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培訓報名丨《土地評價、決策及并購拿地風險規避》課程開講啦培訓報名丨《土地評價、決策及并購拿地風險規避》課程開講啦

作者: 來源: 時間:2018-05-22

【課程背景】

進到對的城市,拿下對的土地!

隨著房地產行業之間的競爭日趨激烈,房地產開發商越來越重視前期的土地獲取,以及房地產市場定位與目標客戶的產品需求分析。本次課程,將幫助開發企業提高自身的拿地能力,更有效的規避各種拿地模式和渠道的風險,做好房地產開發項目前期拓展和準備工作,并就以下問題展開深入的解讀與交流:

1、讓企業如何正確的拿地?分享土地決策工具方法和經驗;

2、土地內外部關鍵要素的評價方法、及風險規避;

3、并購拿地模式的風險有哪些?如何規避?

【課程收益】

了解最新土地政策及應對策略、土地市場形勢分析以及在土地前期決策過程中的風險規避和土地價值評價方法,幫助開發企業提高自身的拿地能力,更有效的規避各種拿地模式和渠道的風險,做好房地產開發項目兼并收購與合作開發工作。


【授課對象】

房企董事長、總經理、投資拓展人員、財務、成本、法務、資金等條線管理人員(建議:中小房企董事長帶隊會更有價值)。


【課程內容】

第一章、土地的決策工具和決策階段

1:失敗案例:北京南六環某項目拿地決策

2:常見問題

3:決策工具:是否存在某一種工具可以簡單判斷該不該拿地?

戰略選擇和行動評估矩陣、SPACE矩陣決策法

4:成功案例:天津薊縣某項目

Space矩陣、客戶分析圖、產品定位、競拍策略

5:使用矩陣決策工具問題之一:怎樣解決老板、官員、操盤手不同視角維度

解決方案:二度決策法

一度決策:城市和區域決策

二度決策:地塊和項目決策

6:使用矩陣決策工具問題之二:能不能從大量的宏觀信息和微觀信息中選擇項目相關信息

一度決策:SWOT的具體定義,決定決策因子設定

二度決策:財務及產業、競爭與市場兩個體系決定決策因子的設定


第二章:進入城市和區域決策的評價和風險

拿地決策的內涵:作為一種交易行為,交易對象和議價能力是開發企業決策的前提,拿地劃分為主動拿地和被動拿地兩大類別,(在沒有議價能力,被迫進入競拍市場時,其行為稱為被動拿地),同時,拿地決策也劃分為主動拿地決策和被動拿地決策兩大類。

1、形成主動拿地的三大方向

提升交易對象等級

形成議價能力

提前確定價格

2、被動拿地進行決策的主要依據和評估方法

區域規劃主導方向

區域人口來源依據

區域內土地供應狀況

區域內建筑產品供應狀況

企業現金支付能力

限價競拍策略

企業開發能力。

3、主動拿地進行決策的主要依據和評估方法

前期決策的核心依據:能否形成排他性、能否構造開發企業的土地議價能力,能否最大限度壓縮土地溢價。

前期決策判別要素:涉及兩大類別的要素

外部關鍵要素:宏觀政策及產業導向、區域經濟和城市發展、行業周期、競爭關系、需求特性

內部關鍵要素:企業戰略、產業資源、融資能力、運營及營收能力、人力資源與組織管控


第三章、土地外部關鍵要素六因子評價及風險規避

1、宏觀政策及產業導向評價

范疇:中央及國務院在任期內的主導經濟政策和產業政策

部委及省級政府對政策的解讀和細則

意義:構造與地方政府的交易地位

操作:是否從先期的項目產業定位達成與政府政策和產業方向對接,能否形成與更高層的政府機構進行對話的基礎

案例:萬達地價與萬達拿地決策

2、區域經濟和城市發展評價

范疇:年度主導方向和產業政策,以及大型規劃,主要指標和事件

意義:直接賦予地方政府的意義

操作:是否符合城市規劃方向、城市化主要問題的針對性方案

案例:長株潭城市群,綠心規劃與華僑城拿地決策

3、行業周期評價

范疇:政府任期與行業周期的奇妙吻合

意義:房屋成交量與成交價格周期、開工量與土地供應量周期、土地價格與房價周期

操作:下降區間拿地,上升區間賣房

案例:融創豪宅的拿地決策,順馳普通住宅的拿地決策

4、競爭關系評價

范疇:三類不同企業的市場占有率和價格體系

意義:在不同區域中,三類不同企業存在各自生存空間

操作:選擇自己獨有生存空間進行拿地

案例:河南建業的土地布局

6、需求特性評價

范疇:入住與投資、土地與開發企業投資、建筑產品與開發企業

意義:梳理常住人口和投資性購房兩個市場的占有率

操作:尋求常住人口和投資性購房兩類不同市場的空缺點

案例:華夏幸福基業,幸福城、孔雀城


第四章、土地內部關鍵要素六因子評價及風險規避

企業戰略、產業資源、融資能力、運營及營收能力、人力資源與組織管控

1、企業戰略評價

概念:核心競爭力、產品和市場戰略

范疇:核心競爭力與土地的關聯定位、產品和市場戰略的吻合

意義:拿到能做好的土地

操作:設定拿地條件,先行進入與企業戰略匹配的土地

案例:合眾人壽的拿地

2、產業資源評價

概念:新型城鎮化帶來產城一體

范疇:產業與地產結合,產業用地與商住用地結合,公共建筑與民用建筑結合

操作:聯合體構成產業優勢,

案例:亞特蘭蒂斯項目

3、融資能力評價

概念:現金杠桿

范疇:基金、信托、銀團

操作:拿地聯合體

案例:萬科招商聯合體

4、運營與營收能力評價愛

概念:內部操作周期

范疇:規劃、施工圖、工程管理、營銷等

操作:預售許可證節點控制

5、人力資源與組織管控評價

概念:總部控制與項目控制

范疇:產品標準化與資源控制

操作:形成項目公司的標準配置最低門檻,最大化利用總部資源


第五章:并購類土地的其他風險規避

本章論述除上述內外各六因子風險之外的風險,以上諸項均為系統性風險,其規避方式在上述內容中予以講述。

1、主體資格瑕疵及風險

2、稅務風險

3、或有債務風險

4、在建工程及應付款風險

5、權證風險

6、股權交易程序風險

7、履約風險


【講師簡介】

張老師——著名的土地政策研究和實戰運用專家

張老師曾任春光集團、新華集團、澳美基業、中盈集團等大型房地產集團總裁,是著名的實戰派專家。主持過土地運營、產業地產、文旅養老方面三百多多平方公里七百多萬平米的開發,近年來在清華大學、北京大學、人民大學等多家院校主講城市運營、新型城鎮化、產業地產、房企轉型等主題課程,曾任華潤、中信、中交、中鐵等多家大型央企和地方政府顧問。

北京大學北大與企業發展促進會城市運營主任專家、華城智匯(北京)城市規劃管理有限公司董事長、北京師范大學國家軟實力評估中心副主任。

服務過客戶:華潤地產、株洲地產、綠地、魯能、華僑城 、招商局地產集團、中國交通建設、重慶高科集團、中航國際、中環國投集團、中信集團、深圳特區建設發展集團、傳化物流、深圳航空、成都建工集團、四川能投集團、珠江實業、越秀集團、張江高科、華潤集團、富力集團、華僑城、萬科集團、首地集團、魯能集團、中鐵置業、金科地產等多家地產公司。


【教務信息】

【主辦單位】廣東省房地產行業協會  鑫眾教育

【培訓時間】2018年6月23日(周六)

【培訓地點】深圳(酒店信息提前15天確認)

【培訓費用】單人報名3800元/人,5人及以上團隊報名3300元/人(含培訓費、茶歇、場地費、午餐);住宿可代訂、費用自理

【繳納費用】

戶       名:廣東省房地產行業協會

開戶銀行:華夏銀行五羊新城支行

賬       號:5056200001819900000232

【課程聯系】

聯  系  人:黃勁橫   020-87376855

                 薛曉明   020-87376823

聯系地址:廣州市越秀區寺右新馬路111號1123房(廣東省房地產行業協會)

傳       真:020-87376847

參加培訓班的人員,課程結束后將頒發蓋有廣東省房地產行業協會印章的
《廣東省房地產行業協會培訓證書》。


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