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理性看待“限購松綁”

作者: 來源:廣東省房地產行業協會 時間:2014-08-30

  8月16日,哈爾濱宣布全面取消限購。至此,我國46個實施限購政策的城市中,已經有37個城市在各種層面放松限購。限購放松是否意味著樓盤大賣、樓價上漲?筆者認為,企業應理性看待。
  首先,"限購松綁"短期內對市場有一定的刺激作用。限購放松后,購房條件放寬,原來沒達到條件的部分購買力或在一定程度釋放。據克而瑞研究中心數據顯示,杭州、呼和浩特、濟南、南寧、青島、石家莊、長春、合肥和寧波等9個城市在限購政策調整后,其新建商品住宅成交量有所增加,但呼和浩特、濟南、南寧和石家莊等4個城市在取消限購一兩周后又快速回落至正常水平。目前來看,限購政策放松短期內對樓市成交有一定促進作用,但能否持續還待市場進一步檢驗。
  其次,"限購松綁"后去庫存仍是首要任務。從市場成交來看,廣東省1-7月商品房銷售面積4437.7萬平方米,同比下降11%;商品房銷售額4050.1億元,同比下降11.1%,市場形勢不容樂觀。從庫存情況來看,7月末全國商品房待售面積55230萬平方米,比6月末增加802萬平方米,其中住宅待售面積增加541萬平方米;而廣東商品房待售面積4972.7萬平方米,同比大幅上漲18%,部分縣市庫存面積需要3年甚至更長的時間才能消化完畢,整體來說庫存問題十分突出。從土地出讓看,7月份全國40個一二線城市土地成交額同比下降了近五成,土地成效溢價率僅為5.5%,降到了歷史最低點。由此可見,當前高庫存的市場現狀已沉淀了企業大量資金,無論是出于保障資金安全考慮還是適當增加土地儲備需要,企業的首要任務都是加快消化庫存而非坐地漲價。
  再次,限購或非影響市場最核心的因素。歷史數據顯示,個人信貸政策與商品房銷售情況高度相關,本輪市場調整正是首先由信貸緊縮引起。由于銀行提高按揭貸款利率、大幅放緩審批放款進度,造成企業資金和銷售日益困難,從而進一步導致市場整體形勢惡化。可見,限購政策已不是影響樓市的關鍵政策,信貸政策是否放松,將成為未來樓市走勢的最重要的因素。
  最后,市場需求不再強勁如前。全國46個限購城市主要是本地限制購買第三套房、非本地戶籍限制購買第二套房,一方面,限購放松對于剛需買家來說購房環境基本沒有發生變化;另一方面,隨著不動產登記、房產稅、反腐等工作力度日益加大,多次置業即使不受購房指標限制也新增加了許多的顧忌。今年以來,政治環境和宏觀經濟形勢正在發生深刻變化,且住房總體短缺的時代已基本結束,居民對住宅的需求或將逐步由"量"轉變為"質",市場需求很難像過去十年那么旺盛。
  綜上所述,由于受制于信貸、高庫存等重要因素影響,建議行業理性看待"限購松綁",切勿盲目樂觀;同時密切關注養老、教育、醫療等與產業結合的新型業態,關注服務附加值的提升及相關商業模式的探索,實現企業可持續發展。
  (撰稿:廣東房協秘書長助理肖烈)

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