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拆遷難+成本高+政策不配套?三舊改造如何破冰前行?

作者: 來源: 時間:2018-06-15

 “三舊”改造源于廣東,已持續9年,現今這項改革正面臨新的難題。隨著易操作項目陸續完成,“三舊”改造進度明顯放緩,拆遷難、成本高、政策不配套等問題凸顯。面對“三舊”之困,如何破冰前行,讓“三舊”改造煥發新的活力。2018年4月4日,廣東省國土資源廳于發布了《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵府〔2018〕3號)進一步優化“三舊”改造政策,加快盤活利用各類低效城鎮建設用地。

廣東房協歷來緊抓行業熱點焦點問題,為廣大會員提供精準服務。6月14日下午,由廣東省房地產行業協會主辦的“三舊”改造政策研習班在廣州舉行,本次研習班的規模較大,來自廣州萬科、碧桂園、珠海華發、陽光城等知名房企派代表前來學習,共吸引超過330人參加,現場座無虛席,盛況空前。

研習班現場 座無虛席

本期研習班由廣東國地資源與環境研究院講師兼城市更新研究小組組員張明浩主講,對“三舊”改造政策研究較深,曾參與珠三角各城市“三舊”改造政策對比研究,為地方政府、村集體組織、開發商解讀“3號文”,負責國家級利用集體建設用地建設租賃住房研究工作等。他通過對新政策解讀、政策對比、經典案例解讀、政策綜合利用等方面進行詳細說明,帶領學員全面貫通理解“三舊”改造政策,并提出房企在參與“三舊”改造工作中的一些建議與意見。

主講老師  張明浩

精彩課程內容

新政策解讀

廣東省目前土地支撐能力逐年下降,新增建設用地成本越來越高,難度越來越大,大力推進“三舊”改造成了必然選擇。講師從“舊改”新定義、下放審批程序、用地審批、規范供地、監管、依法處理“釘子戶”等角度,詳細解讀新政策,指出新政策的變與不變。同時指出《實施意見》中,涉及三舊改造的供地,屬政府收購儲備后再次供地的,必須以招標拍賣掛牌方式出讓,其余可以協議方式出讓。此外,《實施意見》還加大對產業內改造項目支持力度。據了解,改造后用于興辦先進制造業,生產性及高科技服務業創業創新平臺等國家支持的新產業,新業態建設項目的工業用地,經市縣人民政府批準,可享受按原用途使用的5年過渡期政策,5年過渡期滿后,可按新用途辦理用地手續。同時鼓勵各地制定產業類改造項目專項支持措施,促進實體經濟發展。

學員拍照學習

政策對比

主要以廣州、深圳、東莞、南海四地作為對比對象。從改造主體的認定、占地面積的規定、進行舊改的前提條件、審批流程、容積率審批、土地貢獻率、監管資金、回遷房與可售物業位置的區分、保障房配比、補交地價標準、開盤預售條件等多因素進行全面對比,認為目前深圳、廣州、南海的三舊政策分別存在以下特點:

1

深圳的舊改政策實行性,實際操作完成的項目也最多。主要原因除了因為深圳土地供應確定非常緊缺,市場環境好外,政策流程清晰、開發商利潤空間相對較大,也是項目能較快推進的原因。但隨著深圳房價的快速上漲,被拆遷戶的心理預期逐步提高,以及深圳的營改增新規,短期內不利于深圳舊改項目的推進,項目整體利潤空間縮小,必然會導致項目推進速度變緩。

2

廣州的政策對舊改的管制較多,在容積率審批、拆遷標準、回遷建設、開盤條件等各文件均有規定,而且事先全部計算好了才會開始拆遷。這樣直接導致政府已計算得出開發商的利潤空間,而政府又未根據實際情況考慮其它隱形成本或超出標準之外的拆遷成本,因此項目推進起來難度較大,一級土地開發商難以套現離場。廣州政策的好處在于拆遷時已有標準,有政府及村里協助,并且對于少數難以拆遷的被拆遷戶可以采取行政訴訟。

3

東莞多年來房地產市場供需基本平衡,而且土地供應以招拍掛供應為主。但隨著深圳北片區的迅速崛起,東莞原有的舊改項目較少;在東莞還存在一些容易改造的優質項目,而且這部分項目將是利潤空間相對較大的項目,是整個珠三角地區相對有潛力的舊改市場。東莞的城中村改造,補交地價前需要村里簽字,往往會遇到一些困難。因此,原來已有土地證的自主改造項目可以作為舊改的主方向。

政策的綜合利用

講師指出,“三舊”改造政策可與鄉村振興戰略、新農村建設、墾造水田、農村土地綜合整治、土地復墾、土地增減掛鉤、集體土地入市、集體建設用地建設租賃住房、國土部產業政策等均能實現相互結合、相互促進的作用。

互動交流

培訓結束后,與會房企代表一致認為,本期研習班很好地結合了當前的“三舊”改造推進現狀,貼近實際案例,實用性強,同時,交流環節中一些同行提出的觀點也給他們帶來了極大啟發。

學員認真聽課

主持人與講師討論課件內容

學員學習熱情高漲,積極提問

廣東國地資源與環境研究院代表回答學員提問

講師與學員臺下交流

學員互相交流學習

現場花絮

學員陸續簽到

主持人——廣東省房協副秘書長  鐘武貞

廣東省房協會長   王韶(左)

廣東省房協副會長、河源市華達集團房地產開發有限公司總經理   劉守和(右)

廣東省房協秘書長   常可

茶歇時間

      至此,“三舊”改造政策研習班已正式結課,學員紛紛表示獲益匪淺。藉此良機,廣東房協也根據時代需求及行業熱點制作了一份行業培訓調查問卷并交由學員填寫,通過收集學員意見,真實了解行業需求,以提供更人性化和優質的服務!

      接下來,我會將立足于調查問卷統計結果的基礎上,認真研究分析學員建議,盡可能提供更完善的培訓課程,敬請期待!


培訓預告

大家都在說沒有好的土地,甚至沒有土地。但當機會來了,你又能否抓住?如何判斷?

6月23日,深圳,2018高端培訓,廣東房協手把手教你拿地!

(長按識別下圖二維碼,了解課程詳情,還可下載報名回執哦)

報名電話:020-87376855 黃先生

報名郵箱:[email protected] 

培訓報名丨干貨:《土地評價、決策及并購拿地風險規避》課程開講啦


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