復征收項目

    8月16日,根據廣東省財政廳《關于開展土地增值稅專題調研的函》的要求,在廣泛征集意見的基礎上,報送《關于土地增值稅專題調研的復函》。建議減免營改增后土地增值稅中的重復征稅;鑒于預征率各地設定標準不一,由省地稅局制定各地、各產品類型的預征率;對可扣除成本、費用的考慮不足,調整可抵扣成本的范圍及計算標準;根據實務,繼續使用預提土地增值稅在企業所得稅前扣除、普通住宅和其他房產合并清算、項目轉讓要求賣家完成土地增值稅清算后方可招拍掛等。

王韶被續聘省地稅局特邀監察員

    在廣東省地稅局七屆特邀監察員換屆工作會議上,廣東省房協會長王韶被聘為第八屆特邀監察員。在第七屆省地稅局特邀監督員履職3年中,其累計向省地稅局提交行業意見建議20余條,積極發揮了建言獻策的作用。


第四卷:行業代表

承接政府課題

    受省發改委委托,承接《房地產調控對經濟運行影響分析及對策建議》課題。通過對國家及廣東省近10年房地產調控政策的回顧,分析總結不同發展階段政策特點,評估相應政策措施的實施成效,以及房地產市場對全省經濟運行的影響,結合國家政策導向及廣東省房地產市場實際,就促進全省房地產市場健康平穩發展提出政策建議。


承接《房地產調控對經濟運行影響分析及對策建議》課題專家評審現場

    3月13日,根據廣東省住房和城鄉建設廳房產處的要求,廣東省房協就《關于嚴格執行國家<住宅使用說明書>制度的提案》(政協廣東省委員會十一屆五次會議第20170132號提案),在對相關法律法規進行梳理研究和對全省實際情況進行調研的基礎上,提交代擬復函。

    受省住建廳委托,承接《廣東省統一實施“兩書”示范文本》《房地產開發企業信用評價管理辦法》兩個課題。分析我國“兩書”制度和信用評價管理的實施成效,赴福建省開展信用評價管理和兩書示范文本的調研,并提交信用評價管理辦法及指標體系的初稿,預計2018年3月底完成并進行專家論證評審,隨后在全省推廣實施。


廣東省住建廳和廣東省房協領導赴福建現場考察


    受佛山市住建局委托,承接《佛山市住房租賃發展規劃(2017-2020年)》課題。通過分析佛山市租賃住房市場及流動人口現狀及存在問題,結合國家發展租賃住房政策提出對策和建議,2018年1月底結題提交成果。

    2017年12月,受佛山市南海區國土城建和水務局委托,承接《南海區規范房地產銷售行為和市場監督專題研究》課題,分析南海區房地產市場現狀和趨勢,提出創新市場管理機制。


南海課題現場會

    1月9日,廣東房協會長王韶、副秘書長鐘武貞等前往佛山市人民政府,向佛山市副市長趙海、副秘書長林灼杰,以及市住建局、市發改委、國土規劃局、住房公積金管理中心等部門代表,匯報《佛山市住房建設“十三五”發展規劃》相關成果,認真聽取與會代表意見。



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