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必收藏!2018年度廣東省房地產數據出爐!(內附解讀)

作者:廣東省房協市場分析課題組 來源:廣東房協 時間:2019-02-01

概述

2018年,廣東商品房銷售市場總體保持平穩運行,銷售面積同比降幅基本保持在10%左右,銷售額同比基本持平,處于低位盤整階段。商品住宅待售面積降至近五年最低位,市場主要矛盾由去庫存轉向補庫存。商品房新開工面積較同期銷售面積略高,待開發土地面積較大幅度增長,將成為2019年商品房市場供應的基本保障。全年到位資金增速較上半年有明顯提升,資金狀況總體穩健。完成投資保持較高增長水平,但主要由土地購置費增加拉動。


01

銷售市場整體低位盤整

房住不炒彰顯調控效能


    近兩年在堅持“房住不炒”定位的持續調控下,廣東房地產市場熱度逐年下降。2018年,全省商品房銷售面積14336.31萬平方米,銷售額18742.12億元,同比分別下降10.2%0.3%;商品住宅銷售面積12075.10萬平方米,銷售額15595.29億元,同比下降10.7%和增長1.0%。商品房銷售均價13073元/平方米,其中商品住宅均價12915元/平方米,同比分別上漲11.0%和13.1%。從市場走勢看,2018年商品房銷售面積同比降幅基本保持在10%左右,銷售額同比基本持平,商品房銷售市場總體保持平穩運行,處于低位盤整階段。

    從地區市場表現看,在分類調控、因城施策的原則下,過去兩年,珠三角地區的熱點城市圍繞“房住不炒”定位不斷加強市場調控,限貸、限購、限價、限簽、限轉讓等調控措施促使珠三角地區商品房銷售面積同比自2017年以來持續負增長,其中2018年降幅同比雖進一步擴大,但呈逐季收窄趨勢,全年同比下降10.4%。粵東西北地區因地方政策環境相對寬松,受珠三角熱點城市外溢需求帶動,2017年商品房銷售量同比大幅增長,但隨著信貸政策整體收緊,增幅逐步回落,至2018年底均進入負增長區間,同比分別下降7.8%、4.9%和13.4%。

    從庫存情況看,截至2018年末,全省商品房待售面積4971.25萬平方米,其中商品住宅待售面積2358.02萬平方米,非住宅待售面積2613.23萬平方米,同比分別下降2.3%和增長1.5%。數據顯示,當前商品住宅待售面積處于近年低位,去庫存政策成效顯著;非住宅商品房待售面積自2014年以來持續增加,但走勢逐漸趨于平緩。

 

02

投資增速較高但存隱憂

開發穩健有利平衡供求


    2018年全省完成房地產投資14412.19億元,同比增長19.3%,全年保持較高增長水平。從投資構成看,建安工程投資8429.72億元,設備工器具購置132.46億元,同比分別增長1.2%和10.0%,合計拉動投資增長0.9個百分點,對總體投資增長的貢獻率僅為4.83%,同比大幅下降53.12個百分點;土地購置費4917.70億元,同比增長69.7%,拉動房地產總體投資增長16.7個百分點,對總體投資增長的貢獻率高達86.42%,同比提高49.4個百分點,即2018年房地產投資增長主要由土地購置費拉動。

    由此反映,一方面,土地購置費同比增速大大超過建安工程投資增速,意味著新增投資項目土地成本大幅提高,最終開發的產品價格面臨上漲壓力;另一方面,項目因土地購置費大幅增加,一定程度上削弱了建安工程投資等其他項目的支出能力,對項目的順利施工建設也將帶來一定的隱憂。

    從開發建設情況看,2018年全省商品房施工面積79935.06萬平方米,同比增長10.3%,全年保持平穩增長態勢。其中,本年商品房新開工面積19144.08萬平方米,商品住宅新開工面積13593.10萬平方米,同比增長14.1%和16.2%;商品房竣工面積7615.25萬平方米,同比下降7.1%。從商品住宅靜態供求關系比較,2018年全省商品住宅新開工面積與同期銷售面積的比值為1.13:1,供求關系略顯寬松,與2012-2014年相當,明顯高于2015-2017年水平,一定程度反映出未來一年供求關系趨于改善。

 

03

企業資金狀況穩中有變

土地成交溢價水平收斂


    2018年廣東房地產企業到位資金21722.28億元,同比增長13.4%,增速較上半年有明顯提升,資金狀況總體穩健。其中,國內貸款4236.05億元,自籌資金6292.10億元,定金及預收款7250.92億元,個人按揭貸款3008.94億元同比分別增長3.7%、17.8%、21.1%和1.2%;分別占到位資金的19.5%、29.0%、33.4%和13.9%,合計占95.7%。利用外資及其他到位資金分別為13.28億元和920.99億元,同比下降74.8%和增長28.8%,分別占到位資金的0.1%和4.2%。

    數據反映,受房地產信貸政策持續收緊影響,企業國內貸款增速相比2017年大幅回落,企業到位資金主要依賴自籌資金和銷售回款。與此同時,2018年第四季度起全國房地產企業迎來了第一輪償債高峰,2019年將有近萬億元的待償債務。面對在建工程和后市供應的增長,以及日益凸顯的償債壓力,當前行業相對穩健的資金狀況仍面臨金融環境、市場預期等方面的變化風險,企業仍需進一步加快銷售回籠節奏。

    從2018年新增納入統計的土地購置情況看,全省房地產企業購置面積1968.44萬平方米,成交價款1900.20億元,同比分別增長6.9%和20.6%;成交均價9653元/平方米,同比增長12.8%。截至12月期末,全省待開發土地面積4442.17萬平方米,同比增長29.0%。數據顯示,房地產企業待開發土地面積有較大幅度提高,對于進一步改善后市商品房供求關系奠定了較好基礎。

    從土地實際出讓情況看,據廣東房協土地與產業研究中心監測,2018年全省共成交2270宗經營性用地,成交面積7878.05萬平方米,同比下降24.7%;成交金額4579.94億元,同比增長13.4%;共流拍151宗,流拍率為7.5%,流拍面積635.34萬平方米。其中,成交居住用地2728.3萬平方米,同比下降18.9%;成交金額3588.42億元,同比增長41.0%。成交商服用地477.46萬平方米,成交金額632.03億元,同比分別下降41.3%和45.8%。從溢價情況來看,經營性用地底價成交1692宗,占總成交量74.9%。其中,居住用地底價成交388宗,占居住用地總成交宗數的36%;溢價在1%-50%區間的259宗,溢價50%-100%區間的110宗,溢價100%以上的60宗。商服用地底價成交173宗,占商服用地總成交宗數的77%;溢價在1%-50%區間的27宗,溢價50%以上的22宗。比較而言,2018年居住用地溢價情況顯著高于商服用地,但相對2017年溢價水平有所收斂,土地市場趨于理性。

廣東省房地產市場展望


    從宏觀經濟形勢看習近平總書記在1月21日省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班上指出,“經濟運行穩中有變、變中有憂”“各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關系,把握好節奏和力度”。為營造適宜的高質量發展和供給側結構性改革的貨幣金融環境,保持流動性合理充裕,保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長,人民銀行持續實施穩健的貨幣政策,注重定向調控,自2018年以來,累計降準5次,累計向市場投放3.6萬億元長期資金。雖然房地產業不在定向支持之列,但降準對房地產市場仍然存在間接利好影響。對于銀行來說,個人房貸屬于優質資產,銀行可貸款額度增加之后可能會加大個人房貸的投放力度,房貸利率將呈穩中略降的趨勢,有利于購房需求的釋放。

    從調控政策層面看全國住房和城鄉建設工作會議明確,2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。廣東省政府工作報告提出,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,因城施策、分類指導,促進房地產市場平穩健康發展。因城施策、分類指導,意味著地方政府有更大的調控自主權,鑒于當前已經取得較為明顯的調控成效,前期如限價、限售、限簽等地方政策有望得到適度修正。但根據中央經濟會議要求,“要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”,“因城施策”仍須遵循“房住不炒”的定位,預計調控方式將由限制交易轉向調控供給結構,堅持租購并舉,完善住房市場體系和住房保障體系,如加快推進集體土地入市、鼓勵住房租賃市場發展、試點推進共有產權住房建設等。

    從市場供求關系看供應方面,當前全省商品住宅庫存降至近五年來的最低位,但2018年較高增幅的新開工面積和待開發土地面積,將成為2019年商品房市場供應的基本保障;隨著部分城市調整限價、限簽政策,市場的有效供應也將進一步增加。需求方面,受益于住房消費升級、城鎮化水平持續提升及城市更新改造需求增加,商品房市場需求仍有強勁支撐。在“房住不炒”的定位之下,合理住房需求將得到保障和支持,投機炒作行為則將繼續受到嚴厲抑制。總體而言,市場將呈現供求基本平衡狀態,繼續保持窄幅波動盤整態勢。

    綜上所述,平穩發展事關社會大局,穩定的房地產市場是人心所向、大勢所趨,應該充分發揮房地產市場作為國民經濟穩壓器和國民財富儲蓄器的作用。2019年,堅持“房住不炒”定位仍是基本原則,“穩地價、穩房價、穩預期”將成為調控工作的政策目標。建議相關政府部門適時修正有關行政限制政策,支持首次置業和改善需求;通過稅收、金融、法律等手段盤活、規范住房租賃市場;加快推進集體建設用地入市,優化土地供給結構,改革單一的土地出讓制度;制定相關政策法規,鼓勵和支持房地產行業建立新業態體系,包括滿足人民群眾美好生活動需要的高品質住宅,以及高品質的衣、食、住、行、娛、醫、教、養等系統服務。建議房地產企業要提高政治站位,樹立政治意識和大局意識,堅持“房住不炒”,規范經營行為,全面提升對經濟社會發展的責任感和使命感;加強風險防范意識,理性定價,加強企業資金流管控,共同促進房地產行業平穩健康發展;堅持高品質發展,結合新技術、新消費的發展趨勢,服務于人民群眾對美好生活的需要;關注轉型升級發展,把握鄉村振興、特色小鎮、田園綜合體等所帶來的新機遇。

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